土地信托是土地所有權(quán)人（委托人）為有效利用土地，提高不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)效率，而 將土地信托予受托人，由受托人利用其專業(yè)規(guī)劃與管理，將開發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)做為信托受益分配 金交付給受益人。
文 / 趙財(cái)神（轉(zhuǎn)載無需聯(lián)系管理員，保留此條即可）
土地信托是土地流轉(zhuǎn)中的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制的必然需 求，也是促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必由之路。農(nóng)村問題的解決不在農(nóng)村，要破解“三農(nóng)” 難題，必須從制度層面入手 , 土地信托制的創(chuàng)設(shè)就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使 農(nóng)民將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，移轉(zhuǎn)給土地信托機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)治理或承包給他人 經(jīng)營(yíng)，既可實(shí)現(xiàn)土地的適度規(guī)模化運(yùn)作，又使農(nóng)民在向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的過程中擺脫小塊土地的鉗制，從而安心離開土地去創(chuàng)業(yè)、務(wù)工。在信托期限內(nèi)，農(nóng)民享 有信托利益；信托終止，還可以恢復(fù)行使承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)民的基本權(quán)益有了較好的著落。
土地流轉(zhuǎn)信托形式早已有之。浙江紹興、湖南益陽和福建沙縣等地在信托公司正式涉水土 地流轉(zhuǎn)之前，已經(jīng)初步探索了土地流轉(zhuǎn)信托模式。
“紹興模式”，即政府出資成立縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)，起到信息匯總中間商 作用。具體操作上，農(nóng)戶將無力或者不愿耕種的土地使用權(quán)委托給村經(jīng)濟(jì)合作社；村經(jīng)濟(jì)合作社將諸如土地類型、坐落位置、流轉(zhuǎn)面積、承包權(quán)證等土地信息匯總到鎮(zhèn)信托服務(wù)站并由其登 記造冊(cè)建立土地信托檔案；而鎮(zhèn)信托服務(wù)站向社會(huì)公開發(fā)布土地信息招攬經(jīng)營(yíng)者；種養(yǎng)植大戶 通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)。
“益陽模式”，即政府出資在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立土地信托機(jī)構(gòu)，農(nóng)民在自愿的前提下，將名下的土 地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給政府的土地信托機(jī)構(gòu)，并簽訂土地信托合同；農(nóng)業(yè)企業(yè)或大戶再?gòu)男磐泄?司手中連片租賃土地，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
“沙縣模式”，2011 年 5 月沙縣源豐農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托有限公司掛牌成立，公司 由縣農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)組建，由縣財(cái)政撥付 200 萬元作為信托基金，撥付 35 萬元作為公司工作經(jīng)費(fèi)。 公司在 11 個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）成立土地信托分公司，通過支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)從委托方手中 獲得土地，并將集中后的土地調(diào)整成片，進(jìn)行整理開發(fā)，通過招標(biāo)、競(jìng)拍、租賃等形式向外發(fā) 包土地或?qū)嵤╉?xiàng)目，獲得的收益用于返還土地流轉(zhuǎn)信托基金、委托方分紅及信托公司增資擴(kuò)股。
安徽宿州： 安徽宿州土地信托案例，中信信托發(fā)起設(shè)立的“中信 · 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃 1301 期”基本模式為：由農(nóng)戶將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給當(dāng)?shù)卣僧?dāng)?shù)卣c信托公司 簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托合同，再由信托公司出租給第三方經(jīng)營(yíng)，信托公司在獲取收益后轉(zhuǎn)由 當(dāng)?shù)卣蜣r(nóng)戶進(jìn)行分配，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中由信托公司提供資金信托支持，并為項(xiàng)目收益的 分配提供流動(dòng)性支持。
