馬光遠
隨著國慶黃金周臨近結束，度完假回來發現失去買房資格的城市越來越多。
10月4日，又是半夜，深圳和廣州相繼出臺了頗具力度的限購限貸政策，這使得從9月30日到10月4日密集出臺調控措施的城市達到了11個，相信這個名單還會繼續拉長。
從嚴厲程度而言，深圳的新政堪稱本輪調控中最為嚴厲的，強化和提升了以前的限購政策：
要求深圳戶籍單身人士（含離異）只能限購1套住房；將非戶籍居民購房資格繳納社保的年限提高至連續5年。在限貸政策上，對無房且無貸款記錄的，繼續執行三成首付；對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付比例提高到七成以上。
相對于深圳，廣州的相對比較溫和：
對于限購政策沒有調整，仍然是廣州戶籍居民家庭限購2套住房，而非廣州戶籍居民連續繳納3年以上社保，限購1套住房。信貸政策上，明顯加碼，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例不得低于70%，繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房貸款。
筆者關注了一下，市場對于本輪房地產調控的動機、釋放的政策信號，包括對市場可能造成的重大影響存在不少誤讀，有些專業人士甚至把本輪調控和過去的調控政策等量齊觀，對其可能對市場造成的影響也是輕描淡寫。筆者在上一篇文章中已經強調，從兩年前的9月30日中央政府打響救市的第一槍，到今年9月30日，各個城市連夜相繼出臺嚴厲的調控舉措，這絕非各個城市的“自選”動作。選擇在國慶黃金周，住房交易最引人關注的時間窗口，也絕不簡單意味著房地產寬松周期的結束。研究中國公共政策的人都很清楚，選擇這個時機，而且大多選擇在深夜出臺政策，其在向市場釋放強烈的信號，如果對這樣的信號都視而不見，裝聾作啞，恐怕要付出比較大的代價。
在昨天文章研讀的基礎上，筆者對本輪調控釋放出來的重大信號及未來市場的走勢再做重點闡述。
一、連夜限購限貸是對當下房地產虛火的極大擔憂
筆者在之前的文章中一再表示，中國房地產市場化以來，我們曾經經歷數次市場的瘋狂，但像今天這種瘋狂的局面是第一次見到，無論是價格的瘋漲，還是參與者對整個市場的解讀，都陷入了極度的癲狂狀態，王健林言，史上最大泡沫。是不是最大尚需各種評價指標測算，但起碼，這至少是一次郁金香史上最瘋狂的泡沫之一，瘋狂至沒有人相信當下的房價會下跌，瘋狂至一個國家的新增貸款70%以上都拿去炒房，這和日本泡沫經濟破滅前，所以人認為房價會一直漲下去的心態完全一致，支撐房價永遠漲下去的理由也基本一樣，比如，土地少，人多，投資渠道狹窄等等。7月份政治局會議提出“抑制資產價格”反而成了市場助漲的沖鋒號，市場對任何政策和信號都表現出了極度的蔑視。各地連夜出臺政策，背后的嚴厲程度和對當下房地產市場的擔憂，已躍然紙上。
二、房市變成了瘋牛，根子在于各種投資性需求不斷增加的杠桿。
去年股市政策當斷不斷，最終失控，在市場最可怕的時候硬性去杠桿，不僅打斷了瘋牛的腿，也打斷了瘋牛的腰。今年房地產面臨的情況比去年的股市有過之而無不及，但今年房地產出現的情況和去年股市也一樣，就是在上半年瘋漲的苗頭出現的時候，沒有及時采取措施，到了下半年，各種投資需求恐慌入市，投資投機性需求成了下半年市場的主導力量。可怕的不是各地已經很高的房價，而是投機因素以及投機背后各種各樣的杠桿。連多年來幾乎沒怎么漲過的長沙都被炒房團盯上了，市場的瘋狂，由此可見一斑。所以，本輪限購限貸，基本都是針對投資投機性需求。
三、土地市場的泡沫是最大的泡沫
在今年房地產市場全面回暖的情況下，地方政府在土地市場上卻玩短缺，一方面是地王頻出，另一方面是各地嚴控供地計劃，包括北京、上海、深圳在內的熱點城市，很多沒有完成今年的供地計劃。北京今年計劃供應住宅土地1200公頃，截止今天，只供應了100公頃，連十分之一都不到，上海迄今為止只完成今年供地計劃的40%，土地的饑餓營銷導致的結果就是地價的飆漲，任意一塊地放出來，都是地王。開發商為了拿到稀缺的土地，層層加杠桿，通過各種融資手段拿地，推高土地市場的泡沫，只是一塊地，動輒上百億，樓面價遠超同地區二手房的價格。土地市場如此，地方政府要承擔主要責任。目前出臺調控措施的城市，幾乎都把土地供應放到第一位，強調供地，我倒認為，對玩饑餓營銷的城市是不是應該問責？一旦房地產市場預期逆轉，這些高價高杠桿拿的地王最終都會爛到銀行手里，加大系統性金融風險。
四、房價會怎么走？
盡管本輪調控針對投資投機需求，但由于政策的出臺時機選擇在房價已經飆漲至歷史高位的情況下，整個市場的情緒其實已經非常不安，相繼出臺的調控措施很有可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。筆者之前曾經寫過一篇對一些城市房價的危險指數進行分析的文章，再次重申，房價最高的城市未必就是最危險的。千萬不要以為，限購了，資金會被擠壓到那些房子很多的三線城市，這種概率等于零。北京房價已經很高，但不一定意味著北京房價很危險。比較危險的城市有兩類：一類是本身沒有太多的概念但經歷暴漲和爆炒的城市，比如合肥，過去有點低估，現在則是嚴重高估，一類是未來的供應仍然很大但經歷了大漲的城市，比如鄭州，這兩個城市，我們很快會看到房價的調整。至于整個房價的預期，在這個歷史高位，任何政策層面的風吹草動都很可能導致踩踏效應。關鍵是政策的拿捏力度！如果政策像去年的股市那么愚蠢，房地產市場出現大跌的危險是存在的。但很顯然，大跌對任何人沒有好處。大跌不是政策的選項！
五、市場會如何？
不要忘記，經歷今年的暴漲之后，市場整體已經非常危險，這也許是中國房地產市場最后一次驚艷的上漲。還沒有出手買房的，如果是我，我會等等，因為從任何一個層面而言，再次出現暴漲的概率已經很低，不要去賭自己的運氣。我一直說，從總量而言，中國的房子已經夠了，從人口趨勢而言，中國的房子已經嚴重過剩，不要被稀缺的謊言迷亂心智。中國缺少的是好房子，而不是房子！
可以肯定地是，在本輪房地產牛市結束之后，我們再也很難見到這樣瘋狂激動人心萬眾搶房的局面了，房子的漲跌將成為市場的常態，一些房價已接近歷史天花板，中國將不得不告別一個地產主導經濟的時代。
