文：吳取彬 隆安（上海）律師事務(wù)所 合伙人、律師
導(dǎo)讀：2016年農(nóng)歷新年后，房價暴漲，讓人始料未及，拿筆者居住區(qū)域來說，房價至少暴漲30%，當(dāng)然官方統(tǒng)計房價漲幅或許只有百分之幾，巨大的漲幅，讓違約數(shù)量劇增。
今天隆安律師事務(wù)所吳取彬律師，就和大家一起談?wù)劊?dāng)前房屋買賣合同糾紛案件，當(dāng)事人的幾個錯誤觀點(diǎn)：
錯誤觀點(diǎn)一
只簽訂房屋買賣定金合同，賣方違約只需雙倍返還定金即可
目前在房屋買賣中，買賣雙方一般簽訂由居間方提供的一份定金協(xié)議，或房屋買賣居間協(xié)議，或房屋買賣協(xié)議，這些協(xié)議共同的特點(diǎn)是買方在簽訂協(xié)議時需要交付一定數(shù)額的購房定金，作為簽訂網(wǎng)簽版本的房屋買賣合同的擔(dān)保。
但是,在房價暴漲后，很多賣方寧愿雙倍返還定金，也拒絕出售房屋。關(guān)于定金罰則，凡有點(diǎn)法律常識的人都清楚（定金罰則即約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。）然而，這也是房屋買賣糾紛中，很多當(dāng)事人錯誤理解的根源所在，房屋買賣雙方一般認(rèn)為，在此階段違約只需承擔(dān)定金罰則即可，因?yàn)榉删褪沁@樣規(guī)定的。筆者今天在這里告訴您，除了雙倍返還定金外，你還可以主張實(shí)際損失賠償！
首先，關(guān)于除定金之外能否要求進(jìn)一步獲得賠償?shù)姆蓡栴}。
我國《合同法》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。同時該法第一百十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。可見，合同法對于違約金和定金的選擇，有明確的條文予以規(guī)定，只能選擇其一。但是，違約金與損害賠償金的概念、法律性質(zhì)畢竟不同，而且，對于定金和損害賠償?shù)倪x擇，合同法則無明確的法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，在法無明文規(guī)定的情況下，應(yīng)根據(jù)《合同法》的基本原則來分析，即應(yīng)根據(jù)《合同法》的“誠實(shí)信用”原則與“公平、公正”原則來分析當(dāng)定金與實(shí)際損害并存時，守約方是否可以在定金罰則之外進(jìn)一步主張實(shí)際損失賠償?shù)膯栴}。筆者認(rèn)為，當(dāng)違約行為產(chǎn)生的損害低于定金罰則的金額時，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；當(dāng)違約行為產(chǎn)生的損害高于定金罰則的金額時，除適用定金罰則外，對于超出部分，守約方仍可向違約方主張損失賠償。
各地高院關(guān)于房屋買賣中，買方損失的裁判規(guī)則又是如何認(rèn)定的？
其次，關(guān)于損失賠償范圍的問題。
我國合同法在損害賠償?shù)姆秶喜煽深A(yù)見性規(guī)則，即《合同法》113條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。爭議焦點(diǎn)在于因交易價格波動造成的差價損失是否屬于“可預(yù)見范圍”。筆者認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)條件下，標(biāo)的物價格在合同履行期間正常波動系常態(tài)，買賣雙方當(dāng)事人在簽訂合同時應(yīng)能預(yù)見或可預(yù)見范圍。因此，因一方原因使合同不能履行，造成對方重置成本提高，應(yīng)當(dāng)由違約方承擔(dān)因標(biāo)的物價格上漲造成的差價損失，符合“可預(yù)見性規(guī)則”。因此，作為原告可以就標(biāo)的物價差價來作為其實(shí)際損失依據(jù)。
因此，當(dāng)賣方惡意違約拒絕履行定金協(xié)議，而房屋上漲的價格遠(yuǎn)超交付的定金時，應(yīng)積極要求賣方返還定金并賠償房屋上漲帶來的損失！
“ 損失”如何認(rèn)定，關(guān)注本公眾號后，回復(fù)關(guān)鍵詞“損失”，即可查閱各地高院關(guān)于損失的裁判規(guī)則！！！
錯誤觀點(diǎn)二
未網(wǎng)簽房屋買賣合同，違約只需賠違約金或定金即可
目前，很多中介方在與買賣雙方簽署居間協(xié)議的同時，讓買賣雙方簽署一份房屋買賣協(xié)議，在房屋買賣協(xié)議中約定網(wǎng)簽的時間。很多當(dāng)事人錯誤的認(rèn)為，在尚未簽署正式的房屋買賣合同前（網(wǎng)簽版本的房地產(chǎn)買賣合同），違約只需承擔(dān)違約金或損失定金即可。今天隆安（上海）律師事務(wù)所吳取彬律師告訴你：
未簽訂網(wǎng)簽版本的房地產(chǎn)買賣合同，守約方也可以根據(jù)已簽合同的性質(zhì)要求違約方繼續(xù)履行合同，辦理強(qiáng)制過戶！！！
其實(shí)網(wǎng)簽房地產(chǎn)買賣合同，只是房地產(chǎn)交易部門為了方便房地產(chǎn)交易的管理，限制一房多賣，而推行的一項(xiàng)合同管理制度，與合同的效力、是否可以履行等等沒有任何關(guān)系。
針對當(dāng)前房價暴漲，尚未網(wǎng)簽正式的房地產(chǎn)買賣合同情形下，賣方違約拒售，作為買方是否可以要求賣方強(qiáng)制過戶呢？
這個問題關(guān)鍵要看簽訂買賣協(xié)議的法律性質(zhì)，究竟買賣雙方簽署的是一份完整的房屋買賣合同，還是僅僅屬于一份預(yù)約合同。
若是前者，則可以要求賣方繼續(xù)履行合同，辦理強(qiáng)制過戶；若是后者，則無法要求賣方配合辦理過戶手續(xù)，只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。同時，對于這類合同可履行的前提是買方有足夠的資金能力，否則，不能一次性付清所有房款的情形下，法院一般不會支持買方的訴請，否則，即便支持買方的訴請，也會造成無法執(zhí)行。
那么究竟什么樣的買賣協(xié)議可以認(rèn)定為是一份房地產(chǎn)買賣合同呢？
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條規(guī)定一份房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)具備以下基本內(nèi)容：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（六）成交價格及支付方式；（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；（八）違約責(zé)任；（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。
目前大多數(shù)居間方提供的格式版本的《房屋買賣協(xié)議》都具備了以上內(nèi)容，可以說買賣雙方簽署的買賣協(xié)議就是一份房地產(chǎn)買賣合同。除非買賣雙方在協(xié)議中明確約定以網(wǎng)簽正式的《房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，否則應(yīng)視為買賣合同已經(jīng)成立。
上海市高級人民法院《關(guān)于審理二手房買賣案件若干問題的解答》中，針對此類問題就明確的作如下解答為：
雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認(rèn)定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關(guān)系予以確認(rèn)。當(dāng)事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。
但是，若買賣雙方簽訂的協(xié)議僅僅是為將來簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同而簽訂，沒有諸如價款支付、過戶登記、房屋交付、違約責(zé)任等關(guān)鍵性條款，則這類合同僅能視為一份預(yù)約合同。簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同前，買賣雙方對合同中的主要條款仍然需要雙方磋商，達(dá)成合意。在此種情形下，顯然不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行預(yù)約，否則有違契約自由的民法精神，也有違公平原則。
因此，買賣雙方雖未網(wǎng)簽合同，但簽署的買賣協(xié)議，只要具備買賣合同的主要內(nèi)容如房屋具體坐落、價款支付、交付、過戶、違約責(zé)任等，作為買方仍然有機(jī)會可以要求繼續(xù)履行合同，辦理強(qiáng)制過戶。
最后需要特別提醒的是：雖然買賣協(xié)議具備了正式房地產(chǎn)買賣合同的主要條款，但是房地產(chǎn)買賣合同中仍有很多條款需要在簽訂網(wǎng)簽版本的合同時進(jìn)行協(xié)商，若買賣雙方在網(wǎng)簽前，未能就相關(guān)條款達(dá)成一致意見，從而導(dǎo)致網(wǎng)簽不成，則應(yīng)屬于不能歸責(zé)于任何一方的事由，導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同未能簽訂。
錯誤觀點(diǎn)三
已網(wǎng)簽，只需支付約定的違約金就可解除合同
根據(jù)《合同法》第93、94條的規(guī)定，合同解除有約定解除和法定解除兩種。根據(jù)《合同法》93條規(guī)定，約定解除可以是協(xié)商解除或單方解除，其中單方解除必須有個前提，就是要求解除合同的一方要有約定的或法定的解除權(quán)。
因此，針對當(dāng)前房價暴漲的情形下，賣方若要違約，單方面解除合同，除非房屋買賣合同中約定賣方可以承擔(dān)違約責(zé)任單方面解除合同，否則作為買方可依據(jù)合同法第107條的規(guī)定繼續(xù)履行合同。當(dāng)然，由于房屋買賣的特殊性，作為買方究竟能否依據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定要求賣方繼續(xù)履行合同，辦理強(qiáng)制過戶手續(xù)并承擔(dān)違約責(zé)任，還要根據(jù)具體的情況來綜合判斷。
究竟該如何判斷？
關(guān)注本公眾號后，回復(fù)關(guān)鍵詞“違約”，我們即給您推送相應(yīng)的專業(yè)文章！！！
錯誤觀點(diǎn)四
沒有證據(jù)意識，想當(dāng)然的認(rèn)為違約方必然承擔(dān)違約責(zé)任
在房價暴漲后，賣方違約拒售， 然而很多當(dāng)事人沒有任何證據(jù)意識，卻想當(dāng)然的認(rèn)為，賣方將承擔(dān)違約責(zé)任。
證據(jù)是一切民事訴訟的基石，俗話說“打官司，打的就是證據(jù)”。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”這就是“誰主張，誰舉證”的基本原則。因此，如果你要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任的前提，就是你必須有證據(jù)證明對方違約。而當(dāng)事人往往在一方違約后，除了抱怨、憤怒、不知所措及要求對方承擔(dān)責(zé)任外，卻往往忽視了先固定證據(jù)。
當(dāng)買方?jīng)]有證明賣方違約拒簽正式買賣合同情形下，法院有可能以“不能歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未訂立”，而判決賣方只需返還定金即可；
當(dāng)買賣雙方已網(wǎng)簽正式房屋買賣合同，買方?jīng)]有證明賣方違約，且買方也已放棄向銀行申請貸款，或拖延不辦，法院有可能會認(rèn)定為合同沒有繼續(xù)履行，是由于買方的延遲辦理貸款所引起…
所以，一旦任何一方違約，第一要務(wù)，是及時取證！！！
如何取證，關(guān)注本公眾號后，回復(fù)關(guān)鍵詞“取證”，即可閱讀！！！
