文/子木

在買房實操中，最讓人痛苦的恐怕就是房貸。

開發商、中介把你帶進銀行，銀行忽悠一番，直接塞給你幾個選項，一大堆數字，讓你自己去做選擇。

大家都是站在自己的利益角度做事，所以就想著以最快最直接的方式走流程，拿到錢和業績。

但對于不懂行情的你，一臉懵地簽了合同，可能就給自己埋下了雷。

這些年因為房貸多花冤枉錢，甚至被忽悠入坑的不在少數。

子木一直認為，房貸作為普通人一生中最大的杠桿，一定要弄清其中勾連，如果在與賣方的博弈中，站在認知高處，你將會變相賺得一大筆錢。

下面正式入題。

1

房貸的本質

大多數人都比較排斥房貸。

這是因為房貸是欠債，欠債就得還錢，合同一簽就成了房奴。

其實不然。

房貸是負債，但同時也是一種資產杠桿。

這些年，凡是主動用貸款買房，喜歡撬杠桿的玩家，都在樓市賺了錢，反而那些老老實實不愿意欠債的人，財富被偷偷奪了去。

舉個例子，2010年張三用100萬全款，在某城市買了一套房，但隔壁李四選擇用杠桿，30%首付，100萬買了3套房，10年以后，兩人之間的財富拉開了好幾倍。

當然因為限購，這個真實的例子不能再重演。但里面有幾個道理是延續的：

尺度與時間。

尺度就是房貸利率的數值。

做生意的人肯定明白，在信貸市場上，房貸利率一直都是比較低的一種。

尤其公積金，3.25%的利率簡直就是銀行給你送錢。

所以在某種意義上講，房貸是負債，是杠桿，同時也是政府給出的政策福利，當你明白了這句話，你就不是小白選手了。

時間是什么意思呢？通脹。

為了更好地發展經濟，我們會一直保持微通脹水平。這兩年，因為疫情影響，央行放水有些多，通脹幅度大增。

大家去菜市場看看超市的糧米油鹽醬醋茶的價格漲幅就清楚了。

通脹，錢就會變得不值錢，同樣對于負債，也是縮水的。

這意味著，你從銀行借錢100萬，時間越長，通脹對債務的吞噬越厲害，你還的錢越來越少。

還是隔壁老李，一套房首付30萬，商貸70萬，分30年還清，用等額本息來算，一個月還款額是3715元。

3715元，在2010年絕對是一筆巨資，但是放在2020年呢？

也就是一瓶多茅臺的價格。

當然這一切建立在你的財富隨通脹遞增的基礎上，如果10年前你月收入是1萬元，10年后還是1萬元，經濟再怎么通脹，跟你都沒關系。

當大家明白了房貸利率以及杠桿的本質，我們再去做選擇就比較容易了。

2

還款方式

選擇等額本息，不要選擇等額本金。

等額本息，每個月的還款額是相同的，但在本金和利息結構上，前面主要還利息，后面主要還本金。

等額本金，每個月的還款額是不同的，逐月遞減，前面還大頭，后面還小頭。

時間可以吞噬債務，未來的錢越來越不值錢。

那么我們肯定要把重要債務放在未來，不能選擇等額本金這種“先大后小”的策略。

這個選項基本是經過歷史論證的，不需要質疑。

3

商貸和公積金

謹慎公積金，靈活商貸。

商貸，邏輯很簡單，就是你把房子抵押給商業銀行，商業銀行給你一筆貸款。

公積金，是政府給居民的政策性福利，是用來鼓勵剛需購房的。

因為利率極低，僅為3.25%，所以我讓大家謹慎使用，因為除此之外，你很難從銀行里拿到這么便宜的錢。

如果你想用公積金買房，就必須要給自己搞到資質。

一般情況下，企業都是安排五險一金的，如果你是個體戶，或者自由從業者，我建議你去掛靠朋友的公司，或者去TB，讓別人幫你繳納五險一金。

只要你使用公積金買房，一定穩賺不賠。

在選擇貸款方式上，肯定要優先選擇公積金貸款的，如果額度不夠，那就用商貸+公積金組合貸，最后才是商貸。

前提是你所在城市的公積金放款速度是合理的。

這時候你還要考慮一個問題。

你未來規劃要買幾套房？

如果是1套，還是優先公積金，如果是2套，我勸你第一套用商貸，第二套用公積金。

因為很多城市限購限貸，二套房的首付比例高，房貸利率也高，如果用公積金買，可以極大降低成本。

4

房貸時間

買房貸款時間選擇多久？

很多人怕時間長利息多，選擇了20年甚至10年，這是不對的。

如果你讀懂了房貸利率的本質，你應該勇敢地選擇30年。如果有100年的選項，我還會毫不猶豫地選擇100年。

10年前1萬月供和10年后1萬月供，是兩個概念，永遠不要低估通脹的威力。

當然，并不是你想30年，銀行就愿意給你30年。

銀行會評估風險，具體貸款年限跟買房人的年齡以及抵押房的房齡有關。

不同銀行對年齡的要求不同，例如有的銀行貸款是60歲限制，你現在已經50歲了，那么你最多也只能貸10年。

房齡要求也是。

一般銀行要求，房齡+貸款年限≤50年，如果這套房子的房齡已經30年了，那么貸款年限最多也就20年。

所以我一直勸大家不要買太老的房子，因為未來可貸款的年限越來越少，也意味著流動性越來越低，買了難出手，容易被套死。

5

提前還款

要不要提前還款這個問題是房貸中非常熱門的問題，爭議不斷。

因為很多人想著本來有閑錢沒去處，早點把錢還完，不用再還那么多利息了。

我的建議還是盡量不要提前還款。

你把這部分錢隨便做做理財買買基金，基本都能跑贏房貸利率，錢放在手里產生的收益要大于房貸利息。

有人說，我的房貸利率高啊，6點多，怎么做理財都跑不過，怎么辦？

還是那句話，多考慮一下通脹因素，通脹會吞噬負債，還款壓力是逐年遞減的。而你做理財，雖然無法對沖，但卻是當下的收益。

很多人理解不通時間的概念，就過不了這一關，這時候多想想10年前和現在的生活就明白了。

當然提前還款未必完全不行，還有一種因素。那就是你想買一套改善房，以房換房，或者在其他城市買房。

因為有些城市限購限貸很嚴重，有的認房認貸，有的認房不認貸，有的認貸不認房。

如果認貸不認房，你手里有房子未還清貸款，再買房就得按第二套處理，首付和利率成本瞬間增大。

這時候就需要提前把首套房貸款結清，再去買房，就能以首套房的優惠買。

還有人問我如果錢夠的話，是否應該全款買房？

還是不建議的。

如果有公積金，那就要優先用這個政策福利，沒有公積金就去商貸，再用其他的理財手段去對沖房貸利息。

不過，一定要珍惜“處女貸”，盡量要把第一次買房貸款的資格用在你未來想要生活的城市，這個非常重要。

我之前就有一個讀者，本來可以在北京買房，結果聽父母話，在三四線城市商貸買了一套房。兜兜轉轉再去北京買房，發現已經失去了首套資格。

二套首付比例和房貸利率根本無法承擔，便喪失了上車的機會，可能這個機會就是一輩子的。

6

拿錢能力

寫到這里，基本關于房貸的問題大家應該都清楚了。

最后再談談，如何跟銀行博弈。

既然房貸是杠桿也是福利，那么我們就要想辦法通過房子，從銀行拿出更多的錢。

銀行根據什么去放款呢？

風險。

如果你的征信非常好，信用卡的額度高，使用率低，工資收入也高，銀行就會把你評定為優質客戶，給予你最好的信貸幫助，鼓勵你去從銀行拿錢買房。

所以如果你有購房計劃，就一定要在買房前，半年甚至一年，有意識地培養自己去銀行拿錢的能力。

這其中是有竅門的。

比如你在平時要有意識的提高信用卡額度，刷卡買東西再及時還上，在買房半年前一定要把所有信用卡還清，銀行會認為你的信譽度非常高，愿意借錢給你。

比如你的工資收入不高，流水不夠，就可以把錢轉給開公司的朋友或親戚，定期給你往銀行卡里打錢，再慢慢把錢取出來。

銀行在評定你收入情況時，你可以證明有“其他收入”。

銀行只會看數值，根本無法調查你是否具備有其他收入的能力，這時候你就能偽裝成一個流水很高的優質客戶。

銀行一般會調查你的征信以及近一年的流水、負債，信用卡不要逾期，買房半年前盡量還完，信用卡額度要高一些，使用頻率低一些，有穩定收入，那么還可以給你降低房貸利率。

7

反人性選擇

最后再說幾句。

房產投資游戲，以及杠桿的使用都是反常態的。

過去大大方方從銀行里借錢去買資產的人，會越來越富，懼怕債務老老實實把錢存在銀行里的人，會越來越窮。

這種窮并不是自己造成的，而是被認知與時間剝奪的。

投資反人性，跟著20%的人方法走，就會理解時間與金錢的價值。

房貸壓身并不可怕，而是幸運。

過去十年，人們經常談論房奴有多么痛苦，而現在大家都在討論成不了房奴有多么痛苦，這就是時代的進步。

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