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這是每日進(jìn)化論的第1期分享。
在這個(gè)時(shí)代，買房已和結(jié)婚同等重要，甚至更重要，俗語說：結(jié)婚不買房，就是耍流氓。
一套合適的房子，能給人極大的安全感和歸屬感。
而且，近20年來，房子一直是最好的投資品，雖然有時(shí)會下降，但總體穩(wěn)步上漲，而且漲得厲害，縣城的房子都8000一平了，更別提大城市。
也有不少人會把錢拿去投資理財(cái)，用錢生錢，但真正能做到理財(cái)?shù)腻X超過房租和房子增值的人，少之又少。
更多人其實(shí)并沒有理財(cái)能力，要么合伙做點(diǎn)生意，要么炒股票，或者借給別人，到頭來，越折騰，錢越少，還不如買房實(shí)在。
那到底該如何購置房產(chǎn)呢？
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購置房產(chǎn)整體思考分為兩個(gè)部分：內(nèi)部條件和外部條件。
內(nèi)部條件也就是你的收入水平，適合承擔(dān)怎樣的房產(chǎn)總價(jià)。
很多人買房，被動輒100w以上的房價(jià)給嚇退，我們完全可以利用金融杠桿來幫忙——銀行貸款。用3成首付即可，剩下金額銀行貸款。如何計(jì)算自己的購買能力？分享一條我的萬能參考公式：購買能力≈存款+月收入x80。
假設(shè)你有20w存款，月入8K左右，較為適合總價(jià)80w的房子。
貸款的年限，該怎么選擇? 記住，永遠(yuǎn)要選手上現(xiàn)金流最多的方式。目前最久就選30年，越久代表月供越少，手上的現(xiàn)金流越多。現(xiàn)在銀行貸款普遍約5%的利息，30年時(shí)間，為通貨膨脹保駕護(hù)航。
現(xiàn)金流越多，生活越有保障。
我有個(gè)朋友，錢足夠買140平的房，但只買了100平，就是考慮到父母老了，可能會生病，孩子將來的教育，自己的工作等等，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。
把手上的錢全部投到同一個(gè)地方，投資大忌。只要我能拿剩下來的現(xiàn)金流，進(jìn)行利潤超過5%的投資，就已經(jīng)賺到。
再換個(gè)角度，我身邊炒房朋友的例子，用最低首付買入，在房產(chǎn)較猛的二線城市，兩年轉(zhuǎn)手利潤能達(dá)100w。
很多人會在買房時(shí)猶豫很久，如果你是首套房，就不要太猶豫了，先上車再說，以后有條件再置換。
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再說外部條件，外部條件則是選擇哪些房產(chǎn)是最具有性價(jià)比的。
要考慮的因素確實(shí)不少。我直接幫大家篩選出最重要的幾點(diǎn)：1.交通 2.戶型 3.小區(qū) 排名分先后。
為什么交通便利排位最高？因?yàn)橥ㄇ谟肋h(yuǎn)是房價(jià)的痛點(diǎn)。
節(jié)省時(shí)間成本也是一種高性價(jià)比。寧愿選市中心小戶型，也不要選郊外大房子。尤其是投資，交通便利的小戶型最佳。總價(jià)低，需要它的年輕人一波又一波，最搶手。
如果手上預(yù)算只夠選擇較偏的地方，如何退而求其次？采光是必須要考慮的標(biāo)準(zhǔn)。
陽光和生活質(zhì)量正相關(guān)。可以這么說，提升一個(gè)空間品質(zhì)，最有效的方法是賦予陽光。陽臺向南的房子就是采光好，朝向南北的房子可以差20w以上。
你以為很重要的小區(qū)環(huán)境，反倒是其次。人是適應(yīng)性強(qiáng)的群居動物，工作社群遠(yuǎn)比居住社群重要。
當(dāng)然，這只是一種策略，投資房、自住房、學(xué)區(qū)房，目的不同，策略也要相應(yīng)改變。
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買房對普通人來說，是件大事，一定要當(dāng)做一個(gè)項(xiàng)目來運(yùn)營。
前期的收集資料，跟中介或房東的談判，都必不可少，就算中介費(fèi)只砍掉0.1% 0.2% 也能省不少錢。
我一個(gè)朋友，買房專業(yè)戶，去廈門旅游，一上車就問出租車師傅：廈門房價(jià)多少呀？平常他們生意好嗎？有沒有受專車的影響？限購嗎？店鋪呢......
她買的房子不下10套，盡管已經(jīng)很熟悉，但她每次都非常謹(jǐn)慎，做足功課，認(rèn)真對待。
為了最后關(guān)頭和中介房東殺價(jià)，足足準(zhǔn)備了2個(gè)月：談判地點(diǎn)、房子信息、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場淡季旺季、房東信息、對手打感情牌如何應(yīng)對、業(yè)務(wù)員業(yè)績壓力......
最后，那場談判，房東降價(jià)4W，比朋友的預(yù)算還少一萬，中介費(fèi)從1.6個(gè)點(diǎn)砍到1.3，中介還承諾以后出租房子，不收朋友的中介費(fèi)。
可能有人會問，要是談不下來怎么辦，豈不是前功盡棄？
當(dāng)然不會，朋友在談判前看了足足150套房，這套房只是A計(jì)劃，談不下來，還有BCD....
買房其實(shí)特別鍛煉一個(gè)人的信息收集分析和個(gè)人財(cái)產(chǎn)分配能力，還有最重要的一點(diǎn)，勇于賺錢的魄力。
END
