（前幾天寫了在深圳買房之前的需要注意的交易陷阱，好多人問有沒有關于在深圳賣房注意交易陷阱的文章，其實我在去年已經寫過了，今天重新修訂后發下）
2015年深圳出現了史無前例的二手房違約潮，現在大部分案件都已經二審結案，塵埃落定，這里面發生了很多的故事。今天我主要針對業主在賣房過程中可能面臨的各種問題做一個梳理，因為在我看來，賣房是個極其危險的經濟活動。
賣家從打算賣房掛盤開始，就被人惦記著，一不小心就會被人騙了，相對而言，買家損失的無非就是定金，業主有可能失去的是全部財產。在整個二手房買賣活動中，業主應該就是西游記里的唐僧，眾人圍著要吃他的肉。
一、掛盤環節
業主想要賣房就要在中介公司掛盤，這就會被各家中介盯上，被要求簽訂獨家銷售合同，同時還約定有高額的違約金和多賣出的部分要給中介多少的分成。對獨家代理委托合同，有些中介公司會和賣方擺在明面上談，簽訂獨家代理的銷售合同，約定好他們的傭金收取數額和其他各種條件，這算是好的。有些不明的告訴你簽訂的是什么，等業主簽完后發現里面的條款有獨家代理的條款，此時依據委托代理合同約定業主必須通過這一家中介在一定時間內出售房產。如果這家中介不積極推你的房子，賣方急需套現的目的是不能實現的。
其實簽訂獨家代理協議后，業主大可不必驚慌，依據合同法的規定，委托合同的委托人是隨時可以解除委托的，只不過是受托人可以要求委托人承擔相應的賠償責任，但該賠償責任以實際損失為限，也就是說中介公司要舉證合同簽訂后他們的實際損失，這很困難。
《合同法》第四百一十條“ 委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。”在委托合同中，合同的當事人雙方均享有任意終止權，可以任意終止合同。無論是有償委托合同還是無償委托合同，也無論是定有期限的委托合同還是未確定期限的委托合同，也無論委托事務的處理進行到何種程度，當事人均有權終止委托合同。但是，如果因解除委托合同而給對方造成損失的，除不可歸責于自己的事由外，解除合同的一方應當賠償損失。
還有一個關鍵問題，就是沒有證據證明中介公司提前就獨家代理問題向賣家告知的獨家代理合同，可能會被法院認定為無效的格式合同。委托代理合同中涉及“獨家委托”的條款和排除或限制消費者權利、加重消費者責任的條款要以顯著方式標識，提請消費者注意并予以解釋說明，如字體加大標粗、以紅色字體顯示或在條款旁讓消費者簽字確認等，并在簽訂合同時向消費者予以解釋說明。
總結一句話，獨家委托合同你可以隨時書面發函予以解除，至于賠償責任要求中介公司舉證自己的實際損失。
二、簽訂買賣合同的環節
依據深圳二手房交易的慣例，賣家不需要出傭金，傭金基本上是買家一方承擔。俗話說： “吃人家的嘴軟，拿人家的手短”。傭金全是買家支付的，你就知道，賣家在簽訂買賣合同時的地位了，很多賣家，只關注了自己實收一點，就是只要求按照什么價格實收，對于其他的合同細節問題根本不予考慮，認為中介會幫他把關，問題是你不是支付傭金的一方，沒人會給你把關的，都想吃你的唐僧肉。
這中間有些業主就簽訂了自己必然會違約的合同，主要是中介的合同版本問題。你比如有個中介公司的合同約定的贖樓條款是，賣家應在簽訂合同后40天內完成贖樓并注銷抵押登記，不然構成違約。哪一個業主不是紅本在手的房產簽訂了這樣的合同，簽約后違約的幾率是80%以上，除非擔保公司采用現金贖樓沒有一點耽誤。因為正常情況贖樓需要提前一個月向銀行提出書面贖樓申請，擔保公司在額度贖樓的時候，是需要看到買家的貸款承諾書的，而合同對買家什么時候申請貸款的時間約定的有可能還是合同簽訂的40天以后。
還有些中介公司的合同，對于雙方延期多久才構成根本性違約沒有約定，買家遲遲不去辦理首期款資金監管手續，賣家也沒辦法依據合同的約定直接發函解除合同追究其違約責任，反而需要反復地催告，依據可以參照的法律解釋，要經催告三個月后買家還不履行，賣家才擁有解約權，這可要人命了。還有談判時中介答應的不收取業主的傭金，結果合同簽字后，拿回去一看，業主也要出1.5%的傭金，主要是買賣合同和居間合同在一塊的合同版本，會出現這種情況。
對該環節我提醒幾個問題：
1、不要約定紅本交由中介保管。
約定這個條款，對業主有百害而無一利，自己的東西還是攥在自己手里保險，萬一以后出點事，這紅本不在自己手里麻煩，因為如果不在自己手里。有可能被其他人玩詭計算計，主要這會方便中介做ABC單。很多業主過戶后才發現，在自己沒有簽訂主體變更確認書的情況下，最終的買家根本不是買賣合同簽訂時的那個買家，至于什么原因，就是被人玩了ABC，簽訂買賣合同后，后續的事自己完全不用出面了。
2、注意下合同約定的有關買家支付定金的約定，最好不要約定監管在小中介公司。
定金應約定一次性全額給足，不能分開支付多次，因為定金是實踐性合同，約定的再多，也是給多少算多少，這個法律常識很重要。
根據《擔保法》司法解釋第一百一十九條“實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。”的規定，定金合同可以由交付定金一方有條件地單方變更合同，這個條件就是收受定金一方不提出異議。因此實際的履行過程中，買家沒有按照合同約定的時間如期的支付足額的支付定金時，賣家要做的是依據合同發函催告買家盡快足額地支付定金，明確提出異議，沒有提出異議退還已收的定金，視為同意變更定金數額，此情況下雙方繼續履行后面的手續了，此后業主就沒有再追究的可能。
3、業主賣房為的是盡快套現，因此沒必要給買家預留太長的首期款準備時間。
在選擇買家的時候，應優先選擇一次性付款或最快能辦理首期款監管的買家，時間就是金錢。
這個問題很重要，如果預留的實際太長，比如4到6個月，這個期間房價會漲很多，到時候賣家面臨的是不是雖然月供由他承擔，但是房子的增值卻是買家的。2015年深圳“3.30”新政出來前后簽訂的合同為何大家都要選擇違約，大多是因為業主給買家預留的首期款監管時間太長了，漲幅太大了，等自己收到售房款時自己也買不起計劃中的大房子了，售房目的不能實現。
4、買賣合同交易周期的長短和貸款承諾函的出來時間聯系密切，有必要約定買家貸款承諾函出來的最后時限。
一般情況下，買家的貸款資料完備，辦理首期款資金監管協議后7到15天就會審批通過，雙方可以多預留一定的時間給銀行。不要說銀行的審批買家決定不了，銀行一個月內遲遲不予審批，大多是因為買家提交的資料有問題，比如提交的流水于問題、婚姻狀況有問題，有大額的負債或擔保，信用卡多次逾期等。買家資料有問題，沒必要由業主買單。
5、根據自己的情況，仔細地推敲下買家辦理首期資金監管的時間和合同約定的賣家贖樓時間的銜接問題。
有些房產交易的常識性問題一定要知道，銀行普遍是需要提前一個月提出贖樓申請，委托擔保公司贖樓時，正常的流程擔保公司是要在見到買家的貸款承諾函后才開始正式贖樓的。不要把自己的贖樓時間和買家的辦理首期款資金監管申請貸款時間挨得太近，或在沒有約定買家的貸款承諾函出來時間的情況下，傻呼呼在合同中明確約定在合同簽訂后多少日內自己必須贖樓注銷抵押登記，這是自己給自己挖坑。
6、注意下辦理公證委托書的時間。
我個人認為，公證委托書在辦理首期款資金監管協議后辦理也不晚，賣家辦理公證的目的是讓擔保公司去幫你贖樓，至于辦理首期款監管協議賣家完全可以自己去。自己去有好處，第一，防止買家不經你同意，虛增成交價格，辦理高貸，因為高貸有可能會被銀行拒絕，導致賣家套現的目的不是如期實現，影響自己的后續計劃。第二，可以避免被人家玩ABC單，吃差價。如果B貸款不能通過后也不能一次性付款或沒有購房資格，此時賣家就可以沒收定金，不給中介或買家預留串通擔保公司玩ABC的機會。第三，監督下買家的貸款程序，避免買家貸款不成功后，擔保公司反復配合買家換銀行，拖延交易時間。
7、注意合同中關于有沒有租客的問題。
要如實填寫房屋的出租情況，見過太多的業主，明明有租客租住在里面，卻在合同中勾選沒有租客，到時候被買家訴此項賣家違約。出售房子前要通知租客，給租客預留回復的時間，法律有明確的規定是15天，業主不能縮短只能延長，之前我見過業主發函只給一天答復期的催告通知，這是法盲的表現。賣方要取得租客放棄優先購買權的書面承諾，不然賣家賣完后可能會被租客起訴侵犯優先購買權。
8、稅費和手續費的約定，要明確具體，不能含糊不清。
對因政策變動導致新增加的稅費要有個明確的約定，約定清楚政策變動后增加的稅費由誰承擔。鑒于現在普遍的按照政府評估價納稅，而評估價也不斷在調整，要約定評估價調整后增加稅費的承擔情況，注意這不是稅收政策調整的結果。涉及到家庭唯一滿五年的房產，對于業主是不是需要配合申請減免個稅，也需要做出一個約定。
9、贖樓費，罰息，短期利息買家的支付時間也要明確的約定。
這三個費用是發生在贖樓環節的，依據交易慣例，這些費用是擔保公司通知中介，中介找買家預收的。但是很多的合同對于買家應該在什么時候支付，沒有明確的約定，導致有些擔保公司在沒有收到費用或沒有足額收到費用的情況下，照常辦理贖樓手續，而后在業主的尾款中予以扣除，因為擔保公司沒有給出具體結算的票據，導致過戶后買賣雙方還是不清楚具體費用，因而發生糾紛。這里面主要問題是擔保公司在贖樓費，罰息，短期利息收費上面不透明，不給合法的票據，而且還存在普遍多收的情況。
10、房產交付的條件要約定清楚。
一般是約定收到尾款(不含交房保證金)后三天交付，鑒于很多的合同就沒有對買家什么時候支付贖樓費，罰息，短期利息進行約定，我個人認為應該明確約定收到尾款（不含交房保證金）及贖樓費，罰息，短期利息后才可以交付房產，這樣避免以后還有糾紛。
11、對合同一方延遲履行多少日構成違約要有明確具體的約定。
賣家出售房產的主要目的是為了快速套現，如果合同沒有約定這個逾期多少日可以解約，督促買家積極履行合同，很可能會被買家慢慢地拖著不去辦理。為什么會這樣，因為房價在上漲，樓是賣家供著，但是房價增值部分則是買方的。拖著對買家有好處，對賣家而言，沒有一分錢的好處。
12、不同意買家辦理組合貸款。
辦理公積金組合貸款，貸款承諾函的審批時間會延長，不利于賣家快速套現的合同目的實現，并且辦理組合貸款會增加對買家的配偶資料的審查，有些買家沒有準備自己配偶的資料，導致整個貸款時間被拖得很長，拖延時間還是賣家雖然供著樓，增值的部分確是買家的。
13、對辦理網簽遞件過戶的時間和新房產證辦理出來后的抵押時間也要有明確約定。約定遞件時間和抵押時間，可以最大限度地縮短套現的周期。
三、簽訂買家主體變更確認書環節
賣家一定要知道，自己賣房的目的是為了盡快套現，因此要在如何快速拿到售房款上下功夫，而簽訂買家主體變更確認書，對該目的的實現只會起到負面作用，因為賣家碰到的買家可能是個對房產知識比賣家熟悉得多的炒房客或中介。賣家的賣房目的是一目了然，就是想快速地回籠資金，因此我不理解，為何屢屢有業主同意簽訂買家主體變更確認書，有的還簽訂幾份空白的主體變更確認書。
在這里我提醒一下，只可以簽訂一份空白主體變更確認書，如果簽訂多份空白主體變更確認書，一旦買家和中介要整賣家，可能導致賣家構成法律上的一房多賣。簽訂空白主體變更確認書后賣家需要留一份復印件，最起碼賣家要知道有這個東西存在過，現實情況是賣家只管簽字，等到了法庭上才一臉懵逼的發現有這么一個玩意。
買家要求簽訂買家主體變更確認書，你首先要知道買家想干什么，是不是因為你的房子賣得低于市場價了，人家想先占住你的房子，然后在加價另行出售他人。我碰見的很多情況是業主對深圳市場的行情不了解，給出的價格嚴重的和市場價不符，接單的中介就找自己的同事直接簽訂買賣合同，同時要求簽訂買家主體變更確認書，為的是加價后再出售或找自己的朋友購買，這基本上針對的是長期不在深圳的業主。
還有一種情況是，買家賭的是深圳樓價的漲幅情況，給的定金很少，約定幾個月以后辦理首期款資金監管協議，簽訂買家主體變更確認書就是賭首期款監管期間內房價的漲幅情況，漲幅不大，定金不要了，漲幅大了再想辦法找個有購房資格的履行。相對而言，進入法院打官司的案件，簽訂有主體變更確認書的案件的比例是很高的，業主賣房是為了快速套現，不是為了打官司，因此在同等條件下，不要求簽訂主體變更確認書的買家，更加有利于業主盡快實現套現的目的。
關于買家主體變更確認書的其他問題，請參看我前一段寫的文章《你是否正走在違約的路上（八）—說下買家主體變更書的問題》，在這里就不展開了。
四、收取定金環節
定金合同在法律上是實踐性合同，約定的多少沒關系，最終落實到的是已經給付的多少。因此要一次性足額要求買家給夠定金，不能選擇分期支付，很多買家先給個小頭幾萬，說以后再給剩余的，其實就沒有以后的。我見過這樣的合同大多是最后買家放棄這部分定金選擇違約，在調整評估價或政策波動后每次都有一波這樣的買家選擇違約。
碰見這樣的買家對于急著套現的業主來講不是好事，一方面要和這個買家處理這個合同后續解約的事宜，另一方面還得重新找買家出售房產。業主售房的目的不是為了沒收這點定金，而是為了盡快套現干其他的事，收取很少的定金和買家打官司，依據買賣合同法司法解釋第31條確定的損益相抵原則，在房價上漲的周期內不值得。
對于約定一次性給付定金的買賣合同而言，因為定金合同是實踐性合同，可以在實際支付過程中單方變更的合同，其本身無違約性可言，買家真的在合同履行過程中少付定金也沒有問題，后面多監管些首期款，不必然導致合同不能履行，構成違約。根據《擔保法》司法解釋第一百一十九條“實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。”的規定，定金合同可以由交付定金一方有條件地單方變更合同，收受定金的一方不同意的必須同時提出異議和拒絕接受金額不符的定金，二者缺一不可，只表示異議，沒有退還已經收取的定金，視為雙方合意變更定金合同條款。定金合同在履行過程中，無非導致兩種結果，要么生效（含變更合同），要么不生效。給付定金一方按約交付定金，致使定金合同生效，不存在何方違約；給付定金一方未按約交付定金，致使定金合同不生效，對于不生效的定金合同，談不上存在何方違約。
對于約定分幾次支付定金的買賣合同而言，支付了第一次的定金，第二次的定金沒有依約如期支付，超過合同約定的支付時間，則可能會被法院認定沒有按照合同履行合同義務構成違約，這是雙方買賣合同約定分多次支付定金的情況。但是就像前面說的,如果約定的是一次性足額支付，而對方支付的不是足額，買家此時不會構成根本性違約。
當事人訂立定金合同后不履行定金交付義務的不構成違約，在深圳市中級人民法院在(2010)深中法民五終字第1373號判決書中已經給與明確的答復。該判決說理部分，就該問題說理如下“根據擔保法的規定，定金合同自當事人實際交付定金為合同生效要件，因此，定金合同屬于實踐性合同，所以當事人訂立定金合同后不履行定金交付義務的，不構成違約，無需承擔違約責任。對于定金合同訂立后當事人少交付定金的，有關法律根據定金合同的實踐性，規定當事人實際交付的定金數額為實際生效的定金數額，對于少交的部分，不能強制履行。當事人對于不足額的定金拒絕接受的，定金合同不生效。當事人接受了不足額的定金，實際接受的定金額即為定金范圍，對于未交部分無權要求對方補交。”
因此業主在雙方簽訂買賣合同的同時要盡可能約定一次性足額收取定金，不能約定定金分期支付。在買家沒有足額支付定金的情況下，不能以此為由認為買家構成違約，發函解除合同，正確的姿勢是催告履行或發函行使先履行抗辯權。我特別說明下，關于買賣定金延遲支付超過合同約定時間是不是會導致買家構成根本違約的法律適用，在深圳不同案件不同法官有不同的情況。
關于定金的其他問題，請參看我前一段寫的文章《你是否正走在違約的路上（四）—說下定金問題》，在這里就不一一展開了。
五、辦理公證委托書的環節
我一直在深圳二手房買家維權群中，把業主出具的公證委托書，稱為戲文中的尚方寶劍。一提到尚方寶劍，大家都不會陌生，那么公證委托書的法律效力大家就更能直觀的感受到了。拿著業主出具的公證委托書的人，辦事就和業主本人去辦理的法律效果是一樣的，因此任何一個賣房的業主都要格外注意這個環節，不然自己會陷入非常被動的境地。
需要注意的問題，辦理委托公證主要是委托擔保公司辦理贖樓和以后的手續，因此沒有必要在公證委托書中授權擔保公司有在中介公司簽訂買賣合同的權限，只授權其有在不動產登記中心辦理網簽的《深圳市二手房買賣合同》的權限，就可以達到雙方的目的。前面我提到的，很多業主的過戶后發現，在自己沒有簽訂主體變更確認書的情況下，實際過戶的買家不是和自己簽訂買賣合同的買家，他們如何做到的，就是擔保公司私自做主重新幫你又賣了一次，假如你沒有授權擔保公司有在中介公司簽訂合同的權限，他們就做不了了。上面我說的情況，大的擔保公司不會干，但也有擔保公司業務員瞞著公司這樣玩的。
還有一種情況，中介是這樣玩的，先讓業主和正規的擔保公司簽訂一份公證委托書，然后過了一段時間，找各種理由，再讓業主和某一個自然人再去辦理一份公證委托書。如果賣方按照中介的話去辦理了，你的房子會被他們重新再賣一次或多次，而這些買賣合同對賣方而言都是合法有效的，一房多賣的法律后果均由賣方買單，我開頭講的賣房可能賣得傾家蕩產，一點都不夸張。2015年我本人就代理了兩個這樣的業主，那是相當的難受。所有人看了我的這篇文章都要張點記性，出具公證委托書要特別小心，不要出具給你不認識的自然人。
還有就是辦理公證委托書以后，最好自己留一份原件，最起碼要留一份復印件，還有要留公證的自然人的身份證復印件，不然以后萬一發生什么事，你連公證委托書的內容和編號都不知道，被告是誰你也不能確定，這樣會延緩自己的維權進程。
公證委托書的撤銷，有二種途徑，一種是到公證處辦理公證委托的撤銷聲明，并通知給公證委托人，一種是自己直接發函給自己的公證委托人聲明撤銷。公證委托書撤銷的通知到達委托人以后，委托人再簽訂的合同屬于超越代理權的行為，需要對你承擔責任，但是其簽訂的買賣合同在法律上構成表見代理，該份買賣合同的法律責任先由你承擔，你再追究他越權代理的責任。我寫的這樣段文字，也提醒下購房的買家，在沒有和業主確認前，不要和只拿著業主公證委托書的人交易，這有可能就是買家麻煩的開始。公證書有沒有被撤銷，賣房是不是業主的真實意思買家還是需要確認下的。
出具公證委托書環節，是賣家出售房產交易過程中最大的風險點所在，所有的賣家對此要有清晰的認識。如果你碰見是一個故意詐騙的犯罪團伙，一個公證委托行為就足以對賣家構成災難性的法律后果。比如2012年深圳的劉貴初合同詐騙案，該團伙在深圳短時間內共詐騙了21套房產。因此，在賣家自己有實力贖樓的情況下，自己贖樓最安全，即便是要委托也要選擇深圳大型的擔保公司或自己熟悉的擔保公司，千萬不要委托給自己不熟悉的自然人。
關于出具公證委托書的其他問題，請參看我前一段寫的文章《你是否正走在違約的路上（四）—說下公證委托書的問題》，在這里就不一一展開了。
六、辦理首期款資金監管環節
首先要明白一個常識，辦理首期款資金監管是買賣雙方在合同中約定的雙方的義務，不是買家單方的。很多賣房的業主有個錯誤的認識，就是認為首期款資金監管是買家和擔保公司的事，認為自己辦理了委托公證手續，就完事了。這是個非常錯誤的觀念，是對委托代理的誤解，擔保公司只是作為你的代理人去辦理，他不去辦理你是要承擔責任的，在法律上，是需要你通知擔保公司辦理，他們才去辦理的。
1、在合同約定的首期款資金監管時間到來前，要催促中介安排辦理首期款資金監管。
賣家始終要記得，賣房是為了套現，買家早一天辦理首期款資金監管，申請到貸款承諾函，賣方就早一天拿到售樓款，實際上最應該主動的是你賣家，不是買家。當合同約定的辦理首期監管時間到了，要及時發函催促買家辦理，保留催告的證據。如果逾期超過合同約定的時間，買家沒有按照合同約定辦理，就可以發函解除合同沒收定金。在賣家發函解除合同之前，有一件事是賣家必須辦理的，就是書面通知擔保公司，告訴他們因為買家沒有在合同約定的監管時間內辦理首期款資金監管，也超過合同約定的寬展期，已經構成違約，并通知擔保公司，在沒有接到新的通知以前，不能背著賣家和買家辦理資金監管手續，否則賣家將追究擔保公司越權代理的違約責任。
為什么要這樣，我代理的案件中常發現，在買家已經構成根本違約，逾期辦理首期款資金監管的情況下，中介公司通知擔保公司和買家辦理首期款監管協議，造成在法律上賣家和買家達成新的辦理首期款資金監管時間的合意，用實際上的履行行為變更了合同的約定。在實際的交易過程中，擔保公司是聽中介的，業主只要沒有通知到擔保公司，他在委托書范圍內用賣家名義在委托事項范圍內干的事，就等于是賣家干的。
2、簽訂首期款監管協議，應該賣方本人去，這樣能避免很多的麻煩。
自己去有好處，第一，防止買家不經你同意偽造合同，虛增成交價格，辦理高貸。因為高貸有可能會被銀行拒絕，導致賣方套現的目的不能如期實現，影響自己的后續計劃。第二，可以避免被人家玩ABC單，吃差價，主要是擔保公司和中介串通。由擔保公司出面，在和新買家簽訂一份買賣合同。第三，監督買家的貸款資料，避免買家遲遲不予提交按揭貸款資料。第四，留下銀行個貸經理的電話，隨時可以了解買家貸款的審批情況。
3、需要特別說明的是，雙方在買賣合同中對于首期款的約定，可能在辦理首期款資金監管協議時被銀行的格式合同給變更。
銀行的首期款資金監管協議是三方協議，要求銀行的一方最后也簽字后才能生效，而銀行簽字的前提是買家的首期款足額到位。很多買家和中介，就利用這個空擋，做手腳拖延銀行的審批時間，故意在買賣雙方簽署首期款資金監管協議后，遲遲不足額打入首期款。而有些銀行例如農業銀行首期款資金監管協議上約定在協議簽訂后10個自然日內均可以打入，買家就利用這樣的漏洞拖延時間，在法律意義上他還是不違約的。至于買家為什么拖延時間，有些是首期款不夠，有些是故意的。我認為，在沒有約定貸款承諾函最后什么時間出來的前提下，買賣雙方辦理完資金監管手續以后，賣家很難用買家貸款審批逾期的理由來解約，除非賣家知道其中的門道，也就是知道買家問題的關鍵點所在。
4、在知道買家貸款不能后要保留證據，證明買家什么時候知道銀行通知過他貸款不能。
因為依據買賣合同的約定，買家在知道貸款不能后要一次性付款的，不然就是違約。而賣家需要做的就是舉證證明買家什么時候就知道銀行拒貸。買家依據合同約定是沒有第二次申請貸款的機會的，除非賣家同意，因此賣家在知道買家貸款不能的情況下，要通知擔保公司不能背著賣家再去配合買家辦理按揭貸款手續，注意解約前需要先發催告函，催告對方依約一次性付款，不要在不發催告函的情況下直接解約，發解約函時需要斟酌字眼。注意用此理由解約時操作不當，賣家會被認定為違約。
5、首期款資金監管時，銀行需要提供業主本人的銀行卡賬號，這個賬號可以是監管銀行的也可以是其他銀行的，目的為了及時接收首期款和尾款。
持有公證委托書的實際產權人，尤其要注意，沒有登記產權人的銀行卡和密碼，你是收不到賣房錢的，除非買家選擇一次性付款。很多官司就是因為掛名的產權人拒不提供銀行卡導致首期款監管協議無法進行，被買家訴訟違約。
關于首期款資金監管的其他問題，請參看我前一段寫的文章《你是否正走在違約的路上（六）—說下首期款資金監管問題》，在這里就不一一展開了。
七、辦理贖樓環節
首先也要知道一個常識，贖樓需要提前一個月向抵押權銀行提出贖樓申請，很多業主不知道這個常識，也沒有中介提示，導致交易時間被無端地拖延一個月。這還是好的，碰見合同約定的有具體贖樓完成時間的，雖然這是一個小小的疏忽，但會導致賣家簽完合同就注定會違約，比如簽訂了某個中介版本的合同，約定合同簽訂后40日內賣家必須注銷抵押登記。
擔保公司為了自己的合法權益，會在買家取得貸款承諾函后正式的啟動贖樓程序，避免出現雖然業主的樓提前贖了，但買家貸款不能交易無法進行的局面。因為此時業主的按揭貸款是無法按照以前的優惠條件回轉的，對業主的影響是很大的。
這個環節還要注意，贖樓費，短期貸款利息和罰息要向擔保公司和銀行索要相應的票據，要在贖樓前合同買家約定清楚買家的支付時間，催告時要保留相應的證據。現實中，很多擔保公司收的是現金贖樓的錢，結果辦的是額度贖樓的事，導致買賣雙方在這一塊出現糾紛。還有的中介和擔保公司直接提供假的銀行收取短期貸款利息和罰息的憑據。
八、辦理遞件過戶和交樓環節
網簽合同是政府備案的合同，要盡可能和中介版本的合同約定的一致，不要聽中介說網簽合同不能修改，網簽合同就是在登記中心的網上做填空題，后面的備注條款，也是可以寫很多備注的。辦理網簽時也要自己到場，也是避免被人玩ABC單。網簽合同中特別對新的房產證出來后，什么時候辦理抵押登記要有一個明確的約定，避免買家遲遲不辦理抵押手續，我代理過一個案件，買家故意不辦理抵押手續，而是在紅本辦理以后，直接在中介處掛盤銷售，業主認為抵押了，結果等了快一個月還沒有收到尾款，查詢后才發現中介把紅本直接給了買家，買家沒有抵押而是直接在出售。網簽合同的糾紛處理機關，要選擇人民法院處理，不要約定仲裁處理。
交樓的約定要看清楚，一般約定的是收到尾款（不含交房保證金）三日內就要交樓，因此在銀行發放尾款后就要安排交樓，有些業主因為和買家沒有算清楚贖樓費、銀行短期利息和罰息，而選擇在收到銀行的尾款以后還不交樓，在我看來這也是違約行為，一碼歸一碼，合同約定收齊尾款交樓，你就要依約履行，至于贖樓費、短期利息和罰息的結算是另外一個問題，不能混為一談。
關于二手房過戶后糾紛的其他問題，請參看我前一段寫的文章《你是否正走在違約的路上（五）—說下二手房過戶后糾紛》，在這里就不一一展開了。
——周爭鋒2016年10月7日寫于深圳，2017年4月25日修訂
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