在房?jī)r(jià)上漲的情況下，因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，業(yè)主可能向開發(fā)商主張房屋溢價(jià)損失賠償。本文將在綜合法律規(guī)定和法院裁判案例的基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析房屋溢價(jià)損失的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)、房屋溢價(jià)損失的舉證以及開發(fā)商在面臨該項(xiàng)請(qǐng)求時(shí)應(yīng)當(dāng)如何組織抗辯。
在下一期文章中，筆者還將進(jìn)一步分析房屋溢價(jià)損失的其它延伸問題。例如，預(yù)購書解除時(shí)，業(yè)主能否請(qǐng)求房屋溢價(jià)損失賠償？又如，市場(chǎng)下行期，合同因業(yè)主過錯(cuò)被解除的，開發(fā)商能否主張“房屋降價(jià)損失賠償”等等。
 | 文/顏寧 碧桂園川東區(qū)域法務(wù) 2018屆超級(jí)碧業(yè)生 |
2018年1月1日，小A與某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，約定以100萬元購買開發(fā)商建設(shè)的房屋，后由于開發(fā)商遲遲不給小A辦理產(chǎn)權(quán)證，小A以開發(fā)商構(gòu)成根本違約為由向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。同時(shí)，由于該房屋的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)從2018年1月1日的100萬元上漲到了150萬元，小A還主張開發(fā)商除了退還自己當(dāng)初繳納的100萬元房款以外，還應(yīng)當(dāng)賠償其50萬元的“房屋溢價(jià)損失”。
房?jī)r(jià)的變化較大地受到市場(chǎng)環(huán)境的影響。開發(fā)商和業(yè)主從簽訂買賣合同到辦理房屋轉(zhuǎn)移登記之間往往有較長(zhǎng)的時(shí)間。合同履行過程之中，開發(fā)商如果出現(xiàn)較為嚴(yán)重的違約行為，業(yè)主可能要求解除合同。合同解除后，必定涉及房款退還的問題；但是如果此時(shí)房屋價(jià)格已經(jīng)上漲，那么業(yè)主在開發(fā)商已經(jīng)退還約定房款的情況下，能否要求開發(fā)商賠償房屋溢價(jià)部分的損失呢？
一
房屋溢價(jià)損失的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)
根據(jù)我國(guó)“合同法”第107條的規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、損害賠償?shù)鹊龋粯I(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)房屋溢價(jià)損失的依據(jù)，在于房屋溢價(jià)損失屬于違約損害賠償?shù)姆秶欢指鶕?jù)《合同法》第113條第1款的規(guī)定，損害賠償?shù)姆秶蛇`約行為造成的實(shí)際損失和可得利益損失兩部分組成，其中可得利益損失又受到“可預(yù)見性規(guī)則”的限制。
需要討論的第一個(gè)問題是，房屋溢價(jià)損失屬于損害賠償中的實(shí)際損失還是可得利益損失？由于合同尚未履行完畢，業(yè)主并未取得房屋所有權(quán)，也就并未實(shí)際取得房屋溢價(jià)部分；故房屋溢價(jià)損失顯然不是實(shí)際損失。但如果合同順利履行，業(yè)主即可取得房屋所有權(quán)，即可最終享有房屋溢價(jià)利益；而由于開發(fā)商的違約，導(dǎo)致業(yè)主喪失了將來取得房屋溢價(jià)利益的可能；故房屋溢價(jià)損失應(yīng)當(dāng)屬于可得利益損失的范圍。廣東省高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》【粵高法〔2017〕191 號(hào)】第40條“房屋買賣合同因一方當(dāng)事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失......”就明確將房屋溢價(jià)損失定性成了“可得利益損失”。
需要討論的第二個(gè)問題是，房屋溢價(jià)損失是否是可以預(yù)見的損失？如上文所述，可得利益損失受“可預(yù)見性規(guī)則”的限制，不得超過違約方簽訂合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。那么，房屋溢價(jià)損失是否是開發(fā)商簽訂合同時(shí)可以預(yù)見的？從社會(huì)常理的角度看，房屋價(jià)格受到國(guó)家政策、市場(chǎng)情況等多種因素的影響，無論是開發(fā)商還是業(yè)主都很難在合同簽訂時(shí)預(yù)見到房屋將來會(huì)產(chǎn)生多少溢價(jià)。盡管我國(guó)的樓市總體而言漲多跌少，但具體到某個(gè)樓盤的某個(gè)特定房屋上，很難說開發(fā)商在訂立合同時(shí)就能預(yù)見其漲跌。從這一角度講，房屋溢價(jià)損失是否可以預(yù)見、是否屬于損害賠償?shù)姆秶嬖谝欢?zhēng)議。
從司法判例來看，我國(guó)法院對(duì)于這一爭(zhēng)議問題的認(rèn)識(shí)卻比較統(tǒng)一：房屋溢價(jià)損失屬于損害賠償?shù)姆秶?/strong>筆者認(rèn)為，法院這樣認(rèn)定是有一定道理的。任何人都不能因?yàn)樽约旱倪`約行為受有利益，如果不認(rèn)為房屋溢價(jià)損失屬于可得利益損失，那么在市場(chǎng)上行，房屋產(chǎn)生大量溢價(jià)的情況下，少數(shù)開發(fā)商可能惡意違約以求合同被業(yè)主解除。合同一旦解除，開發(fā)商僅需按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，而該違約責(zé)任又可能低于房屋溢價(jià)。最終出現(xiàn)開發(fā)商不但沒有因?yàn)檫`約受到懲戒，反而因?yàn)檫`約而受有利益的荒誕情況，違背了民法的誠(chéng)實(shí)信用原則。故為避免上述情況，有必要將房屋溢價(jià)損失引入到違約損害賠償之中。
二
房屋溢價(jià)損失的舉證責(zé)任
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第64條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第90條第2款規(guī)定：“在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”。此即所謂的“誰主張，誰舉證”。業(yè)主主張房屋溢價(jià)損失，自然需要承擔(dān)證明溢價(jià)金額的義務(wù)，否則就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
在四川省銀河投資集團(tuán)有限公司與江婷商品房預(yù)售合同糾紛案中，成都市龍泉驛區(qū)法院認(rèn)為：房屋溢價(jià)損失的舉證證明責(zé)任在主張權(quán)利一方，即業(yè)主一方。本案業(yè)主僅根據(jù)周邊房?jī)r(jià)自行估算了其所受到的房屋溢價(jià)損失，該估算的依據(jù)既不權(quán)威又不充分，且估算的主體也不具有相關(guān)的資質(zhì)；故對(duì)業(yè)主關(guān)于房屋溢價(jià)損失的主張不予認(rèn)定、不予支持。
那么，業(yè)主要怎樣才算盡到了“房屋溢價(jià)損失”的證明責(zé)任呢？
最為直接的方式，當(dāng)然是就房屋市場(chǎng)價(jià)格申請(qǐng)司法評(píng)估。但是，業(yè)主或者買受人自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估做出的《評(píng)估報(bào)告》，是否具有證明效力？筆者認(rèn)為，并無法律規(guī)定《評(píng)估報(bào)告》一定需要在庭審中由雙方選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具；相反，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第28條：“一方當(dāng)事人自行委托有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論，另一方當(dāng)事人有證據(jù)足以反駁并申請(qǐng)重新鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許”之規(guī)定，一方當(dāng)事人可以自行委托鑒定，自然也可以自行委托評(píng)估。在劉偉、丁寧房屋買賣合同糾紛一案中，武漢市中院認(rèn)為：法律并未禁止當(dāng)事人單方委托鑒定，一審法院以《評(píng)估報(bào)告》屬于劉偉單方委托、不具有法律效力為由，不予支持劉偉房屋溢價(jià)損失的訴請(qǐng)，于法無據(jù)。
除鑒定評(píng)估以外，出賣人的陳述、法院的走訪取證也可能成為支持房屋溢價(jià)損失的證據(jù)。在王國(guó)慶與劉格伶房屋買賣合同糾紛一案中，成都市中院認(rèn)為，2017年8月15日一審法院制作了兩份《詢問筆錄》，該院向房屋中介進(jìn)行的調(diào)查顯示，與案涉房屋同地段、同戶型的價(jià)格為80多萬；結(jié)合王國(guó)慶、劉格伶質(zhì)證予以認(rèn)可的微信通訊記錄，劉格伶于微信中稱案涉房屋“有人出80萬了”，并表示“反正72.5萬元我肯定不干了”。上述經(jīng)法院調(diào)查的情況與劉格伶的表述一致，可以作為認(rèn)定案涉房屋漲價(jià)幅度的依據(jù)。
此外，在出賣人再次出售房屋的情況下，第二次出售時(shí)的房屋售價(jià)，也可能成為法院認(rèn)定房屋溢價(jià)損失的依據(jù)。在倪鵬、黎蓉與李朝瓊房屋買賣合同糾紛一案中，出賣人先與買受人簽訂了買賣合同，又與第三人簽訂了買賣合同，成都市中院據(jù)此認(rèn)為：案涉房屋增值部分價(jià)值應(yīng)為兩次房屋買賣合同約定價(jià)格的差價(jià)，該差價(jià)即買受人因案涉房屋買賣合同解除而錯(cuò)失的可得利益損失。
三
房屋溢價(jià)損失的抗辯
作為開發(fā)商，最關(guān)心的是：一旦業(yè)主請(qǐng)求開發(fā)商賠償房屋溢價(jià)損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何抗辯的問題。筆者認(rèn)為，開發(fā)商可以從以下角度組織抗辯：
（一）業(yè)主未盡到充分舉證責(zé)任證明房屋溢價(jià)損失已經(jīng)產(chǎn)生
如上文所述，房屋溢價(jià)損失的證明責(zé)任在業(yè)主或買受人一方。業(yè)主未盡到充分證明責(zé)任的，開發(fā)商可以請(qǐng)求法院對(duì)房屋溢價(jià)的事實(shí)不予采信。
（二）開發(fā)商不存在違約行為，對(duì)合同的解除沒有過錯(cuò)
房屋溢價(jià)損失屬于違約損害賠償?shù)姆秶浔举|(zhì)仍是違約責(zé)任的承擔(dān)形式，而違約責(zé)任的承擔(dān)是以違約行為為前提的。如果合同因?yàn)檎摺⒉豢煽沽Α⑶閯?shì)變更、業(yè)主違約等原因被解除的，開發(fā)商不存在違約行為，自然無需承擔(dān)違約責(zé)任，亦無需賠償房屋溢價(jià)損失。典型的情景是：合同簽訂后，某地實(shí)施限購政策，導(dǎo)致業(yè)主不再具有購房資格；合同發(fā)生“合同法解釋二”第26條規(guī)定的“訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化（也有法院認(rèn)為，新的限購政策屬于不可抗力）”，繼續(xù)履行不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。此種情況下，盡管業(yè)主無權(quán)要求開發(fā)商賠償房屋溢價(jià)損失，但法院仍可能依據(jù)“公平原則”，結(jié)合房屋溢價(jià)程度，判決開發(fā)商給予業(yè)主適當(dāng)補(bǔ)償。
在段雄偉與吳三、第三人四川鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一案中，成都市錦江區(qū)法院認(rèn)為：買賣合同不能履行是因?yàn)樾碌南拶徴叱雠_(tái)，雙方當(dāng)事人均無過錯(cuò)。但因客觀原因使買受人喪失了購買案涉房屋的機(jī)會(huì)，該機(jī)會(huì)的喪失致使出賣人享受了房屋價(jià)格上漲的利益。為平衡雙方利益，根據(jù)公平原則，酌定出賣人補(bǔ)償買受人100000元。
但，如果合同簽訂時(shí)，限購政策已經(jīng)實(shí)施，因業(yè)主故意隱瞞其不具有購房資格的事實(shí)或因開發(fā)商虛假承諾可以突破限購政策，導(dǎo)致對(duì)方與自己簽訂買賣合同的；不屬于情勢(shì)變更的情景，合同解除時(shí)仍應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)違約責(zé)任。
（三）合同約定的違約責(zé)任已經(jīng)足以彌補(bǔ)業(yè)主的損失
如果合同就違約責(zé)任做出了約定，業(yè)主在起訴解除合同時(shí)，可能會(huì)同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任和房屋溢價(jià)損失。需要開發(fā)商注意的是，房屋溢價(jià)損失本身就是違約責(zé)任的一種形式。違約責(zé)任的承擔(dān)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，只有在約定的違約責(zé)任無法彌補(bǔ)業(yè)主損失時(shí)，業(yè)主才能依據(jù)“合同法”第113條要求另行賠償損失或依據(jù)“合同法”第114條要求增加違約金。故開發(fā)商可以主張約定的違約責(zé)任已經(jīng)足以彌補(bǔ)業(yè)主損失，以抗辯業(yè)主房屋溢價(jià)損失的請(qǐng)求；或至少主張?jiān)谟?jì)算房屋溢價(jià)損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除約定的違約金、定金。在梁海亮與邱偉東房屋買賣合同糾紛一案中，廣州市花都區(qū)法院就在計(jì)算房屋溢價(jià)損失時(shí)，將法院已經(jīng)支持的約定違約金予以了事先扣除。
（四）從業(yè)主過錯(cuò)、合同履行程度、預(yù)見能力等角度，主張減損房屋溢價(jià)損失的賠償范圍
對(duì)于房屋溢價(jià)損失的賠償范圍如何確定，法律沒有明確規(guī)定；司法實(shí)踐中，法院往往會(huì)結(jié)合雙方過錯(cuò)程度、合同履行程度、開發(fā)商對(duì)于損失的預(yù)見能力等多個(gè)方面綜合予以考量。故開發(fā)商可以從以上三個(gè)方面分別組織答辯，以求減少賠償額。例如，依據(jù)“合同法”第119條、第120條，主張合同的解除、房屋溢價(jià)的擴(kuò)大業(yè)主也存在過錯(cuò)，從而相應(yīng)減損自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。又如，在業(yè)主尚未付清全款的情況下，從合同尚未全部履行，業(yè)主并無大量資金被開發(fā)商占用的角度，主張減少責(zé)任。
在唐某某和趙某某房屋買賣合同糾紛一案中，唐某某將尚未登記在其名下的案涉房屋轉(zhuǎn)讓給趙某某，導(dǎo)致買賣合同無法實(shí)際履行，蘭州市中院認(rèn)為：作為買受人的趙某某在簽訂合同時(shí)未盡審慎義務(wù)，存在一定過錯(cuò)；而在知道合同不能履行時(shí)，又怠于與出賣人協(xié)商，導(dǎo)致了損失進(jìn)一步擴(kuò)大，故酌定趙某某對(duì)房屋溢價(jià)損失自負(fù)45%的責(zé)任。
（五）恰當(dāng)選擇房屋溢價(jià)損失確定的時(shí)間點(diǎn)
要計(jì)算某個(gè)時(shí)間段的房屋溢價(jià)，自然是以在后時(shí)間點(diǎn)的房屋價(jià)格減去在先時(shí)間點(diǎn)的房屋價(jià)格。具體到本文情景中，“在先時(shí)間點(diǎn)的房屋價(jià)格”可以依據(jù)買賣雙方合同的約定確定，問題是“在后時(shí)間點(diǎn)”應(yīng)當(dāng)確定為哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)？在司法實(shí)踐中，這一問題沒有統(tǒng)一的答案。各地法院的裁判標(biāo)準(zhǔn)不盡相同；綜合來看，總共有以下三種觀點(diǎn)：1、起訴解除合同之日。2、對(duì)房屋現(xiàn)價(jià)進(jìn)行評(píng)估之日；3、合同解除之日。
筆者認(rèn)為，由于合同解除后，除結(jié)算和清理?xiàng)l款以外的其他合同約定已經(jīng)不再約束買賣雙方，房屋已經(jīng)與業(yè)主無關(guān)，業(yè)主不再期待此后產(chǎn)生的房屋溢價(jià)；故將固定房屋溢價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)確定為“合同解除之日”更為合理。
對(duì)于開發(fā)商而言，由于并無關(guān)于這一問題的統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商完全可以選擇對(duì)己方有利的時(shí)間點(diǎn)予以主張。例如，在業(yè)主起訴請(qǐng)求房屋溢價(jià)損失之前，買賣合同就因?yàn)闃I(yè)主發(fā)函解除的；開發(fā)商可以主張以收到解除通知之日為準(zhǔn)，計(jì)算房屋溢價(jià)損失。
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