用公積金貸款買房，如果個人名下無房時，算首套，如果名下有一套房時，算二套。用商業貸款買房，如果名下有未還清的貸款，算二套，名下無欠款算首套。1公積金“認房不認貸”只要借款人的房子，在房屋登記系統中已經有了登記信息，再買房時，該房將被界定為二套房或以上。銀行在辦理貸款的時候，只要住房公積金已經結清，根據房產登記的情況來確認，不會考慮購房者歷史貸款記錄。
按照公積金余額來說，公積金首套最高貸款額度為余額20倍，二套最高貸款額度為余額的10倍。
注：房，以家庭為單位，網簽其家庭名下和登記在家庭名下都認定為其擁有的房屋套數。公積金商業2商業貸款“認貸不認房”如果買家在銀行征信系統里已經買房，有未結清的貸款，那么買房申請貸款時將界定該房為二套房或以上。如果已經結清所有貸款，即使買家名下有房，銀行業金融機構依然執行首套房貸款政策。首套貸款80%、貸款利率有一定折扣，二套貸款70%，利率1.1倍。注：貸，以家庭為單位，名下貸款用途為住房的貸款筆數，包括外地購房貸款（貸款以房屋貸款計算。裝修貸、汽車貸、信用貸、抵押消費貸、經營貸款記錄不算套數）稅費3稅費的首套和二套主要去當地住建委查詢，如果名下沒房，屬于首套，如果名下有房，屬于二套。首套和二套稅上區別主要是契稅：首套：90平米（不含）以下1%，90平米以上1.5%。二套的契稅：90平米以下1%，90平米以上2%。舉例子4舉例說明1、在外地有房有公積金貸款，在津買房，可以申請公積金貸款么？如果可以貸款是首套還是二套？首先公積金異地貸款政策在天津暫未執行，如果貸款只能走商業貸款，由于家庭名下有未結清的貸款，因此算作二套。2、貸款買過天津的住房，賣掉后再申請公積金貸款，可以么？如果房子已經賣掉且沒有未結清的貸款，那么再次購房可以使用公積金貸款。
3、貸款買過一套房商業貸款已結清再貸款買房,用商業貸款，屬于幾套？如果名下沒有未結清的貸款，那么再次商貸購房按首套政策執行。
總的來說，買房如何判斷是首套房和二套房？依據公積金貸款和稅費繳納，主要參考房管局的備案情況；商業貸款主要參考銀行征信系統。
