游歷四個多月，我對江浙滬房產的一些考察及思考（上篇）
這次大概從2017年7月底開始，我在江浙滬盤桓了四個來月，回家的時候，到了2017年12月初了。實地去了十來個城市，自駕去的，車子開出去的時候，還才三五百公里里程，回程到了將近一萬公里了。收獲不少，感觸良多啊！
這次的目的，其實也很簡單，就是考察江浙滬的房地產。作為我投資理財一個重要的配置，房產一直是我持續研究思考的一個方向。
正好我在寧波也有房產，所以，帶著家人以寧波為中心，就這么兜兜轉轉游歷了四個來月。有一些見聞和感悟，在此和各位好朋友們分享。
我有一篇拙文，闡述了我個人投資理財的一些配置情況，鏈接如下：
(關于'股票''房產''實業'三輪驅動的一些思考與實踐)
https://xueqiu.com/3366431401/95141161
寫這篇文章的緣由是，早些時候在靜逸基金投資分享會時，分享了我的一些淺見，涉及到了房產，隨后，很多朋友問詢我，由于問詢較多，一個個回答實在難以令朋友們滿意，還厚著臉皮被花錢問了好幾次，我都不太好意思了~所以，寫一個系列，全方位說一下我的思路。
另一個緣由是，我和很多朋友交流投資的時候，發現有個很有趣的現象。
投資證券市場有一些好朋友，交流的時候，發現對房產很有曲解，甚至排斥。與此同時，另一些投資房產的好朋友，也對證券投資充滿了排斥，甚至執念。
然而，作為曾經職業做過二手房以及現在職業投資的我。覺得大概沒有必要有分別心。所以，基于我的實踐，我把二者的一些異同和我自己的一些經歷做一個分析，提供另外一個角度，供各位參考，斧正。
從2017年12月初回家，到現在，這一個月左右，我大概都在構思文章的架構。我總覺得，好像有些無從寫起的感覺。這點還真不像投資證券，有西方成熟市場的成熟體系，超級大師的經驗，我們照著一路走過去，多半還是脈絡清晰的。可是，中國的房地產，發展的時間，比股市還要晚，大概就是2000年左右，一二線城市的投資者才有了商品房這個概念。距今可能也就15年上下。很多東西都是摸著石頭過河，發展路徑沒有那么清晰。
很多朋友或許會有疑問，房產難道國外沒有么？千百年了，好不好？房產不比股市來得久遠么？但是，據我研究，還是有些不同之處。
第一， 中國的人口，大致世界上能夠匹敵的，也就印度了。而不同的人口基數，房產情況很可能差距甚遠。比如很多人拿日本來比較中國，那么，可能會有些不妥。日本人口1.3億不到。這一億多人口，匯入兩三個大城市，和中國十幾億人口，匯入十來個大城市，所帶來的房產價格變化很可能情況差距甚大。美國也一樣。我們直接拿來對比，也許會發生巨大誤差。
第二， 政策，國情很不一樣。眾所周知，我們中國是土地國有的，而美國超過一半的土地是私有的，日本也類似。是可以擁有土地，然后做“一戶建”。在中國，至少現在主流城市是沒辦法的，必須從開發商買房子。
第三， 稅制不一樣。中國目前主流城市還是沒有房產稅。且租戶相對弱勢。在歐洲，租戶是相對強勢的，很多政策傾向租戶，尤其是德國，都出名了。
在這么多不同之下，照搬國外的經驗，恐怕是欠缺穩妥的。且城市化進程還不一樣。
我個人認為，中國的房產還真找不到可以全盤甚至大幅度借鑒的國外經驗。這一點和證券投資很不一樣。因為，目前中國的證券市場很多很多規則都是沿用，借用國外成熟市場經驗的。可以說，證券投資的大方向是很清晰的。
那么，在此前提下，恐怕自己深入的研究，實地的走訪，獨立的思考，或許是比較負責的態度。
然而，不管多么不同，但是，一些基礎性的，人性的東西，還是會有跡可循。我通過一些研究，大致有如下結論，供各位朋友們參考。（過程就不贅述了，直接說結果吧）
首先，我認為，中國未來會發展成一些大的城市集群。
1， 以北京為中心的京津冀城市集群。
2， 江浙滬城市集群。
3， 武漢長沙雙核心的中部城市集群。
4， 珠江三角洲的城市集群。
5， 重慶成都雙核心的西部城市集群。
6， 沒了……
其次，這些城市集群會越來越大，越來越強。然后，年輕人，大部分陸陸續續到上述城市集群。其他城市陸陸續續逐步縮小。
我個人投資房產，大致就會在這些城市做選擇。
有些朋友非常幸運，出生成長在這些城市，區域。那么，就會占有非常大的優勢。要知道，是不是本地人，這個優勢可是大到超乎想象的啊。而有些朋友，不管主動被動，只得跨區域投資了。就有很多彎路要走。沒辦法，我也在走這個彎路啊……
我個人大概會重點看——1，江浙滬城市集群，2，珠江三角洲城市集群。也沒有什么原因，不是別的地方不好，純粹自己喜好罷了。
我首先會排除以北京為中心的京津冀城市集群。
因為，天子腳下，很多政策會令人咋舌，且以我個人來說，沒有騰挪的空間。這個大家都懂的，不多說了。而且，之前我在北京天津待了一年半，那邊的氣候我也不太適應，冬天凍得嘎嘎叫~
其次，我會排除重慶成都雙核心的西部城市集群。講真的，我非常非常喜歡成都和重慶，我在成都和重慶待的日子，是我最巴適的日子之一了。那里的美食能讓你不重樣的吃好幾年，天天吃得開心得不得了，人文也非常好，四川人民可講義氣了，絕不拉稀擺帶~：）寬窄巷子走一走，春熙路上待一待，解放碑前坐一坐，快樂極了。
可是，為什么我還是排除了呢？您猜猜？猜對了，是自然災害的原因。有人要說了，重慶成都的自然災害可能性很低的啊！是的，經過查詢，的確如此，尤其重慶。不然，以前也不會作為陪都啊！國防其實都考慮進去了，這個概率不大的。
但是，我個人的理由是這樣的。因為，選擇一個城市投資房地產，不簡簡單單是財務投資，房產不像股票，股票買賣可以幾天就有買進賣出。而房產多數投資下去，就是好多年。
以我自己來說，大概這十多年下來，基本沒有賣過房產，一拿就是十多年。那么，未來我投資房產，也會是這個路數，一拿很多年。這樣的話，我就和這個城市有了連接，有了掛通，然后，一定會在這個城市有朋友，有伙伴。
好了，這些圈子歷時很多年之后，會逐步擴大，倘若哪天傳來消息，有朋友去九寨溝，去哪個周邊城市旅游，遇到自然災害，不幸再也不能相見，對我來說，恐怕會令我非常非常難受。想想都難過……
所以，既然都已經跨區域了，選個自己省心的城市吧。這就是我自己的喜好，雖然我認為重慶成都雙核心的西部城市集群房產會很有發展前景，且不管旅游居住，這兒都是超級好的地方……
那么，武漢長沙雙核心的中部城市集群呢？已經投了，不多說了。
未來，我會重點看——1，江浙滬城市群。2，珠江三角洲城市群。
我很喜歡深圳，廣州，中山，等地，不過，這塊區域沒有長時間待過，所以，珠江三角洲的以后長時間實地考察再說，
這次主要說江浙滬地區。
我真的非常非常喜歡江浙滬這邊，難能可貴的是，我太太就是寧波人，發展在杭州，所以，我簡直太愛這塊土地了。：）
那么，為什么我認為房地產投資是我投資理財的重要一塊呢？
核心在于房地產的利潤，有三塊可以吃。
這三塊，都吃上了，整體的收益就會比較高，而且，相對較安全。
第一塊，房產本身的增值。
第二塊，房貸的杠桿，即房貸可以再投資。
第三塊，房租收入。
首先我說第一塊，房產本身的增值。很多人認為房產會永遠漲，因為，中國已經漲了小二十年了。也有很多人認為，房產快崩盤了，或者，不漲了。
但是，我都持保留意見。
我個人認為，房產要細分之后看。未來，會在中國呈現完全不同的態勢。這一點，會和股市特別特別像。
就是什么呢？有些城市還會漲，實在漲不動了，就橫盤震蕩一下，休息休息，再接著漲。但是，更多的城市，就不會漲了，且很有可能下跌，哪怕是明面上不跌，最后實質上是跌的。
過去近20年，中國應該是全國普漲。這是很正常的，相對于貨幣的超發，房產增加的速度太慢太慢了。畢竟，錢增發起來快啊……房子得一磚一瓦蓋啊~所以，全國普漲，
但是，這幾年就非常明顯了，有些地方漲幅就較小，有些地方漲幅就較大。未來，我認為，這種情況會越演越烈。有些地方不但沒有漲幅，甚至會幾乎沒有流動性。可能未來五到十年，或者更久，這種情況就會發生。
我這次在江浙滬游歷讓我發現，富裕如此的地方，都有很多小一點的城市，幾乎看不到年輕人，晚上街道上安安靜靜……可以想象，再過十來年，這些城市會如何，那么，全國另外那些不這么發達的地區呢？像不像股市？好的股票會一直漲，漲十幾年，幾十年，差的股票ST，摘牌……
接著，我特別提出一個非常非常值得我們認真思考的問題。房產的定價系統和股市的定價系統，有什么差別？各位感覺到了什么差別？如何面對處理這些差別？
我個人認為，這是一個巨大的BUG，里面的道道太多了。
眾所周知，股票的定價系統，是直接在軟件系統里面撮合成交，然而，由于A股的成交量非常大，所以，折價溢價不大，往往每股差不了幾分錢。港股很多流動量小的股票，折價溢價就不得了了，我之前有文章寫過自己的親身經歷，買某只港股，一百多萬港幣，買漲了差不多20%左右吧，結果自己還挺高興，因為軟件顯示賬面立馬浮盈。后來可脫了層皮，賣出那個難啊，那個折價啊……說多了都是淚。
然而，各位朋友們，請你們現在思考回憶一下，你們的房產定價系統是哪里來的？
中介！
沒錯吧？是不是中介？散布在城市里大大小小的中介。
這就尷尬了……
這么嚴肅的買賣房子的大事情，往往成百萬，幾百萬，上千萬，最后定價系統這么兒戲？中介可以隨意寫價格，報價格……
是的，就這么散，都散了幾十年了……
這里面就有很大的BUG！但凡是網上找到的中介網站的報價，都是相當不準的，實際到成交價上下能差20%以上，可能貴可能便宜。倘若房型是洋房或者別墅或者工業商業地產，差價可能上下50%都不好說。嚇人不？
是的，就這么離譜。我看了很多年房子了。對這個定價系統感受就是——散，亂。
所以，我自己買二手房是不以中介報價為標準的，實際最后成交，的的確確差價能便宜一些，或者貴一些。（如果碰到房東跳漲，你一點辦法沒有。）
那有朋友說了，新房呢？新房總不會有這個問題吧？
首先，一線城市新房很少很少了。基本上也輪不到跨區域投資者。
其次，現在我發現有個問題很有趣，就是新房會有很大的溢價。也就是說，很多城市，新房要貴出很多。這種情況以前還沒有這么嚴重。
舉個例子，你有一套剛剛交付沒有住人的毛坯房，你會以一個成本價加上利潤掛出去。或者，你會參考周邊報價。
而期房從理論上講，價格應該比這套毛坯房要便宜才對嘛，畢竟這套毛坯房馬上可以住。（檔次差不多的前提下）可是，事實上，并非如此，同等檔次下，新房會貴出一截。這就令人困惑了。有現金流折舊概念的朋友，馬上就可以算出哪套更劃算。（貸款其實很多時候也差不多，都限貸了。）（新房可是專業銷售團隊花錢造勢銷售啊，二手房是孤零零掛到中介賣啊，這個銷售力度可是截然不同啊！）
這就是定價出現了BUG，因為，新房的定價是開放商綜合定價的，要考慮拿地成本，營運成本，利潤，等等一系列費用。而二手房的定價，是中介說出來的，尤其對于很多非職業投資者來說，基本上路徑就是——先去周邊十來家中介以買家的身份雞賊的探聽一下自己小區的掛牌價，然后，網上再對比中介的網站價格，最后，依照著急程度折價或者溢價掛牌自己這套房子。對不對？是不是這么一個流程？
然而，我認為，這個流程值得深思。因為，這對投資者有深刻的影響，你是投資二手房還是新房？怎么來討價還價？怎么實現收益最大化？這是一個起頭的思路。
我個人不太傾向跨區域直接購買新房，除非價格和貸款有很大的實惠。（即新房更具性價比）
你找開發商買房子，你是弱勢，全款能打到96折就不錯了，一兩套房子的，現在還不一定有資格買。
我喜歡找二手房買，買那種次新房。就是建了五六年以內的，干干凈凈，清清爽爽。
每個人具體情況不一樣啊，我是因為有實操的經驗，也喜歡折騰來折騰去。
假設我沒有這個精力，多花一點錢，直接買大開發商的新房，也不是不可以啊。這個見仁見智。
好了，既然定價系統是這么一個情況，接下來，有趣的事情發生了。
每個人在計算自己房產的時候，定價被一定程度的誤導了。
不知道各位通讀過巴菲特致股東的信么，巴菲特算的是凈值，而且，就凈值里面還有很多地方又和公認會計制度不一樣。這代表，不同的計算方式對結果影響比較大。
那么，很多人在吃房產增值這一塊就吃一塊大虧而不自知。
各位~我們所有投資的房產，當最終賣掉的時候，都是二手房，對嗎？
你只能用二手房的定價系統來交易，對嗎？
而二手房的定價系統會有20%左右的上下浮動，對嗎？
最后，很多城市，尤其一線城市，稅是奇高無比，幾乎沒有騰挪空間的，最后實際交易完畢之后，發現，想象的收益率和實際的收益率差距還挺大。
所以，關于第一塊收益——房產增值的部分，我個人的操作手法是，盡可能折價，至少平價買房子，這幾乎就排除了新房，且要花較大的精力，因為，得一套一套淘啊。
其次，我的持有時間，必定就會長達很多年。舉例，100萬買進，一年就算漲30%，實際交易的時候，可能折價一部分，摩擦費用一部分，最后，到手的漲幅不知道還有20%沒有。扣掉勞心勞力的成本，機會成本，其實所得寥寥。但是，持有十年，按照15%左右的收益，就是翻四倍左右，這時候，整體算總賬的時候，會比較劃得來一些。（且持有時間長，相當于摩擦費用平攤了。）以上是投資房產的第一塊受益。
第二塊收益——房產的貸款再投資。
這道理很簡單。但是，實際操作起來，很多人做不太好。其實，我自己也在學習摸索階段。這里，先要說一個大的邏輯。房產三個收益中，我個人最看重貸款再投資這個收益。其次，才是房產增值的收益，最后，才是房租的收益。我個人認為，真正值錢的，是貸款！倘若一套房子無法貸款，我想，我多半不會去投資房產，因為，房價的漲幅，沒有我投資股市的漲幅大，且流動性很成問題。北上廣深的房價，十年大概六七倍吧，不同的房子漲幅差距很大的。但是，大概每年20%左右的年化收益算上層的了。但是，注意啊，一旦漲了上十倍的房子再賣出的時候，把摩擦費用算上（稅金，中介費，誤工費等折算）。實際上，真的和投資股市的收益差不了幾個點。
但是，損失了流動性。（一般交易到拿到錢，能在兩三個月完成的，都算不慢的了。）真正讓投資房產變得無比美妙的是，低至3成的首付，和低至四五個點的利息，以及房貸這種按月還款，不用展期，幾乎不怕爆倉的杠桿方式。這才是真正值錢的地方。沒有這一塊收益，我想，我多半不會去投資房地產。而有了這塊收益，那么，意味著我四五個點貸出來的錢，投資股市或者再投資房產能獲得15%左右的收益，我就平白無故多出十來個點的額外收益。且，相對比較安全。這，才是真正美妙的地方。有人直接拿貸款又去投資房產，然后再用這樣的方式重復很多次，原理有些像牛市中不斷質押上漲的股票來融資再買進一樣。無所謂好壞，個人有個人的風格。我自己不太喜歡搞得比較緊張，所以，一般我不太會這樣做。
第三塊收益——房租收益。這里我說一下，在職業房產投資人中間，其實，很少看重這一塊的。原因是，收益實在實在太少了。在北京，可能一套1000萬的房子，能租十多萬就算好的了。一年收益一兩個點，然后，還要給配好家電家具，有時候，隔三差五還要過去和房客打打交道，幫幫忙啥的，怎么算怎么不劃算。甚至，最后家具家電一折舊，還得小虧一點，哎……
房租收益主要是商業工業地產類的才吃得多一點。正巧，我們自己有投一點點，比如，寫字樓，我大致計算過，按照買入價格算，約租金收益9%左右，但是，請注意啊，寫字樓的裝修折舊是較少的。
這里說細一點。有些寫字樓是毛坯交房，有些是精裝交房，但是，無論是毛坯還是精裝，房東再投入的裝修費其實不會很多。而是租客來做裝修，因為租客對公司整體形象有要求有設計，所以，這部分裝修費用是租客來承擔，房東會要給出裝修期，依照房子的大小，從1個月到6個月不等。
你看，相比住宅，裝修家電家具折舊少了很大很大一塊了。然后，房東房客打交道也不那么費心。這里順便說一句，其實，對于職業房產投資人，我個人是持正面態度的，因為，倘若不是有這么多職業投資人用自己的錢去買房再來出租，我請問朋友們，你去哪里花幾十萬租一千萬的房子呢？還家電家具裝修好？我這次在一些小城市游歷的時候，發現，你真想住在這個小城市，只能有招待所那樣的房子，因為當地幾乎沒有租賃市場，你沒地兒租房子。
以前我去一個湖南的小縣城，當地最好的酒店是三星級的，晚上睡覺前發個盆子給我，朋友們，發個盆子啊！我還問服務員，這是干嘛的？說是洗臉的……
真的，任何東西都不是理所當然的供人得到，在中國的今天，由于大量投資房產的人持有物業且暫時幾乎沒有物業稅，導致市場上有相對足夠的房子出租，所以，可以花十來萬在北上深租上千萬的物業。假設出了房產稅，很多人天真的認為，會打壓房價，我個人認為，打壓房價幾乎不可能，倒是非常有可能提升房租。（尤其一線城市）我太太的妹妹去年剛到華爾街一家投行，這次回來告訴我們，她租了一個稍微好一點的單間，1600美金一個月。朋友們，一個單間啊。
房租收益還有一種吃法也比較高，就是工業地產。但是，一般是公司化操作，也幾乎無法大量操作。大概租金收益能有10%左右。這里就不展開了。
以上就是房產投資我個人實踐的三種收益方法。基本上，還是可以直接拿來運用的。目前看來，收益還是勉勉強強過得去的。
好了，關于大方向的思考大致如此。基于以上原則，那么具體到投資該選擇哪個城市呢？因為，最終還是要具體化城市，具體化區域嘛！
這里，先推薦一位在房產投資界的前輩，叫做歐成效。他有本著作——《中產階級如何保護自己的財富》，而令人驚嘆的是，他的著作不過是他所有文字的非常小的一個部分。在著名的那個房產論壇里，可以看到一個有趣且有收獲的世界。有興趣的朋友可以看看。順便說一句，歐先生有個知識星球，付費的問答，有興趣的朋友可以去加入。可以這么說，了解歐先生關于房產投資的文章與方法，或許，我這些文章就不用看了~
另，還推薦一篇文章——知乎周刊.北上廣深的年輕人。（總第110期。）
這里面有很有趣的類比。文中將上海江蘇作為一個經濟體對應美國的東海岸地區。粵港澳作為一個經濟體對應美國的西海岸地區。川渝地區作為一個經濟體對應日韓地區。海南島對應歐洲的西班牙。福建對應意大利。浙江對應法國。齊魯豫地區作為一個經濟體，青島對應漢堡，煙臺對應不萊梅，濟南對應慕尼黑，鄭州對應法蘭克福，洛陽對應柏林。京津冀作為一個經濟體，對應英國和荷蘭。北京對應倫敦，天津對應阿姆斯特丹，唐山對應伯林翰。東北作為一個經濟體對應俄羅斯。等等……
先不說正確與否，這種對應蠻有趣的，有興趣的朋友可以直接找原文看。
我個人選擇城市的標準是——在判斷未來發展大概率向好的前提下，選擇自己喜歡的城市。
這里面，選擇自己喜歡的城市最重要。還是那個原因。投資房產幾乎不太可能純粹財務的投資，你會和這個城市產生連接，和城市的人成為朋友，和當地的氣候環境人文成為“莫逆”。中國未來必定是全球最好的國家之一。這里面，會有很多城市好得不得了。挑一個自己喜歡的吧，最重要了！
目前整個中國，我大概還有新疆，內蒙古，青海，甘肅，寧夏，西藏，黑龍江，遼寧，貴州這九個省份沒有去。其他的都去過了。臺灣省也去了，臺灣是中國滴！
所以，基本上，還是有個大概的感覺。
這次主要分享一下江浙滬地區。
我大概游歷一個城市，一般會提前一點做一下功課。因為，完全陌生的來到一個城市，去一下商業街，景點什么的，意義非常小，我認為，需要提前做好功課，然后，有一個根據自己在一個城市的逗留時間安排出來的行程，里面包含了這次游歷需要達到的目的。
所以，我在出發去往江浙滬之前，大概買了有十幾本書，都是說當地文化歷史美食景點等七七八八的，然后，就先粗略的通讀一遍，與此同時，再對閱讀過程中覺得有較強印象的地方做深入了解。這樣，大概還沒有到這個城市，基本上，對這個城市的輪廓就會有一定的概念，不至于荒腔走板。
我先從寧波說起吧。寧波很好，是我的第二故鄉哈。
我這里就不贅述大量的數據，論據了，這些內容，網上大量的前輩們比我做得好得多。我就說說我實地游歷的感觸吧。肯定說得不太對，不太好，也比較散，各位多多包涵哈~
寧波這個城市特別有意思，房價令人想不到的平和。但是，收入卻是很高的，有一年，我去寧波原來的一個縣，這個縣讓我開了眼界。叫做奉化。原來是縣城，88年變成市，到了2016年，已經并入寧波成為一個區了。
開了什么眼界呢？當時，在我貧瘠的思想中，認為縣級市肯定是個落后的地方，后來，在奉化時，發現，嘿，連一棟寫字樓都沒有，是一棟都沒有喲，當時我就說，你看吧，一個城市，竟然沒有寫字樓，都沒有商業，嘖嘖嘖~
后來被現實殘酷的啪啪打臉。因為，奉化人民要么不做商業，做商業都是搞大的……比如，羅蒙，波導，愛伊美等，這在當時，都是很大的企業，為什么沒有寫字樓呢？因為不需要，他們有自己的工業園……
我后來在這個原以為的小縣級市的一家五星級酒店前（十來年前，寧波的縣級市就有五星級酒店了……），一看停的車，我去，奔馳350，奔馳600，雷克薩斯ls600，瑪莎拉蒂等等。十來年前，我被這個縣級市就震驚了一把。我在想，浙江這么富裕么？再后來，去了滕頭，就知道，還真是這么富裕，滕頭是個村啊，朋友們，村啊~全都是別墅，而且，這個村竟然是國家5A級景區。十多年前，我對寧波就有個直觀且深刻的印象。很顛覆我原有的觀念。
這次在寧波呆了蠻久的，寧波這幾年似乎沒有那么突出了，或許，是周邊城市發展越來越好了。尤其是杭州的突飛猛進。2009年，杭州gdp約5100億左右。寧波4200億左右。差距900億左右。2016年，杭州gdp約11000億左右，寧波gdp約8500億左右，差了2500來億了。
其實，很多人問過我，關于寧波房產的看法。我親人也有在寧波投資了很多房產的。我個人的意見是，本地人投資自住肯定是沒有太大問題，但是，未來發展我認為可能不是最好的選擇。
原因很奇特，浙江這邊啊，至少以前來說，省會沒有壓倒性優勢。而是幾乎所有的城市都富裕，尤其人均很富裕。有時候，一個村，一個鎮，一個縣，算起人均來，比省會還要強，且還有很多早些年就出國的，賺了很多很多外匯。所以，普遍人們比較富裕。
那就導致一個情況，浙江的年輕人巨喜歡留在本地發展。我和很多浙江的年輕人聊天，發現他們完全沒有什么要離鄉背井去北上廣深那意思，就留在杭州，寧波，甚至，舟山，臺州，永康等等。大規模，遠距離遷徙對他們來說，吸引力并不大。我想，我若是出生在浙江，想必也是這樣的選擇。因為，這地兒太好了。
論衣食住行，本身就是服裝，高端服裝的生產地。且臨海臨江，海鮮江鮮取之不盡用之不竭，那大黃魚馬甲魚梭子蟹，嘖嘖嘖。當地誰還沒個幾套房子，綠化又好。地鐵高鐵四通八達。關鍵是，商業化從幾百年前就很先進了。要就業，創業，大環境實在好的不行。
所以，寧波人本來就不太選擇出去，（出國的倒是不少）那么，有沒有很多人選擇來寧波呢？我認為，選擇到浙江發展的朋友，首選或許不會是寧波，可能是杭州。這樣來說，房產的發展，有一個很核心的增量——新城市居民。就打了折扣。
所以，我認為，如果不是本地人，選擇寧波投資房產并非是最棒的選擇，當然，絕對是不錯的選擇。目前在寧波大概一萬多還是可以買到不錯的房產的，論租金收益，還是能吃兩口的……
我很喜歡寧波，那里的人文相當好，自古就重視教育，有個很有名的鎮海中學，幾乎年年出浙江狀元，甚至全國狀元，每年過700分的，有100多人。清華北大培養基地啊~我這成績，當年在鎮海中學，怕莫都比不贏他們學校小賣部的店主……
這種深厚且綿長的教育，讓這座城市整體的素質相當令人舒服。論宜居的話，這里非常非常合適。靠近海，空氣質量好到不行。一個城市人文好，教育好，空氣好，吃得好，醫療好，多半這個城市幸福指數就高。關鍵是，房價還不貴~
寧波往東，有個舟山，我得好好說說。
我在舟山有段奇特的經歷，導致我非常喜歡這個城市。眾所周知，舟山的普陀山是四大名山之一。我很多年前就去過了，感覺特別好。那種寧靜的美麗，令人流連忘返。隨后幾年，去了好幾次。這次去舟山的時候，就有這么一件事。
我頭天晚上住在諸暨，晚上閑來無事，看ipad的節目，搜到一檔綜藝節目，叫臺灣名人堂，采訪一名資深藝人，大概六十來歲吧，多年前在臺灣是非常著名的藝人，后來嫁人，20多年前定居美國了。結果這次在臺灣接受采訪。她原來是臺灣媽祖的扮演者，相當著名。有些像我們西游記觀音菩薩扮演者類似。
當晚看完之后，第二天抵達普陀山。
我下午走到普陀觀音像前面的時候，發現路上摩肩接踵的行人中，有一行人坐在路旁，其中一名優雅的女性看上去面熟得不得了，但是，又有些不敢確定，我仔細一想，好像就是昨天晚上節目采訪的那位媽祖的扮演者啊~我很想上去打招呼，但是，我忘記她名字了，總不能上去問她，請問，您是不是媽祖？那還不得嚇到人家？我就想著，我去禮佛之后，倘若回來，她們還在原地，我怎么著也得上前去聊兩句。
后來禮佛完出來，她們真的還在。
我就上去了，一聊，果然是！你知道，那一下子，我雞皮疙瘩都起來了。怎么有這樣巧的事情？一位息影多年的藝人，發展在臺灣，定居在美國，極其偶然的來了一趟普陀山，竟然遇到一個從來不認識的人，前一天晚上看了一段采訪，結果在觀音腳下遇上了。這種概率……
然后，我把這段神奇的經歷講給她們一行人聽，她們也驚訝得不得了，嘖嘖稱奇。后來我們合影留念。我直到回程，甚至，現在想起這件事，還驚嘆不已。
所以，我很喜歡普陀山，舟山這塊地方。風水寶地。董建華，三毛，王家衛都是舟山人，人杰地靈。
舟山的房子，我認認真真看了，我覺得住在這里，甚至常住，肯定是非常非常舒服的。
房價還是便宜，投資的話，可能不是最好的選擇，因為二手房市場不活躍。但是，如果居住的話。要我常住在此，我也是可以欣然接受的哈~太美好了。有個叫做藍堡的樓盤，很漂亮。臨海，有中國最大的游艇碼頭，真是美極了。
這里多說一句，我選地方，喜歡那種建城很久很久的城市。就是從古代，唐宋元明清的時候，就是人民的聚集地。我喜歡這樣的城市。底蘊厚，人文好，且多數地理環境氣候條件都不錯。
紹興就是這樣一個城市。
我來紹興也好多次了。我特喜歡紹興黃酒。家里存了好幾壇老酒。每次和岳父大人吃飯，就看他拿出一個壺，溫酒!~就著海鮮，一吃吃幾個小時。講究啊~我頭次喝黃酒根本不知道黃酒的厲害，感覺甜甜的，入口柔順，所以，和岳父敞開來喝，結果，從中午倒頭睡到晚上，呼呼的！~后來，就不敢這么喝黃酒了，這后勁，足啊！
這個紹興呢，很有趣，整個城市，水系發達得不得了。到處小橋流水，曲折有情。這是一座非常美的城市。
房價也是不貴的。一萬出頭。可惜也就可惜在二手房市場不活躍。
這里我也特別提醒一下，一個二手房不活躍的城市，投資房產還是需要稍稍謹慎一點。因為，房產三塊利潤中的——房價漲幅這一塊，在兌現的時候，會有些麻煩。要么時間上會很長，就是賣很久才賣得掉。要么就是價格上要有折扣。總之，會有一些些的不如意。投資的朋友要提前有心理準備，并做好策略。很可能要賣好幾個月，或者折價10%-20%，這個最好一開始就打在成本里面。
紹興其實有好多鎮是真漂亮，比如柯橋古鎮，安昌古鎮。別看名字是古鎮，經濟可是非常發達的。人民安居樂業。
不過，紹興離杭州太近了，開車沒多久就到杭州了。紹興好，奈何旁邊還有一個杭州。坐高鐵就20分鐘。離這么近，很多資源，被虹吸過去了。
不過，倘若是紹興本地人，買紹興的房子，我看，多半還是有不錯的收益。因為，經濟基礎，人文基礎擺在這里。還有啊，紹興有個著名的趙老哥，在資本市場創造了令人咋舌的奇跡。還有一個著名的紹興解放南路交易所。我想，這塊地方的人，思路清晰，非常聰明。這也是風水寶地啊。我一些投資的朋友，其中就有紹興的朋友，很有水平的。
零零散散寫了這么多，多半是游歷的經歷。這里面具體到投資房產的術的層面是不多的。這是因為我個人原因。我一直認為，投資這件事，不能簡簡單單的只看一個盈利的指標。他有很多維度的。我自己是喜歡綜合很多維度一起來做決策。
房產投資，我更是如此。房子，不僅僅是一件投資標的，他還有生活，朋友，環境，氣候，人文，等等。
我只有實地走訪很多城市之后，才會對跨區域投資房產有深切的認知。而這些認知，才能讓我立體的了解一個城市和當地的朋友。這樣，做決策才能避免荒腔走板。
我也看過很多土豪，只去一次，甚至，都不去，就直接買房子。比如，圣基茨，一個地圖上都找不到的國家，買幾十萬美元的房產，換一個身份來。這對我個人來說，還是一時間難以接受的。我還是喜歡先愛上這個城市，然后，再投資房產，這種感覺才是我喜歡的感覺。
所以，寫得啰嗦了點，看得繁雜了點。本來初衷也是給好朋友們看，以及，做個記錄，若干年后，我的小孩在看的時候，發現，數十年前的中國房產竟然是這樣的啊，真有趣！~
我認真寫，您隨意看哈。
下一篇文章繼續寫江浙滬其他我走過的城市，以及對房產投資的一些思考。
唯一可以保證的事情是，看了這么多，真的到最后我認為能跨區域投資的地方，或許寥寥，甚至沒有也可能。這也像股票，A股幾千只股票，到最后，能長期跟蹤的，或許不過幾十只，能最后等到購買的，或許只有十幾只，甚至，幾只而已。
不過，好消息是，只需要幾只股票，也只需要幾套房子，大概就能獲得令人滿意的收獲了。
