隨著房價的水漲船高，越來越多的人買房選擇按揭貸款，那么很多人在貸款過程中會遇到一個疑問，究竟是等額本金好，還是等額本息好呢？二者又有什么差別。該如何抉擇呢。
今天，小編就帶你看清楚二者的區別，以備買房用得到。
首先，為了使大家更容易理解，我們做個假設：總房價200萬元，首付50萬元，需要向銀行按揭貸款150萬元，利率為基準利率4.9，按揭貸款期限為30年。
一、名詞解釋：
【等額本金】：顧名思義就是每個月還款時本金都是一樣的，相對于等額本息而言，支付的總利息相對少一些。在每個月還款時，需支付的月供金額為本金的平均分攤，加上交易日至還款日之間的利息。
【等額本息】：也叫做等額還款，每個月償還給銀行的錢是一樣的。
二、兩者的區別是什么呢。
等額本金每月還款越來越少；等額本息每月還款額相同。
對于等額本金來說，每個月還的本金都是等額的，但是在貸款初期，由于本金較大，前期利息較大，所以還款初期的利息額大，導致前期還款壓力較大，但是隨著時間推移，還款會逐月遞減，到還款末期，利息越來越少，最終只剩下本金。但是對于等額本息來說，前期還款利息較多，每月總還款額相等。如下圖：
三、兩者有哪些優缺點
等額本金來說：每月還款等額本金，所以隨著本金的減少，還款利息越來越少。等額本息來說：每月的還款數額相同。還款中一部分是拿去還利息了，還有一部分拿去還本金了。 對于按揭貸款，如果采取等額本金還款，前期的壓力相當大，但是，每月的還款時逐漸減少的，后期壓力很小。如果其他因素不考慮，我們比較一下二者還款總額區別，會發現，等額本息還款總金額略高于等額本息還款金額的。如下圖：
【直觀結論】：如果是拿貸款150萬元來說，貸款30年，等額本息總還款比等額本金總還款多26萬元。
所以說一般情況下，等額本金比等額本息劃算，相對便宜一點，但是事情不是絕對的。
四、是不是我們就應該選擇等額本金貸款呢，因為更省錢
小編告訴你，這個不一定奧，擦亮眼睛，千萬別被數字迷惑了，上邊的等額本金還款總額比等額本息還款總額少只是表面現象，是在排除任何其他因素之外的一種理想算法。但是我們知道，社會生活受到各種因素的影響，特別是社會經濟的發展和貨幣政策的變化。
影響因素一：存貸款利率和收益率情況。
我們計算一下，由于還款初期等額本金比等額本息還款金額多。那么在還款前10年，我們粗略估算等額本息一共還款95萬元，而等額本金還款123萬元。也就是說，等額本金比等額本息多還款28萬元。
如果這28萬元在自己手上而沒給銀行，我們其實是向銀行背負了28萬元的利息，利率多少呢，是4.9。那么如果你有了這28萬元的話，你會用來做什么呢？投資？你的投資會不會收益率高于4.9呢？因為只要你的收益率高于4.9，你就是賺了，因為你向銀行背負4.9的利率，而你收益高于這個。最蠢的是存進支付寶，因為支付寶年化率隨便都高于4.9了。
借雞生蛋的原理，我們變向向銀行借了一筆4.9的錢，然后我們拿這筆錢去投資了，收入高于這個，這就是賺錢的邏輯。
影響因素二、貨幣政策影響，也就人民幣政策啦。
我們把這個因素考慮進去，那就是中國人民幣貶值（對內貶值）速度。貨幣從87年開始貶值，我們看到的物價上漲，2毛錢的雞蛋漲到了1.5元。根據統計數據：人民幣貶值速度為每年10%。
上邊我們計算到，前10年，等額本金比等額本息多還款28萬元。那么這28萬元先還與后還的區別是什么？根據人民幣貶值速度來計算一下，5年前28萬元相當于現在的26.6萬元（估算），在不計算利率和收益率的情況下，純考慮人民幣貶值速度，我們得出這個結果。
【結論】其實等額本息比等額本金或許更劃算。
五、什么情況下選擇等額本金，什么情況下選擇等額本息呢
1、這兩種情況最好選擇等額本金：
第一種：如果你屬于購房投資的，因為不能時間太長，時間越長資金壓制就越久，投資最怕的就是時間等待，要不然怎么國家調控都是5年限售呢，就是為了憋屈投資者。貸款要盡快還完，然后利用房子進行再次資金周轉和投資。
第二種：首付款特別高的，貸款本金不多，所以按揭貸款最好選擇等額本金，因為時間越久利息越多，不劃算。
2、這兩種情況下最好選擇等額本息：
第一種：剛需購房，收入相對較低的。因為收入相對較低，最好不要選擇還款壓力特別大的，因為生活除了房子還有更多地方需要花錢，手上需要留錢。
第二種：首付比較低的。因為本金較大，就沒必要提前還款了。當然一般首付低的都屬于剛需，購房不久，經濟能力有限，選擇等額本息最好不過。
