（ 一）、簽獨家委托書的話術
房東問題一、我只聽過XX房產公司，我怎么沒聽過你們公司，你們公司怎么樣？
1、不去詆毀別的公司。
2、介紹我們公司的歷史及服務理念，強調交易安全，實行先產權調查再簽訂交易合同，確保產權真實性。專業性強，我們有法律專員負責為雙方擬定交易合同。我們的優勢：15年經營服務了近2萬名客戶，安全、迅速、可以為客戶提供交易透明平臺，提供市場的第一資訊，并且收費透明，收取固定比例傭金，不賺差價。
3、請您給我一個機會，感受一下我們的服務，我相信不會令您失望。
房東問題二、我愿意自己賣，方便又節省錢。
解釋自己出售的缺點：
1、無法讓買方產生競爭，出售價格比較低。
2、安全無法保障，房地產糾紛、官司不斷。
3、花太多時間在售屋上，會影響其他事。
4、主動與買方談價會暴露自己的想法。
5、廣告費負擔重。
6、銷售管道與銷售手段太少。
7、無法過濾客戶，生活受打擾。
8、女房東帶看存在危險。
9、比較不會推銷，介紹產品。
10、定價策略、談判方法，簽訂合同的方法不夠專業。
11、買方防范心理較重，不利成交。
房東問題三、為什么要簽獨家委托，會不會把我套進去？
1、客戶資料是公司機密，絕對保密。
2、需要你授權，不簽委托等于你沒有授權，我們沒有權利幫你賣房。
3、簽完委托書后，我們的房源才能上傳到我們的房源網絡系統，才能幫你貼櫥窗，等報紙等
4、委托合同是對我們的信任，我們也會加大力度推薦。況且合同條款在沒有出售時絕對不會收取任何費用。
5、簽完委托我們會建立客戶檔案，在你生日之時還會發祝福短信，派送小禮物等。
房東問題四、當詢問房價定位多少時如何回應
最主要的是拋磚引玉，套出房東的意思
1、我必須先了解房屋的狀況，包括地段、小區環境、戶型、面積、樓層、朝向、裝修以及市場等等情況。
2、以我三年的專業經驗來看，我個人以為此類房產每平方6200左右比較符合市場。（如果房東報價6500）
我也希望幫你多賣一些，但有時賣房講緣分，更要根據市場和買方來定。
3、我上個月在對面一套出售6000元（如果市場價是6500元），看看房東反應，如果房東反應激烈，可以再適當調整。告訴房東那套房子原先業主比較急著出售。最后賣房決定人一定是你。
房東問題五、獨家委托期限一個月太長了
1、只有好處，沒有壞處！多申請廣告費，集中促銷人力、財力。
2、現在市場低迷，客戶較挑剔，委托期限太短肯定賣不到理想的價格。
3、對你的房子有信心我們才敢接。
房東問題六、傭金太高，降低點我才簽
1、其實并不貴，比喻（五星與三星酒店）服務品質不同，介紹公司資歷，標準收費是因為我們公司要付出更多的社會關系，保障客戶的利益。賣房子是大事，重點是保障安全。
2、物價委收費標準告知。能夠收1.5%的公司都不會說只收1%，低價的公司大都有問題，我們不象其他賺差價，我們收取的利潤只有中介服務費。
3、服務費少只會減低經紀人的意愿與動力。服務內容介紹與服務流程介紹，手續繁雜，并不是單純介紹而已。
4、舉例——失敗及糾紛案件，因貪圖傭金便宜找小中介，結果手續搞的很麻煩，因小失大。
5、成交之前不收取任何費用，成交后繼續免費服務，全程陪同，保障安全及利益。
房東問題七、我很忙，沒時間和你們談
1、就是因為你忙，所以沒時間關心買房的事，倒不如交給我們來處理。
2、自售花時間及精力，公事會受耽擱，反之，生意做的更好。
3、客戶看房時間不好協調，更難出售。
4、認同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事業有成等贊美。
5、有誠意的買方會因為你很忙，成交的機會就很小。
房東問題八、有客戶來看房時再簽委托
1、公司有規定不簽委托縱使我有成熟的客戶亦絕對不許帶看，若被發現，我將被罰款。一套房子的銷售，講究的是完整的銷售體系即源源不斷的客人，縱使我一個幫您銷售，還是單兵作戰，無法召集大家一起看房。
2、公司規定只有手續齊全的房子才可以簽署委托書，才可以上傳公司網絡，同事才都會帶客戶來看房，沒簽委托書要銷售就比較困難，反正你都是要賣，簽委托書無妨。
房東問題九、已經委托其他中介公司
1、同樣委托我們不會起沖突，增加機會。
2、我們效率高，直營跟加盟有區別，加盟店素質參差不齊。我們連鎖效益強，團隊合作、企業文化較好，加盟店較獨立，人手不足。
3、我們的作業方式積極主動，小公司作業等待被動。
4、多委托一家公司就可能多一條銷售好價格的希望，況且這里的房源我們也賣了好幾套，我們手上有很多轉介紹的優質客戶，肯定會幫你賣個合理的價格。
房東問題十、 我朋友多，也有做房產的，都在幫我賣
1、賣房不可以做人情。
2、我也是你的朋友，而且我們是大公司，人脈更廣。
3、銷售渠道有限，耽誤時間。
4、不方便談價格。
5、你的朋友也有其他事情，一時賣不掉或者賣得價格不好時他也很為難。交給我們會更專業、迅速與安全。
房東問題十一：你私下幫我賣，賣掉我給你紅包
答：多謝你的好意，我想做一天和尚撞一天鐘，過河拆橋這不是我做人的原則。我們南新人有南新的原則那就是飲水思源，公司給我們提供良好的平臺，給我發揮的舞臺，我也把它當作我未來奮斗的事業。這種違反公司規定的事情我做不出來。況且委托我們公司你可以得到更加全面的保障，再次謝謝你的好意，還是由我代表公司來誠心地為你服務吧！
房東問題十二：以前委托貴公司處理過，服務不好，不再信任你們
答：先前你是交給哪一位經紀人服務的，請告訴我，我將及時匯報給上級給你一個交代。不可否認有些經紀人的確有些不專業，但不代表全部。正因為如此那我更應該為你服務，也請你讓我們公司有一次在你面前扭轉形象，將功補過的機會，我們公司提倡知恥而后勇，我相信這次一定不會讓你失望，這也是我們公司真正的服務精神。
房東問題十三：填委托還要看產權，身份證號碼，太麻煩了
答：現在麻煩是為了以后不麻煩。當初在委托時就因為粗心大意把一套產權面積113平方的登記成118平方，結果一直都是以118平方來出售。最后花了很多精力總算到簽約的時候，沒想到當把產權拿出來給客戶看時，我跟房東都傻眼了，面積是113平方，縮水了5平方，你猜結果怎樣，肯定是不愿意簽約了。這個教訓給我印象很深，為了避免這種低級的錯誤，還是麻煩點好。
況且產權上面有很多信息，我們可以看是否滿兩年，屬于什么性質的房產等，對于我們銷售也有很好的幫助。
房東問題十四：若賣不掉你們得陪我損失，我才獨家委托
答：今天你提供房源，我們提供銷售渠道，銷售計劃，我們也都是在付出，并且還幫你免費刊登報紙，所有的費用都是我們自己掏腰包，換句話說其實我們是一種合作互惠的關系，房子賣掉利益共享，房子買不掉，我們也是無償服務，若再要我們賠償損失，好像也講不過去。其實我更迫切希望你的房子早日出售，這樣才會給我們帶來獎金，況且也是對你的房子有信心我才會簽訂獨家委托，請你也相信我，你最希望的是早日賣掉房子，相信我們不會讓你失望的。
獨家委托與一般委托優勢比較
1、獨家賣的房源很省心，而且你會得到我們專業經紀人為你即時分析市場走向，得到市場第一時間的資訊。
2、獨家委托其實也是委托多家，因為我們是聯網銷售，多家分店為你提供服務，這樣你的房產將會是整個公司重點銷售案源，全體同事均會加強推薦。
3、獨家委托的房源公司在登報時會第一時間免費登出，在我們公司網絡上發布時也是擺在頭條位置，售出機會比其他房源大。
4、獨家委托的房源就不會有其他經紀人再重復了解房屋狀況，浪費你的時間，為你節省很多時間可以忙自己的事業。
5、如果沒有獨家委托而是委托多家中介，那樣很容易造成惡性競爭，對你順利賣房會產生很大的影響。
6、我們的經紀人都工作到晚上10：00才下班，我們的工作態度都比很多公司都強，如果賣不掉的房源，一般其他中介也很難銷售出去。
7、況且我們公司也是老品牌，在福建省內知名度也很廣，積累了很多資源，一般有實力，有誠意的客戶都會找我們公司。
8、如果你委托多家中介，客戶在多家中介都看到這套房子，就認定你急著賣，對于你將來賣個好價格很不利。況且你如果委托多家，各家中介的報價都不一樣，這樣肯定會令客戶更無安全感。
總而言之獨家委托的優勢：
1、省時省力
2、安全放心
3、利益保障
4、快速成交
5、客戶篩選
6、便于操作
（二）、一般房東關心的話題
1、多長時間能賣掉？
先生（女士），作為一個經紀人的話，我們當然希望您的房子賣的越快越好，我們也可以盡快拿到傭金。誰都希望賣的快，這方面我們想的是一樣的。但是，房子是由客戶來選擇的，我回去之后一定會第一時間幫您的房源向店長推薦，我們公司一般是星期X（要和面訪的時間錯開）上廣告，我看看能不能和公司申請看看能否登上報紙廣告，總之，請您相信，我會盡力的。
注意：千萬不要答應房東辦不了的事情或者房東可以查得到的承諾，否則到時候你沒辦好，那就是欺騙人家，容易起適得其反的效果。
2、能以什么價格賣？
先生，價格我們和您一樣，越賣的高越好，我們的傭金收入也高啊，但是房子的價格是由市場決定的，我不能保證最終的出售價格。我會先聯絡一下老客戶，登一下門店廣告，如果可能的話，看看能不能申請到登報紙廣告，先看看市場和客戶的反應。絕對不要給房東以他出的價格就是能賣掉的價格的保證或承諾。
3、你們將對房子采取什么樣的促銷手段？
房子我也看了，確實還不錯，我回去后會幫您的房源盡快流通，我們有100多名同事，他們手上都有很多客戶。我會盡快和店長申請，把您的房源掛在門店最顯眼的位置和公司網站推薦房源上，我們公司網站的瀏覽量也很大，我還有很多老客戶，我會盡力向他們推薦您的房源的。報紙廣告我不敢保證，因為公司的房源很多，需要上級審核的，總之，我會全力以赴。請您放心。
4、出售好還是出租好？
答：出售可以獲得充足的現金，租金還不夠還貸，不劃算；賣掉之后用錢滾錢才賺得快，現在買房的客戶多，可以賣個好價格；租房比較麻煩，經常退租，要找新租客，而且容易與租客發生糾紛；裝修一旦變舊，房子就不值錢，遇到不愛惜房子的租客，實在很不劃算。
