車位、天臺(tái)等部位之所有權(quán)到底歸屬于誰，開發(fā)商、業(yè)主或者他人，誰才是合法權(quán)利人（所有權(quán)人或者使用權(quán)人），這類糾紛在實(shí)踐中屢見不鮮。依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款、第三款，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確權(quán)，但該規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不足以準(zhǔn)確劃分地上劃線車位、架空層車位、天臺(tái)等部位的所有權(quán)，對(duì)于后者，須借助是否計(jì)算容積率、是否計(jì)入公攤來確定，并且，要謹(jǐn)慎排除用成本構(gòu)成來確定產(chǎn)權(quán)歸屬的做法。車位、天臺(tái)等權(quán)屬糾紛，往往挾帶著洶涌民意，司法必須對(duì)民意保持足夠的理性和克制，盡量避免采用利益評(píng)價(jià)的做法，以寬泛的倫理徑行裁判，而應(yīng)在法的教義學(xué)框架下，運(yùn)用法律形式邏輯解決爭議的素材。
一、最主要的標(biāo)準(zhǔn)：建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)
《物權(quán)法》第七十四條第二款、第三款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位”。前述法律成為判斷車位、天臺(tái)等部位最重要的法律淵源。這些法律規(guī)定也包含了如下的內(nèi)容：開發(fā)商對(duì)于規(guī)劃后，轉(zhuǎn)讓給業(yè)主或其他人之前的車位、天臺(tái)等，必然享有物權(quán)，不然，不可能通過“出售、附贈(zèng)、出租等方式”轉(zhuǎn)移權(quán)利。這個(gè)也好理解，開發(fā)商通過合法規(guī)劃后的合法建造這個(gè)事實(shí)行為，成為了物權(quán)人。在能夠登記所有權(quán)的車庫、車位中，開發(fā)商也必須先取得現(xiàn)售證或者現(xiàn)售備案證明，辦理所有權(quán)的初始登記后才能使后續(xù)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記成為可能，所以，對(duì)于規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的建筑物，開發(fā)商享有初始的物權(quán)。但是，對(duì)于地面停車位、架空層車位、地下人防停車位，則不能簡單地按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)來確定。
對(duì)于停車位，目前已有取得房產(chǎn)證的。但這個(gè)停車位明顯不屬于建筑物，因?yàn)閮H僅是做一些硬化、平整、劃線即可，并無主體結(jié)構(gòu)，從這個(gè)意義上來說，與其說是權(quán)利人取得了車位的所有權(quán)，不如說是取得是等同于所有權(quán)期限的土地使用權(quán)。但如果由此進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，則法律程序會(huì)復(fù)雜得多，所以，這個(gè)車位，更像是擬制的房產(chǎn)，因此獲得的所有權(quán)，是一個(gè)在法律上的“視同房屋所有權(quán)”的土地使用權(quán)。
對(duì)于地上停車位，最高人民法院法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”，所以，即便是合法規(guī)劃，因地上停車位對(duì)應(yīng)的土地面積并不計(jì)入容積率，也和建筑面積的核算無關(guān)，在專用權(quán)部分出售后，對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)部分不可能仍由開發(fā)商保留，所以，地上停車位的產(chǎn)權(quán)人不應(yīng)是開發(fā)商。事實(shí)上，在實(shí)踐中，似乎也從未見過誰取得過地上停車位的房產(chǎn)證。同理，也可以印證2.2米以下的架空層停車位，應(yīng)歸業(yè)主共有。
對(duì)于地下人防停車位。《人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”這個(gè)投資者，一般也就是開發(fā)商，因此，開發(fā)商按法律規(guī)定，規(guī)劃人防車位并進(jìn)行投資建設(shè)，相應(yīng)的使用權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán)，應(yīng)歸屬于開發(fā)商。
二、輔助標(biāo)準(zhǔn)：容積率標(biāo)準(zhǔn)與公攤標(biāo)準(zhǔn)
原建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e組成，套內(nèi)建筑面積位獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e位共有產(chǎn)權(quán)。”從中，我們可以得出這樣的結(jié)論，如果車位被按共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算了，將不能取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然也不能通過出售等方式由開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給業(yè)主或其他人，但是，如果沒有被計(jì)入分?jǐn)偟墓灿忻娣e，也不能必然推導(dǎo)出車位就是業(yè)主共有。如同上述的地下人防車位、層高2.2米以下的架空層車位，就沒有被計(jì)入公攤面積，但權(quán)利人是開發(fā)商，而非全體業(yè)主。在這個(gè)時(shí)候，對(duì)架空層車位、天臺(tái)我們可以考慮采用容積率的標(biāo)準(zhǔn)。這兩個(gè)部分都是不計(jì)入容積率的，不能登記為專有部分，則可反推出應(yīng)為業(yè)主共有。
對(duì)于天臺(tái)。最高法曾有意見認(rèn)為可以構(gòu)成專有，比如，在規(guī)劃范圍內(nèi)且僅可由特定頂層業(yè)主進(jìn)入（引文略，懶得再翻找了），對(duì)此，個(gè)人持不同意見。天臺(tái)一般除了女兒墻、水塔、通信基站外，不具有其他建筑結(jié)構(gòu)，往往也用在晾曬，架設(shè)太陽能熱水器等公共用途，通常不具備最高人民法院法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條所述構(gòu)造、利用上的獨(dú)立性，也不能被登記為特定業(yè)主的所有權(quán)，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓天臺(tái)前的隔絕行為，也是一個(gè)違法的行為，受讓人不能因此就獲得天臺(tái)的使用權(quán)，相反，權(quán)利人對(duì)相對(duì)人還有物上請(qǐng)求權(quán)。
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