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（一）是否需要改造？為什么？

從社會價值而言，一線城市核心區(qū)域的一些存量物業(yè)（包括寫字樓和商場等）雖然占據(jù)重要區(qū)位，但卻因為樓宇老舊，與當代的街道風貌和功能產(chǎn)生了嚴重的不匹配；從經(jīng)濟價值來說，這些物業(yè)租金常年偏低，估值無法體現(xiàn)，亟需改造提升。

在確定改造的必要性之后，先要對建筑大樓進行一個全面的評估，就如同做一個全面的身體檢查。既有的建筑大樓普遍會存在外立面老舊的情況，商業(yè)界面、功能、綠化與周邊區(qū)域的整體品質(zhì)不匹配，造成整個大樓運轉(zhuǎn)低效。除了外立面的問題，這些大樓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備在使用十幾甚至二十多年之后，都會出現(xiàn)不同程度的老化。因此，要從外觀、功能、運營等各個方面對建筑大樓進行評測，并根據(jù)每棟大樓的情況，對癥下藥，提出改造方案。

（二）何時改造？

1、被動改造

被動改造主要源于大樓本身的狀況需要，比如設(shè)備老舊已無法再用或是安全因素存在隱患。若是樓內(nèi)的大部分設(shè)備已運行10年以上，并時常發(fā)生故障，例如電梯常發(fā)生夾人現(xiàn)象，就必須立即進行設(shè)備更新，以保障設(shè)施設(shè)備的良好運轉(zhuǎn)。

2、主動改造

主動改造或是在政府的驅(qū)動下，為了適應(yīng)外部社區(qū)的整體風格而進行的，亦或是出于提升大樓租金和租戶價值的考慮而進行的。比較理想的改造時機當然是租戶的租賃合同到期，大樓大部分面積處于清空狀態(tài)，能為改造提升提供良好的客觀環(huán)境。或是物業(yè)合同到期之時，便可以趁此機會更新團隊，提升服務(wù)水準。如果剛好物業(yè)所在區(qū)域正在進行市容整治，則可在改造前期與政府積極溝通，以加快改造審批的節(jié)奏。

對于商業(yè)物業(yè)來說，與時俱進地進行主動改造尤為重要。以上海城市地產(chǎn)的第一個改造項目家飾佳建材市場為例，2000年拿下這塊地時是七個藥材公司的倉庫，決定改造成建材市場的原因第一是當時這方面的市場需求很大，第二是門檻不高，第三是改造相對于拆除重建而言工程周期短，可以快速開業(yè)招商。事實證明，當時的改造相當成功，后來陸續(xù)將周圍的地塊都擴建成了建材市場，還在整個商場持續(xù)經(jīng)營的同時加蓋了兩層。到2012年，城市地產(chǎn)意識到建材市場的租金收益雖然很高，但若要保持持續(xù)增長，就必須改變當時傳統(tǒng)建材市場臟亂差的格局，于是毅然決定進行二次改造，重新定位為高端家居生活購物中心，將外立面、室內(nèi)裝修都進行翻新改造，并更換了商場80%的租戶，引入更多一線品牌，年租金大幅提升。

（三）改造成什么？

傳統(tǒng)開發(fā)商都是先造再銷，但因為不同的區(qū)域由于自身的屬性，會在很大程度上影響產(chǎn)品在當?shù)氐奈褪袌龌某潭取Ｈ羰情_發(fā)的產(chǎn)品不符合市場需求，很可能建造完成以后就不得不開始二次改造。

所以在改造的邏輯上要以銷定產(chǎn)，調(diào)研在此區(qū)域的市場情況和需求人群，在設(shè)計的環(huán)節(jié)就充分考慮招商運營市場的需要，從整個目標客戶的定位出發(fā)，反推出產(chǎn)品標準和設(shè)計方案。例如如果是做寫字樓改造，首先要對商圈的辦公租金進行調(diào)研，以確定項目租金區(qū)間；然后要對區(qū)域辦公租金進行調(diào)研，以確定項目競爭檔次；接著要對區(qū)域辦公客戶調(diào)研，以確定項目目標客戶行業(yè)類型。在此基礎(chǔ)上，最終確定產(chǎn)品標準，包括租金水平、客戶定位以及差異化競爭的特色。

在產(chǎn)品設(shè)計方面，除了考慮整體產(chǎn)品標準，還要考慮如何與后期的運營結(jié)合。例如如果要改造的寫字樓物業(yè)周邊區(qū)域商鋪開門較晚，那在大樓的商鋪設(shè)計方面，就要考慮到配套商業(yè)能實現(xiàn)全時段覆蓋，確保商鋪無間斷地為租戶提供配套服務(wù)，提高大樓的實用性，拉動整體招商。

對于不同市場情況下如何確定改造產(chǎn)品標準，可借鑒上海城市地產(chǎn)的“全生命周期管理”的理念。一個典型案例是城市地產(chǎn)2006年收購的北京著名的爛尾樓項目“名城國際大廈”，因為臨近奧運會，城市地產(chǎn)先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運期間酒店需求旺盛的契機。在奧運會結(jié)束后，城市地產(chǎn)再一次看準了CBD的風口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成寫字樓，滿租后又將第三棟塔樓改成寫字樓，并引入配套商業(yè)，僅保留一座塔樓用于酒店。通過調(diào)整定價和豐富業(yè)態(tài)，不僅酒店的利潤沒有下滑，寫字樓和商鋪的租金收入也穩(wěn)定增長。

（四）改造如何實施？

1、成本管控

在改造的實施過程中，成本管控是核心，也是一個項目成敗的關(guān)鍵因素。從經(jīng)濟利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影響到后續(xù)運營管理的財務(wù)分配。為了加快整個改造周期，可將每個改造的階段和步驟細分為模塊進行精細化管理。

2、協(xié)同合作

對于商業(yè)物業(yè)的改造來說，從模塊化管理的角度可分為三塊：設(shè)計、招商和運營。設(shè)計要有與招商和市場對接的能力，招商要有設(shè)計和方案的研判能力，而運營要根據(jù)實際情況向設(shè)計提出要求，因為可能某個環(huán)節(jié)的設(shè)計更加合理就能在運營環(huán)節(jié)節(jié)省很大的人工成本。在整個過程中要搭建財務(wù)模型和資產(chǎn)管理模型，來測算運營收入的提升空間，例如運營利潤從3000萬提升到6000萬，如果是20倍的市盈率（PE），也就是說市值能提升6億，可見精細化管理能帶來的收益提升空間。

在整個實施過程中，前置審批計劃及招標流程安排和施工排期都應(yīng)該細致到每天的計劃，使工程進度與審批環(huán)節(jié)無縫對接。在改造的同時完成招租與運營的籌備工作，將資本需求有效對接，優(yōu)化項目測算，實現(xiàn)價值的最大化。

（五）改造能否達成預(yù)期目標

改造預(yù)期目標的實現(xiàn)與每一個環(huán)節(jié)都密切相關(guān)，例如工程進度是否嚴格按照計劃進度，改造過程中的投入管控以及技術(shù)難點和可行性分析，審批的可行性和前期測算，以及改造后是否滿足客戶痛點等。

存量地產(chǎn)改造本質(zhì)上是非標準化的業(yè)務(wù)，如果能制定一套標準化的運作流程和操作手冊，雖然能夠快速形成資產(chǎn)管理規(guī)模，但在具體的實施過程中可能會發(fā)現(xiàn)，在標準化的產(chǎn)品之上搭載非標準化的產(chǎn)品來填充整個產(chǎn)品線，才能使各個客戶的不同需求都得到滿足。例如對于寫字樓改造，在標準化流程滿足基礎(chǔ)的條件后，打造一個高舒適性、健康環(huán)保的彈性空間，結(jié)合個別客戶的特殊需求，不僅增加了客戶的可選性和自由度，也使得整個產(chǎn)品的豐富度大量提升。

改造的指導(dǎo)原則為：在最小改造成本與最簡審批流程的前提下實現(xiàn)最大運營收益。成本控制和改建質(zhì)量之間明顯存在沖突，需要改造方多方權(quán)衡。單從市場方面考慮，勢必想要投入更少的錢得到更多的空間，在這種邏輯下，對于建筑外立面和公共區(qū)域的裝修的投入效果是最顯而易見的。但若是對大樓內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備不重視，就無法從根本上滿足客戶的使用需求，而用戶入住以后也會迅速發(fā)現(xiàn)這些問題。建筑大樓的設(shè)施就如同人的五臟六腑，設(shè)備管線就像是人體的血管，帶動整個人體的機能運轉(zhuǎn)，室內(nèi)空間和建筑外部如同人穿的衣服，應(yīng)該在身體機能完善的情況下再去優(yōu)化外表皮，而不能只顧外部而忽略機能的建設(shè)。只有內(nèi)外部的軟硬件都提升了，并通過專業(yè)的運營實現(xiàn)了各方利益的最大化，才能說達成了改造的預(yù)期目標。

（一）寫字樓的運營

1、自持寫字樓

與零售商業(yè)相比，寫字樓市場受互聯(lián)網(wǎng)的沖擊較小，需求增長較穩(wěn)定，且管理及運營成本較低，因此近兩年將商場改為寫字樓（俗稱“商改寫/辦”）或者將老寫字樓翻新，成為很多開發(fā)商和房地產(chǎn)私募基金的主流選擇。在這類改造項目中，除了賦予舊建筑新的功能和適用性，提升運營水平也是改善經(jīng)營狀況、提升經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要因素。

對于改造后的寫字樓，如果是自持物業(yè)，可以辦公社群為主導(dǎo)，通過聚集產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上的不同企業(yè)，創(chuàng)造交互空間，從而提升空間利用率、辦公效率以及品質(zhì)氛圍。例如招商主打現(xiàn)代服務(wù)類公司，將設(shè)計師事務(wù)所、機電顧問公司、景觀公司等關(guān)聯(lián)公司引入，最終可形成一個小型的自發(fā)“生態(tài)圈”，類似于一個垂直的服務(wù)生態(tài)鏈，產(chǎn)業(yè)互補，業(yè)務(wù)互助，也能吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶的入駐。

此外，大物業(yè)的運營商還可以做物業(yè)管理服務(wù)APP，將寫字樓租戶以及配套的商業(yè)租戶的需求連接起來，租戶可通過這個APP平臺叫外賣、購物或者公司層面相互之間對接業(yè)務(wù)。

2、長租寫字樓

除了自持寫字樓的改造運營，一些嗅覺敏銳的資本也開始長租寫字樓，通過簡單裝修提升物業(yè)租賃價值，并面向下游客戶出租物業(yè)獲得收益，類似于“二房東”和“三房東”的合作模式。而在這類模式中，有充裕可租房源的“二房東”如能與擅長空間運營的“三房東”建立深度合作，“二房東”能盡快出租物業(yè)，“三房東”可批量獲取房源從而可將主要精力集中于空間本身的運營，雙方可以實現(xiàn)資源優(yōu)勢融合與互補，無疑是雙贏的選擇，也可以提升整個物業(yè)的運營水平。

（二）長租公寓的運營

相關(guān)報告指出，發(fā)達國家品牌長租公寓產(chǎn)業(yè)超過50%的市場占有率，而中國目前還不到10%，巨大的想象空間催生了長租公寓行業(yè)在國內(nèi)近幾年的蓬勃發(fā)展，參與者有各類創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)中介、酒店運營公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)基金等。長租公寓從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種，前者是整租物業(yè)后改造和出租，包括You 、新派、魔方公寓等目前比較知名的一些品牌公寓；后者是從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運營，進行標準化改造與運營，比較典型的有鏈家自如。

總體而言，長租公寓行業(yè)還處于比較早期的階段，很多運營理念還在更新?lián)Q代中。長租公寓的本義之一是提升產(chǎn)品質(zhì)量和用戶體驗，但目前來看，一些運營商的理念太超前，在硬件和運營方面的投入超出用戶的實際需求，最終導(dǎo)致房租定價偏高，加上還有物業(yè)費，整體費用可能就會超出很多用戶的承受能力，退租可能上升，反而會降低整體的坪效（總營業(yè)額/總面積）。因此，對于長租公寓運營商而言，增加某些不同于傳統(tǒng)租房的配置和服務(wù)可能是必要的，如一定的公共空間、統(tǒng)一的物業(yè)管理等，但一味“做加法”可能會矯枉過正，或許只有減掉不必要的配置和冗余的開支，將總成本降下來，才能滿足真實的市場需求。

租金收入固然是長租公寓收入的主要組成部分，但從長期來看，公寓如果只是靠租金，盈利能力終究有限，因此后期核心價值主要在于運營，如何從租客獲取更多的商業(yè)機會及價值接觸點是所有運營商要考慮的。例如可以聯(lián)合一些年輕人喜愛的品牌舉辦社區(qū)活動，或者與團購、干洗、生鮮配送甚至是銀行及各類金融服務(wù)機構(gòu)合作，將人流轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金流，都是未來可能的盈利點。

（三）聯(lián)合辦公的運營

聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，通過空間設(shè)計和社群運營打造輕松自由的辦公環(huán)境和氛圍。傳統(tǒng)的商務(wù)空間提供商---雷格斯（Regus）可以算是聯(lián)合辦公的雛形，但雷格斯一般選擇城市核心高端寫字樓作為網(wǎng)點布局，整體成本較高，也不包含社群以及創(chuàng)業(yè)孵化等因素，相較之下聯(lián)合辦公區(qū)位選擇更靈活、運營內(nèi)容也更豐富。

在聯(lián)合辦公先驅(qū)WeWork完成新一輪融資4.3億美金，估值達到160億美元后，在國內(nèi)進一步激起了聯(lián)合辦公的發(fā)展熱潮，也吸引了大量資本的關(guān)注。以毛大慶打造的優(yōu)客工場為例，2016年3月13日宣布獲得約2億元A 輪融資，估值40億元；6月21日，又宣布獲得3億元Pre-B輪融資，估值45億元。

對于聯(lián)合辦公，雖然對原有物業(yè)進行功能定位和改造提升是必要的，但并非最重要，除了通過差異化服務(wù)將閑置工位資源快速出租出去，運營模式的創(chuàng)新可能也同樣重要。以方糖小鎮(zhèn)位于上海南京西路金鷹國際的新零售辦公實驗區(qū)項目為例，這個實驗區(qū)是國內(nèi)首家辦公、秀場、活動融為一體的“前店后場”，其中7-8樓為可自由定制的辦公空間，樓層配備上下水、中央空調(diào)與分體式空調(diào)、空中花園等；9樓為國內(nèi)首家設(shè)立于高端購物中心頂樓的聯(lián)合辦公，擁有超高的專業(yè)穹頂秀場。基于聯(lián)合辦公，各種業(yè)態(tài)的融合有望整體提升租效轉(zhuǎn)化比。

另外，社群運營對于聯(lián)合辦公的重要性不言而喻，因為聯(lián)合辦公最重要的價值就在于聚攏了大批創(chuàng)業(yè)者的社群，圍繞這些社群可衍生出多種增值服務(wù)，包括行政管理、工商管理、融資等配套服務(wù)，這些增值服務(wù)也是具有很大盈利可能的。

（一）重資產(chǎn)模式

收購老舊物業(yè)后進行改造和持有運營的模式（私募基金），或者拿地建設(shè)后持有（房地產(chǎn)開發(fā)商），屬于重資產(chǎn)模式，這類物業(yè)一般在核心地段，確保了資產(chǎn)本身的升值空間。高和資本即屬于重資產(chǎn)模式的典型代表。作為中國首支、也是最大的商業(yè)地產(chǎn)基金，高和資本專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元。例如在2012年，高和資本以7.9億并購靜安寺商圈絕版地段的中華企業(yè)大廈（后更名為“靜安高和大廈”），并對此物業(yè)進行改造提升，充分挖掘并釋放優(yōu)質(zhì)物業(yè)內(nèi)在價值潛力，成為上海市城市更新的范例。對這類項目，一般都是持有3-5年后再退出。

（二）輕資產(chǎn)模式

租賃核心地段或非核心地段的老舊物業(yè)后進行改造和運營的模式，屬于輕資產(chǎn)模式，或曰“二房東模式”。上文提到的長租寫字樓、長租公寓和聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)都屬于輕資產(chǎn)模式。

此外，隨著商業(yè)地產(chǎn)“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，以萬達、紅星、大悅城為首的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借自身多年的項目操盤經(jīng)驗和人才儲備，也開始采用輕資產(chǎn)模式（包括品牌和管理輸出、基金化運作等）大舉擴張，旨在以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實現(xiàn)利潤最大化。以大悅城為例，在2016年12月底開業(yè)的天津和平大悅城這個項目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但從前期定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設(shè)計、招商、開業(yè)運營，全程參與項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，并通過輸出管理來獲取管理費與未來的優(yōu)先購買權(quán)。這一模式有望被大悅城快速復(fù)制到全國各地其它項目上，從而加快規(guī)模擴張步伐。

（三）重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)結(jié)合模式

輕資產(chǎn)模式可能前期投入比較小，風險相對較小，但整體的收益也較小。重資產(chǎn)模式可能總投入比較大，資金沉淀時間比較長，對風險的把控、資金的運營能力都提出更高的要求，但整體的收益空間也更大。兩種模式各有利弊，而由于在城市更新的項目中不同業(yè)態(tài)、不同地理位置的項目對接的資源更加細分，資源分布更加廣泛，因此城市更新項目更適合于輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合的模式。

例如私募基金或開發(fā)商收購改造或建完大樓之后需要招商運營，而如果在改造或建設(shè)前就跟聯(lián)合辦公等輕資產(chǎn)運營商建立合作關(guān)系，相當于鎖定了一個長期租戶，還可以聯(lián)合運營，甚至可以是雙方一開始聯(lián)合去看項目，重資產(chǎn)方提高了運營效率，輕資產(chǎn)方高效獲取了房源，能夠最大程度實現(xiàn)雙贏。同時，對于大悅城這樣的地產(chǎn)商而言，在發(fā)展輕資產(chǎn)模式的同時也并不會放棄核心城市核心區(qū)域的重資產(chǎn)開發(fā)和持有，依然會是輕重結(jié)合的路線。