來源：找法網 閱讀：20215 發布時間：2011-11-22 09:47:37
裁判要旨： 不動產登記簿是權利人享有該不動產物權的一種權利推定，而不是事實推定，是可以推翻的推定而不是終局的推定。在有相反證據能夠推翻登記簿推定力的情形下，應該通過更正登記進行不動產權屬證書記載的不動產權利人，在沒有爭議或者相反證據的情況下，推定其是
裁判要旨：
不動產登記簿是權利人享有該不動產物權的一種權利推定，而不是事實推定，是可以推翻的推定而不是終局的推定。在有相反證據能夠推翻登記簿推定力的情形下，應該通過更正登記進行不動產權屬證書記載的不動產權利人，在沒有爭議或者相反證據的情況下，推定其是真正的不動產權利人；但是如果對誰是不動產權利人產生了爭議，存在了相反的證據，就要對此進行實體審查，確認真實的法律關系的當事人。
一、案情
原告：鄭
被告：吳
2002年11月15日，鄭(甲方)與吳(乙方)簽訂了一份《協議書》，內容為：甲、乙雙方經協商確認以下內容：一、公寓底商1A、1B系甲方的住房，但由于甲方尚未取得北京市戶口，故使用乙方名義購房，而實際購房付款均為甲方付款，現該房由甲方管理使用。二、鑒于上述情況，乙方對該房產不具有實際產權和使用權，也不對該房產承擔任何風險及法律責任，不承擔該房產發生的任何費用；乙方不得擅自將該房產處置、轉讓、設置抵押或擔保；不得就該房產向甲方提出任何權利主張。三、甲方對上述房產享有實際的產權和完全的使用權(包括收益權)，同時，由于上述房產尚在乙方名下，乙方應為甲方出具全權授權書，由甲方自用或出租、經營使用該房產，并收取租金等收益，該收益與乙方無關。甲方在自用或出租、經營使用該房產中發生的法律問題由甲方承擔。2002年11月15日，吳向鄭出具《授權委托書》，授權鄭委托負責出租、使用和管理該房。
另查明，2000年9月5日，吳(乙方，買方)與北京中海信房地產開發公司(甲方，賣方)簽訂了《內銷商品房預售契約》(以下簡稱預售契約)。主要內容為：乙方自愿購買甲方開發的公寓1A、1B房屋，建筑面積為642．03平方米，預售房價為每建筑平方米12000元，總價款為7704360元。付款方式為：2000年8月31日交付定金2萬元，2000年9月5日交付首期房款1524360元，乙方向銀行申請貸款616萬元。
為證明訴爭房屋的付款情況，鄭提交了支付全部購房款發票的原件 (發票號為 0126816)、某支行的儲蓄存款存折原件(戶名為吳，存折號為京XI05749238，開戶行為北京永安里支行，開戶日期是2002年10月15日)和吳的身份證原件，用于證明鄭支付購房款和支付月供的情況，同時鄭明確陳述了貸款銀行及每月按揭還款數額。吳稱是其支付房款和月供，但是經法庭詢問，吳對其付款的地點、付款的數額、付款的時間均不能明確陳述。此外，吳對于鄭所持有的上述戶名為吳的中國農業銀行的儲蓄存款存折的開戶日期的陳述也是錯誤的。
再查，2007年3月28日，北京市區房屋管理局向吳頒發了上述房屋的產權證。
現雙方因產權問題發生爭議，鄭訴至一審法院，請求判決確認訴爭的房屋為其所有；吳不同意鄭的訴求，認為雙方的協議應為無效，不能對抗其已經取得產權的事實。
二、審判
北京市第一中級人民法院經審理認為，鄭與吳于2002年11月15日簽訂的《協議書》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方當事人均應依約履行義務，行使權利。在簽訂該《協議書》之前，吳已經與開發商簽訂了上述房屋的《預售契約》，對于購房的相關事實是清楚的。在2002年 11月15日簽訂的《協議書》中，雙方明確約定，鄭使用吳的名義購買的上述房屋，實際購房付款均為鄭付款，吳對于該房產不具有實際產權和使用權，不得就該房產向鄭提出任何權利主張。雙方的約定，內容明確，系各方的真實意思表示。吳稱該協議無效，缺乏依據，法院對其主張不予支持。[page]
本案訴爭的房屋，雖然吳擁有產權證，但是其并不能提供其對該房屋實際享有所有權的充分證據。根據雙方所簽訂的協議及購房合同履行情況，可以明確鄭系以吳的名義購買的該房屋。從雙方提交的付款情況的證據來看，鄭持有交付房款的發票原件，還持有儲蓄存款存折的原件和吳身份證的原件，并能夠明確每月實際存款的數額等情況。吳稱是其支付了房款和月供，但未能提供任何證據證明其曾經交付過上述款項。因此，法院認為是鄭實際支付了購房款及月供，這與雙方在協議書中的約定也是相吻合的。
房屋產權證書是登記機構頒發給權利人作為其享有權利的證明，具有證據資格，但并不能最終決定實體上的法律關系的存在與否。房屋產權證書是物權的外在表現形式，只具有“推定的證據效力”，與實際權利狀況并不一定完全吻合。
本案中，經實體審查，雖然該房屋的所有權證上顯示所有權人為吳，并且吳也實際持有該房的所有權證書，但并沒有證據證明其對該房屋擁有實體所有權。依據相應的證據，可以認定鄭是以吳的名義購買的上述房屋，并實際支付了全部購房款，是該房屋的真正購買人，是該房屋的實際所有權人。綜上，鄭要求依法確認訴爭的1A、1B為鄭所有的訴訟請求依據充分，應依法予以支持。法院依據《中華人民共和國物權法》第三十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》的六十四條第(一)款之規定，作出如下判決：依法確認公寓底商1A、1B為鄭所有。
宣判后，吳不服一審判決，向北京市高級人民法院提起上訴。理由是雙方簽訂的協議書是無效的，不能對抗房屋登記簿的效力，請求撤銷原判，改判訴爭房屋歸其所有。
三、評析
本案的案情并不復雜，爭議焦點是第三人對房屋登記簿中權利人提出異議時，應如何認定登記簿的效力及如何判定訴爭房屋的歸屬。引申的問題包括：不動產登記的性質、法律效力、登記簿的權利推定力、登記簿在訴訟中證明責任的分配等。
(一)不動產登記的含義、效力
所謂不動產登記，是指經權利人申請，國家專職部門將申請人的不動產物權變動事項記載于國家不動產物權登記簿的事實。1、不動產登記是依權利人和利害關系人的申請而啟動的行為。提出登記申請，是不動產登記的起始環節和必經步驟，沒有申請，就不會產生登記法律關系。2、不動產登記具有公示不動產物權變動的作用，因此，登記必須具有權威性，否則，登記就無法具有公信力。所以登記是國家專職部門的活動，各國均明確規定由專門的登記機關辦理不動產登記。3、登記內容為不動產物權及其變動事項。我國法律明確規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。故登記內容應為不動產物權及其變動事項。4、登記事項須記載于不動產登記簿。不動產登記簿是登記機構依法制作的用于登錄、記載不動產物權狀況的檔案簿冊，是不動產物權歸屬和內容的根據。大陸法系民法物權理論通常將登記作為不動產物權變動的公示方式以及物權變動的要件(生效要件或對抗要件)。即為保護交易安全，使物權變動的事實為當事人以外的第三人知曉，必借助于國家登記機構通過一定行為將權利記載于法定的登記簿，向社會展示，并頒發權利證書作為權利行使的合法憑證。基于物權公示，使被登記的權利產生社會公信力，形成推定該權利存在的客觀效果。善意第三人基于此種信賴而與登記權利人進行的合法交易不因登記錯誤而喪失效力，不動產真正權利人也不能因實際權利與登記權利不符而對善意第三人主張其物權。由此可見，不動產物權登記的主要作用在于產生權利公示公信的效應，以維護交易安全。
(二)關于不動產登記的性質[page]
主要有三種學說：(1)公法行為說。認為不動產登記屬于一種公法上的行政行為，它體現了國家對不動產物權關系的干預，干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。(2)證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。”(3)私法行為說。認為登記本質上應為私法行為。
筆者認為，判斷不動產登記行為的性質，首先要厘清登記行為本身及登記行為效果二者的關系。根據《物權法》的規定，不動產登記行為是國家登記機構依相對人申請就民事主體設立、變更、移轉、處分、消滅不動產物權的事實進行審查、記載的行為。登記是物權變動的要件指的是行為效果即法律賦予的意義。登記行為既不是純粹的私法意義上的意思表示行為，也不是一個純粹的公法意義上的“意思表示行為”(行政行為)，而是由兩個不同性質的“意思表示”相互作用結合而成。一個是橫向的民事主體間申請登記確認物權的意思表示，是私的意思表示，其產生的法律后果由民法調整；另一個是民事申請主體與國家機關之間縱向的作出的準予或不予登記的“意思表示”，是公權的體現，其產生的法律后果由行政法調整。司法實踐中應對糾紛中影響登記效力的登記行為本身內含的兩個“意思表示”進行區分，從而根據引起糾紛“意思表示”的性質選擇合適的救濟途徑。通常，因民事主體的意思表示瑕疵(如提供虛假證明材料、隱瞞真實情況等情形)導致登記不成立、無效、被撤銷的后果應當由民事主體承擔，通過民事訴訟程序救濟；而因國家機關的意思表示瑕疵 (行政不作為、程序違法、工作人員過錯等情形)導致登記不成立、無效、被撤銷的后果則應由國家機關承擔，通過行政訴訟程序救濟。結合本案，在鄭借吳名義與開發商訂立訴爭房屋的買賣合同并以吳名義申請辦理移轉分戶登記時，登記機構嚴格按照房屋登記的相關規定進行權屬登記，對吳進行登記發證。所以，在吳與登記機構的縱向意思表示之間，不存在登記機構的意思表示瑕疵，不宜通過行政訴訟去解決本案糾紛。我們應注重行政訴訟的實質性解決糾紛的功能。在意思表示瑕疵是平行的民事意思表示即本案隱瞞鄭是實際購房人的情形下，鄭與吳所爭執的是訴爭房屋的歸屬、是民事爭議，而欲通過行政訴訟撤銷訴爭房屋的登記，是無法從根本上對訴爭房屋進行確權的。所以，本案鄭直接提起民事確權訴訟并通過生效的民事確權裁判，根據《物權法》第二十八條的規定進行更正登記，可以直接實現對訴爭房屋的變更登記。
(三)對《物權法》第十六條的理解
1、《物權法》第十六條系不動產登記簿椎定力的規定，該種推定是權利的推定而非事實的推定，是可以推翻的推定。
所謂“推定”是指，在某些法律規范中，立法者以一定的事實(推定基礎)直接推導出另外一個特定的法律要件(法律效果)。這種被推定的法律要件可以是一個事實(即所謂事實推定)，也可以是一種權利狀態(即所謂法律推定)。所謂不動產登記簿的推定力是指不動產物權經過登記(即記載于不動產登記簿)之后，即推定不動產登記簿上記載的該物權的歸屬和內容與真實的物權歸屬和內容是一致。但是，這種推定效力是屬于法律推定中的權利推定而非事實推定。登記簿是權利的推定，含義有二。第一，登記簿的推定力的標的是某種權利的存在或某種權利的不存在而不是登記原因行為(例如買賣、贈與等債權行為)的真實與否。受推定利益的當事人就其主張之權利或法律關系必須以權利主張之，而就該權利或法律關系發生或消滅之要件事實則無需舉證。結合本案，吳是登記簿上的權利人，則吳根據登記簿的權利推定力無需就其是訴爭房屋的權利人的要件事實(如買賣、繼承關系等)進行舉證。對法院而言，為判斷該權利或法律關系之存否時，非但不必認定該權利或法律關系發生或消滅之要件事實，且為判斷該權利或法律關系存否所必要之法條適用之活動，亦被免除。法院僅需適用推定之規定，基于該推定規定要件事實直接推定權利或法律關系的存否。即法院可直接依據登記簿的推定力直接認定吳是訴爭房屋的權利人而無須審查要件事實(如買賣關系)。第二，權利推定得以權利推定之前提事實之反證，排除權利推定規定之適用。⑩程嘯教授進一步指出，《物權法》第十六條不動產登記簿的推定力是可以被擊破的，其對登記簿上關于物權歸屬、內容的記載的正確性推定是可以被推翻的，不能將該規定認為是對實體權利的終局確定，否則將極大的損害真實權利人的利益。雖然權利支配人對物的支配沒有通過登記表現出來，但只要有證據表明權利人有合法的依據可以決定物的最終歸屬，法律就應保護權利人。糾紛的緣由是權利歸屬，解決的途徑是權利的證明，正是證明將權利的歸屬這種抽象的論點轉化為具體案件中的證明，最終用可見的客觀形勢證實了無言無色的權利歸屬。[page]
2、《物權法》第十六條的規定在程序法上是證明責任的分配。
在立法上，《物權法》第十六條借鑒了《德國民法典》第891條的規定。《德國民法典》第891條只是一個純粹的程序性規定，即證明責任規范或舉證負擔規范(Beweislastregel)，而與實體權利無關。第一，從程序法上講，登記推定力規范屬于證明責任規范。推定力制度的設置，并不導致登記名義人終局地享有真實的權利，只是減輕登記名義人的證明負擔，即其無需積極證明自己權利的真實性，而是將證明責任轉移給提出相反主張的人，由其舉證反駁登記的推定力，即舉證責任倒置。第二，從切入點講，權利推定之效果得以反對規定要件事實之證明排除之。即要反駁、推翻登記簿的權利推定力，反駁方在訴訟中所舉證據的切人點是登記簿得以成立的要件事實為偽，該要件事實在本案中是買賣關系。所以，鄭的切入點和法院審理的重點就是對本案真實買賣關系和付款關系的審理。第三，從證明力上講，反駁方所舉排除要件事實的證據的證明力要大于登記簿所推定權利的證明力，得出被推定存在的權利為偽的結論。即必須提供登記簿系錯誤登記的完全證據，使得法官依據自由心證能夠判斷出推定權利的不真實，而推定權利的對立面卻是真實的。
(四)對本案的剖析
首先，筆者從登記簿的權利推定效力和證明責任分配的角度進行分析。對于訴爭的房屋，吳系登記簿上的產權登記人，擁有該房屋的產權證，所以，根據《物權法》第十六條的規定，法律上推定吳是訴爭房屋的權利人。但是，該推定僅止于吳系訴爭房屋的權利人，并不能進一步推定出導致吳擁有訴爭房屋的要件事實的真實性，即本案買賣合同和付款關系的真實性。推定的客體是權利的存在與否而不涉及到基礎要件事實或原因，推定是權利的推定而不是事實的推定。所以，本案中存在著鄭通過舉證推翻吳與開發商簽訂買賣合同和付款的基礎要件事實為偽，從而推翻登記簿推定吳為權利人的可能性。這既是推翻登記簿權利推定力的切人點，也是本案雙方圍繞舉證進行博弈的核心。結合本案，《物權法》第十六條作為證明責任分配規則，在權利人吳和異議人鄭之間的的分配效果是：1、鄭對登記簿為吳持有異議，僅異議是無法撼動登記簿的推定力的，他必須提出能夠從中推導出登記簿是錯誤的主張并加以證明。2、鑒于登記簿的推定是權利的推定而不是事實的推定，鄭的突破口只能是吳取得權利的要件事實是不真實的。
其次，鄭所舉證據反證要件事實為偽的證明力要大于登記簿為真的權利推定力。
究竟鄭要證明到何種程度才能證實要件事實為偽，應當根據具體案情使證偽的證明力大于登記簿的推定力并達到法官的自，由心證為準。綜合本案證據分析，法院認定鄭所舉證據反證要件事實為偽的證明力大于登記簿為真的權利推定力，即吳不是訴爭房屋的真實的權利人。理由如下：
從雙方訂立的《協議書》分析，雖然是吳與開發商簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》，并將房屋登記在吳名下，但是上述行為從形式上看是吳的行為，實質上鄭的行為，只不過是鄭借用了吳的名義。該節事實有雙方于2002年11月15日簽訂的《協議書》為證。雙方在該《協議書》中明確約定，鄭使用吳的名義購買的上述房屋，實際購房付款均為鄭付款，吳對于該房產不具有實際產權和使用權，不得就該房產向鄭提出任何權利主張。上述雙方的約定，內容明確，系各方的真實意思表示，是對吳與開發商訂立訴爭買賣合同后，在吳、鄭之間，吳系鄭的代理人，鄭系訴爭房屋真實幕后權利人的確認。吳稱該協議無效，缺乏依據，法院不予支持。
從付款方面分析，為證明付款情況，鄭提交了支付全部購房款發票的原件、某支行的儲蓄存款存折原件，和吳的身份證原件，用于證明鄭支付購房款和支付月供的情況，同時鄭明確陳述了貸款銀行及每月按揭還款數額。吳稱是其支付房款和月供，但是經法庭詢問，吳對其付款的地點、付款的數額、付款的時間均不能明確陳述。此外，吳對于鄭所持有的上述戶名為吳的銀行的儲蓄存款存折的開戶日期的陳述也是錯誤的。[page]
從對訴爭房屋的實際控制使用分析，吳對該房產不具有實際產權和使用權，也不對該房產承擔任何風險及法律責任，不承擔該房產發生的任何費用；吳不得擅自將該房產處置、轉讓、設置抵押或擔保；不得就該房產向甲方提出任何權利主張。鄭對上述房產享有實際的產權和完全的使用權(包括收益權)，同時，由于上述房產尚在吳名下，吳應為鄭出具全權授權書，由鄭自用或出租、經營使用該房產，并收取租金等收益，該收益與吳無關。所以，訴爭房屋自始至終都是由鄭出租使用且吳均給予授權方面的配合。2002年11月15日，吳出具一份《授權委托書》授權委托鄭負責出租、使用和管理授權人名下的公寓底商1A、1B，有權簽署與該物業出租、使用和管理有關的合同文件，并負責收取租金、使用費等收益。
綜上，從鄭使用吳名義購房的事實到實際購房付款均為鄭再到鄭系訴爭房屋的實際控制人以及雙方協議約定在兩人之間，訴爭房屋系鄭所有的事實，形成一條完整的證據鏈，足以使法官產生鄭系訴爭房屋的實際權利人的心證。從協議書約定吳為鄭的名義買房人到吳無法說清楚付款開戶行的情形以及分期付款的數額再到吳為鄭出具授權書以供鄭實際出租、使用、收益訴爭房屋的事實，也形成了一條證偽的證據鏈，即吳既不是的買賣合同的當事人，又不是訴爭房屋的付款人。至此，鄭所舉的反駁登記簿推定力的一組證據，形成證據鏈足以推翻登記簿的推定力以及吳為捍衛登記簿推定力所舉證據的效力。至此，案情真相大白，法院生效判決確認訴爭房屋歸鄭所有。
需要注意的是，真實的物權人獲得法院生效的確權判決后仍需進行更正登記以阻止不動產善意取得的發生。
根據《物權法》第二十八條的規定，生效判決是從判決書生效而發生物權變動的效力的，但是在未進行更正登記前，這里不僅存在權利人不能處分的問題，更嚴重的是還存在著前一個登記簿的推定效力的問題。當不動產登記簿記載的權利與真實權利不一致時，即便法院生效的判決已經確定了真實權利人的權利，倘未進行更正登記，登記簿的推定力依然存在。在登記簿沒有異議登記情形下，交易中的第三人仍可以信賴登記簿的記載，其仍可善意取得不動產物權，真實權利人同樣會因此喪失權利。所以，真實的物權人需要辦理更正登記，使登記簿的錯誤狀態得到改變，使登記簿的推定力有利于自己而不是非物權人。(作者為法學博土、中央民族大學法學院教授、高級法官)
