【導讀】有過買房經歷的人都知道，買房的過程簡直就像經歷了一場戰爭，有朋友說買了一次房，瘦了好幾斤。這確實沒有夸大，畢竟房產少則上百萬，多則上千萬。作為買家，不僅要面對賣家，還要提防不誠信中介的陷阱。雖然房產中介行業，大多數從業人員都是好的，但是由于利益的驅使，不誠信的中介也頻繁出現。筆者工作中，接到過各種當事人的咨詢和訴訟代理，總結起來，少數不誠信中介的陷阱可以概括為以下6招。掌握之后，基本上可以避開中介的陷阱。
一、簽合同，買賣雙方不見面，不給合同正本
這種情況多發生在簽訂居間協議的時候。這時候中介通常會說，要等另一方簽字后再將合同給你。由于居間協議多為中介預先印制的條款，空白處較多，隨后中介由于某種原因，可能會擅自在合同的空白處加上一些文字。這樣，一旦產生爭議將難以舉證添加部分非自己真實的意思表示。更有甚者，有的中介只簽一份正本，保存在在中介處，這樣可能方便中介隨時修改或增添內容。
破解之法：簽完合同后，務必讓中介復印一份，并加蓋中介的公章，并寫明“此復印件與原件一致”。如果中介不配合，就拒絕簽合同，或者將已經簽字的合同拿走或撕掉。
二、中介工作人員私自收中介費卻人間蒸發
部分中介從業人員，打著優惠的幌子，甚至在沒有簽訂居間協議的情況下，就向當事人收取中介費。或者雖已簽訂居間協議，但給付中介費不開發票，或者只是以中介人員個人的名義打了個收條。而當這個工作人員一走了之的時候，維權的難度很大。
破解之法：實務中，確實很多中介公司收取中介費都不開具發票。如果要求開具發票確有難度，可以要求對方提供加蓋有中介公司公章或財務專用章的收據，這樣可以確保費用是中介公司收取的，一旦產生爭議，也有助于維權。
三、約定不得通過其他中介成交
中介往往約定，簽訂居間之日起一定時間內，不得再通過其他中介公司與出售方簽訂該房屋的買賣合同，否則承擔房屋總結2%的違約金。
破解之法：賣方往往會委托多家中介出售房屋。根據最高人民法院第一批指導案例確定的裁判要點：“房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。”也就是說，只要房東通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買家分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立的情況并沒有利用原中介公司的信息、機會，故不構成違約，不需要承擔違約責任。
四、欺瞞買賣雙方，吃差價
利用第一招，不讓買賣雙方見面，故意向買家抬高房價，簽正式買賣合同時再設法將房價寫低，并告知寫低點可以少繳稅，其實差價進了中介的腰包。
破解之法：首先，可以向主管部門投訴，行政部門會進行處理。同時注意收集證據，協商不成的，可能向法院起訴要求退回差價。
五、催定金，攬生意
這是中介最常用的一招，畢竟買家交了定金，這筆生意就有希望達成了。通常中介會強調現在房價上漲很快，如果不支付定金，很可能其他人會捷足先登。這樣，一種情況是，買家甚至沒有簽訂定金合同和居間合同的情況下，就交付了一筆定金，只是出具了一個定金收據；另一種情況是，含有定金條款的居間協議并沒有經過雙方的充分溝通，最后導致合同無法繼續履行。
對于第一種情況，如果在雙方沒有對任何條款進行磋商的情況，即交付了定金，如果雙方談不攏而反悔的情況，只需要退還金額即可，收取定金一方不需要任何賠償；對于第二種情況，在條款沒有深入了解的情況，即貿然簽訂合同，對于主要條款已經確定的情況下，收取定金的一方如果違約，要雙倍返還定金，給付定金一方違約，定金要被沒收。
破解之法：即使你真的想快速達成交易，也要對合同的主要條款進行充分的溝通，并簽署書面的買賣合同或者居間協議。而不要貿然地交付定金。
六、隱瞞房屋的實際情況
實務中，有的中介登記的信息時并沒有拿到房東的產證，對于房屋的面積等信息，很有可能是按照房東口述所登記的，因此，很可能由于種種原因導致與實際不符。另外，還有可能涉及房屋的抵押、司法查封以及戶口遷移等情況。
破解之法：在簽署買賣合同（居間協議）之前，務必要求中介或者自行前往房產交易中心調取房屋的登記信息，以了解房屋的真實狀況。至于戶口問題，可以與房東一起與轄區派出所查詢。
【結語】以上為實務中最常見的問題，供買房的朋友參考。房屋交易程序是比較復雜的，除本文所列內容之外，還有很多方面也應予以注意。而對于交易中可能產生的其他陷阱，可以參考筆者的另一篇文章《5招讓您遠離二手房交易陷阱》。
文/杜繼業（上海市專職律師，民商法學碩士，微信號：ad80805）
