這是另一匹從傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“潛力黑馬”。
園區(qū)中國(guó)在東莞調(diào)研其數(shù)個(gè)園區(qū)之后，對(duì)其“產(chǎn)業(yè)·金融·地產(chǎn)”融合發(fā)展的模式留下了深刻印象。這種結(jié)合了自身稟賦和平衡理念的打法，不但有效解決了困擾多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前期投資難題，還在園區(qū)盈利模式、資產(chǎn)變現(xiàn)方面探索出了一條新的路徑。
這個(gè)企業(yè)就是廣東中天集團(tuán)。廣東中天集團(tuán)成立于2001年，目前已經(jīng)發(fā)展成為業(yè)務(wù)涵蓋科技與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)投資、城市更新及配套投資、環(huán)保及金融業(yè)務(wù)的多元化投資集團(tuán)。2010年開(kāi)始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，目前在珠三角運(yùn)作了12個(gè)不同規(guī)模的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)㎡。
2016年，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)潛行6年的廣東中天集團(tuán)正式成立旗下的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，與天安數(shù)碼城、星河集團(tuán)、中集集團(tuán)等公司一樣，在新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型更迭如火如荼的華南，這匹黑馬攜厚積薄發(fā)之勢(shì)，憑借著善于合作的特點(diǎn)和敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，將更加積極地活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大舞臺(tái)上。
園區(qū)中國(guó)近日與廣東中天集團(tuán)總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人張宇凱進(jìn)行了深入的交流，有許多干貨可以和大家分享：由住宅開(kāi)發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的緣由和心路歷程，輕重資產(chǎn)平衡輸出的嘗試路徑，對(duì)登陸資本市場(chǎng)和園區(qū)資產(chǎn)證券化的思考，與中關(guān)村、萬(wàn)科、碧桂園等合作伙伴的不同合作方式……相信這些干貨能為產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理者和從業(yè)者們帶來(lái)一些借鑒與啟發(fā)。
“合作，把事情做成”。言簡(jiǎn)意賅，概括了張總的經(jīng)商哲學(xué)，也道出了這位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)老兵眼中做事業(yè)的訣竅。
園區(qū)中國(guó)：廣東中天集團(tuán)此前是傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商，且是萬(wàn)科的重要合作伙伴，雙方的合作模式是怎樣的？
張宇凱：我們?cè)缙谧誀I(yíng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，參與舊城改造。2004年國(guó)家開(kāi)始施行招拍掛政策，至2007年，傳統(tǒng)的舊城改造、村企合作的開(kāi)發(fā)模式之路已經(jīng)完被堵死，而民企開(kāi)發(fā)商遇到的最大問(wèn)題，就是很難在招拍掛市場(chǎng)直接和國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商PK拿地。
在這種形勢(shì)下，我們開(kāi)始考慮以合作的方式破局，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)讓我們和萬(wàn)科走到一起。2007年開(kāi)始了初次的合作，通過(guò)這第一次合作，雙方建立了相互信任的關(guān)系；繼而展開(kāi)了進(jìn)一步深入的合作，至今雙方在全國(guó)有20多個(gè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，廣東中天集團(tuán)也成為萬(wàn)科在房地產(chǎn)領(lǐng)域重要的合作伙伴之一。
廣東中天的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，很大的原因就是與優(yōu)秀的企業(yè)站在一起，特別是與萬(wàn)科的合作，一定程度上學(xué)習(xí)了很多萬(wàn)科優(yōu)秀的品質(zhì)。當(dāng)然這種合作也是共贏的，中天和萬(wàn)科合作多年，我們由于了解當(dāng)?shù)厍闆r，也讓萬(wàn)科在本地的投資決策中有更好的搭配和組合。
園區(qū)中國(guó)：中天2010年開(kāi)始進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變是怎樣形成的？
張宇凱：通過(guò)與萬(wàn)科的合作，我們從原本的“自己整理土地→貸款→投資→開(kāi)發(fā)”這種相對(duì)耗費(fèi)精力的“重模式”，轉(zhuǎn)為財(cái)務(wù)投資的“輕模式”，從而有更多的精力考慮集團(tuán)的轉(zhuǎn)型問(wèn)題。在2010年前后，我們開(kāi)始思考，只是單純建房子的模式遲早會(huì)難以為繼，相對(duì)而言，產(chǎn)業(yè)將更具有可持續(xù)性。
東莞經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”的轉(zhuǎn)型陣痛后，憑借制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚的優(yōu)勢(shì)重新勃發(fā)生命力，盡管企業(yè)數(shù)量在減少，但是企業(yè)質(zhì)量得以提升，企業(yè)的生存和創(chuàng)新能力反而得到加強(qiáng)。東莞加工制造業(yè)升格為智能智造，管理理念提升，產(chǎn)業(yè)升級(jí)加速，加上深圳由于城市生活成本增加，許多高新技術(shù)企業(yè)開(kāi)始向臨近的東莞轉(zhuǎn)移，我們感覺(jué)到東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)將迎來(lái)一輪發(fā)展的契機(jī)，處于東莞與深圳交界處的松山湖高新區(qū)將會(huì)是爆發(fā)點(diǎn)。
我們?cè)趯ふ覚C(jī)會(huì)的過(guò)程中，遇到了一家香港企業(yè)——香港志鴻科技，它的主營(yíng)業(yè)務(wù)是為各大銀行做金融IT維護(hù)和后臺(tái)服務(wù)配套。由于志鴻科技擁有產(chǎn)業(yè)和科研設(shè)計(jì)用地，我們恰好擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)并帶著資金，雙方資源互補(bǔ)，很順利就達(dá)成了合作。后來(lái)，當(dāng)深圳人民銀行旗下的聯(lián)合金融服務(wù)集團(tuán)來(lái)到松山湖的時(shí)候，我們又成功與之?dāng)y手。于是，就有了現(xiàn)在的松山湖國(guó)際金融創(chuàng)新園。
一腳踏進(jìn)來(lái)之后我們才發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)用地雖然地價(jià)比住宅低很多，但是建設(shè)投入的強(qiáng)度大，達(dá)到了樓面地價(jià)的10倍以上。由于之前并沒(méi)有開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，除了建設(shè)外，在產(chǎn)業(yè)梳理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)等方面的資源和經(jīng)驗(yàn)都不足，每一步都是“摸著石頭過(guò)河”，走了不少的彎路。我們硬是憑著一股子“不服輸?shù)年J勁”聚集了200余家創(chuàng)新型企業(yè)，也摸索出了我們自己的模式和路徑。
通過(guò)在國(guó)際金融創(chuàng)新園的實(shí)踐，我們也明白了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和住宅開(kāi)發(fā)商完全是兩個(gè)概念。我們決定在集團(tuán)層面多開(kāi)設(shè)一條產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“跑道”，目標(biāo)是做成專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資建設(shè)商和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商；住宅層面則更加堅(jiān)決的做投資商。
園區(qū)中國(guó)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)是完全不同的玩法，你們的團(tuán)隊(duì)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中是否有過(guò)不適應(yīng)？
張宇凱：做出這個(gè)決定的確并不容易，我們團(tuán)隊(duì)內(nèi)部也有過(guò)不同意見(jiàn)的交鋒。相比于住宅周轉(zhuǎn)快、現(xiàn)金流容易平衡，做園區(qū)需要一個(gè)很長(zhǎng)的培育期，現(xiàn)金回流慢得多，且園區(qū)招商面對(duì)的是中小企業(yè)，住宅銷(xiāo)售面對(duì)的是個(gè)人消費(fèi)者，完全是兩個(gè)不同的模式，團(tuán)隊(duì)一開(kāi)始并不適應(yīng)。
在這個(gè)過(guò)程中，我們有針對(duì)性的制定了幾個(gè)目標(biāo)。一是調(diào)動(dòng)各種集團(tuán)資源，先保證自己在這個(gè)行業(yè)活下來(lái)，二是快速做大規(guī)模，將園區(qū)個(gè)數(shù)、產(chǎn)業(yè)園建筑面積做起來(lái)，改變以前中天對(duì)外的單一開(kāi)發(fā)商印象，三是做好示范園區(qū)招商，做幾個(gè)亮點(diǎn)出來(lái)。
圍繞這幾個(gè)目標(biāo)，我們?cè)谕ㄟ^(guò)集團(tuán)金控平臺(tái)探索多元化的融資方式、資產(chǎn)證券化、園區(qū)企業(yè)價(jià)值投資、打造孵化和眾創(chuàng)空間等方面做出了許多嘗試。
園區(qū)中國(guó)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)培育期沉淀大量資金，這個(gè)問(wèn)題怎么解決？
張宇凱：我們具體做了幾件事。
一是所有園區(qū)都通過(guò)集團(tuán)金控平臺(tái)，提前做了收益證券化。我們把集團(tuán)整體業(yè)務(wù)做大，用集團(tuán)其他產(chǎn)業(yè)資源前期補(bǔ)貼園區(qū)，把前期投資平衡掉。
二是當(dāng)園區(qū)成熟后，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能從銀行獲得融資，再把這筆錢(qián)投入到新的發(fā)展項(xiàng)目中。
前期產(chǎn)業(yè)平臺(tái)不造血，依靠集團(tuán)其他資源補(bǔ)貼園區(qū)業(yè)務(wù)，包括設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金等，讓園區(qū)有更充足的彈藥去作戰(zhàn)；當(dāng)園區(qū)能夠自己造血時(shí)，再反哺回集團(tuán)平臺(tái)，算的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、金融三個(gè)層面的總帳，這是我們這個(gè)非上市企業(yè)做產(chǎn)業(yè)園區(qū)能堅(jiān)持下來(lái)并逐步成長(zhǎng)的關(guān)鍵。
園區(qū)中國(guó)：我們看到中天在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面既有重資產(chǎn)的自建園區(qū)，也有輕資產(chǎn)的二房東模式，輕重資產(chǎn)平衡方面是怎樣考慮的？
張宇凱：我們覺(jué)得做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)要考慮的就是“合作，把事做成”。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很多困難，成功的時(shí)間成本重，要么就沒(méi)做成，要么事做成了，自己也被別人并購(gòu)了，能堅(jiān)持到做成事的并不容易。
重資產(chǎn)這塊，講究的是一個(gè)產(chǎn)融結(jié)合。中天的原則是投入和持有之前，必須把金融方案結(jié)合在一起考慮。有了金融解決方案才敢去做重，如果后期市場(chǎng)有變，必須保證重資產(chǎn)能夠退出。對(duì)于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，中天是住宅和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)兩條跑道一起跑。我們整備的土地中，有舊改土地，符合住宅開(kāi)發(fā)條件的，交給地產(chǎn)板塊去做，沒(méi)有住宅開(kāi)發(fā)條件，但能做產(chǎn)業(yè)的交給產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊做，通過(guò)金融板塊的配合去慢慢成長(zhǎng)。
輕資產(chǎn)方面，更多從資源整合的角度考慮。利用本土化優(yōu)勢(shì)選擇一些可以租賃的物業(yè)，包括土地、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、碼頭等，先讓我們的團(tuán)隊(duì)把運(yùn)營(yíng)服務(wù)規(guī)模做大，既占有優(yōu)質(zhì)資源，也讓市場(chǎng)看到我們實(shí)實(shí)在在運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，打造品牌。同時(shí)我們希望把中天打造成開(kāi)放式產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，讓更多企業(yè)進(jìn)來(lái)，產(chǎn)生更多項(xiàng)目合伙人。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，我們也將與更多不同背景的企業(yè)展開(kāi)合作，將“合作”進(jìn)行到底。
園區(qū)中國(guó)：我們看到中天也在東莞做一些孵化器和眾創(chuàng)空間，東莞的創(chuàng)業(yè)氛圍能否支撐這些業(yè)態(tài)？
張宇凱：東莞與其他非一線城市相比，最大的優(yōu)勢(shì)就是有完整的產(chǎn)業(yè)集群，從原本的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中會(huì)衍生出很多新的需求，這些需求又催生出很多本土化的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。在東莞創(chuàng)業(yè)與北京、深圳不同，那些城市的創(chuàng)業(yè)必須有強(qiáng)大資本驅(qū)動(dòng)，而在東莞創(chuàng)業(yè)門(mén)檻低得多，我們?yōu)檫@些創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供空間和各式服務(wù)，特別是金融創(chuàng)新服務(wù)，希望借助其發(fā)掘出一些潛力創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)園的招商做儲(chǔ)備。
園區(qū)中國(guó)：做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)是一個(gè)繞不過(guò)去的話題，這方面中天有哪些考量？
張宇凱：我們現(xiàn)在提出一個(gè)目標(biāo)，通過(guò)數(shù)據(jù)整合手段做到精兵簡(jiǎn)政，每個(gè)園區(qū)培養(yǎng)一個(gè)CEO。這個(gè)CEO是這個(gè)園區(qū)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)或者招商的人，對(duì)外稱(chēng)“CEO”，對(duì)內(nèi)是“保姆”——他要做園區(qū)企業(yè)的全程保姆。對(duì)這些園區(qū)CEO來(lái)說(shuō)，每個(gè)企業(yè)的所有事情都與你有關(guān)，這樣就在管理方面省去了大量的中間環(huán)節(jié)。
比如我們有一個(gè)節(jié)能環(huán)保企業(yè)，從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、人才服務(wù)，對(duì)接政府的政務(wù)服務(wù)，甚至其他服務(wù)，都要由園區(qū)CEO來(lái)負(fù)責(zé)。也許他不一定能自己解決，但是必須知道這些企業(yè)的需求，能夠推動(dòng)這家企業(yè)和我們的關(guān)聯(lián)板塊發(fā)生聯(lián)系，起到串聯(lián)的作用。就像一個(gè)開(kāi)關(guān)，如果一下子有5個(gè)按鈕，經(jīng)常會(huì)按錯(cuò)，如果只有一個(gè)按鈕，一定不會(huì)按錯(cuò)，如果服務(wù)類(lèi)別不夠再慢慢加功能。
目前我們?cè)趫@區(qū)服務(wù)體系中引入了安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所，幾個(gè)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)還有基金，他們?nèi)雸@的同時(shí)還能為園區(qū)企業(yè)需求提供外包式服務(wù)。這部分外包式服務(wù)產(chǎn)生的效益，我們園區(qū)CEO能夠享受分紅，這樣就能從制度上調(diào)動(dòng)他們的積極性。
通過(guò)這種模式，我們讓一線員工懂得怎樣發(fā)現(xiàn)價(jià)值。一旦一線員工發(fā)現(xiàn)入園企業(yè)的需求，我們可以馬上組織團(tuán)隊(duì)去跟進(jìn)。
我們正緊鑼密鼓籌備中天產(chǎn)業(yè)金融和大數(shù)據(jù)信息服務(wù)中心，通過(guò)引入、聯(lián)動(dòng)、全金融產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)構(gòu)、大數(shù)據(jù)研究團(tuán)隊(duì)及高校為園區(qū)企業(yè)解決短、中、長(zhǎng) 、債券和股權(quán)融資等不同類(lèi)型的金融服務(wù)，滿(mǎn)足園區(qū)企業(yè)多層次的資金需求，降低中小企業(yè)融資門(mén)檻及成本。同時(shí)，我們對(duì)園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)、行業(yè)、市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，為企業(yè)提供最匹配的和最接地氣的參考和依據(jù)。
園區(qū)中國(guó)：中天對(duì)于登陸資本市場(chǎng)有沒(méi)有考慮？
張宇凱：經(jīng)過(guò)幾年對(duì)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)，我們對(duì)于項(xiàng)目的收益等各項(xiàng)數(shù)據(jù)看得越來(lái)越清晰，我們已在香港并購(gòu)了一個(gè)投行，希望未來(lái)在香港資本市場(chǎng)有所突破。
園區(qū)中國(guó)：在股權(quán)投資方面，中天目前做了哪些嘗試？
張宇凱：我們的科創(chuàng)基金目前投了11家園區(qū)企業(yè)。在股權(quán)投資方面，我傾向于慢火煲粥、順勢(shì)而為，找到合適的退出節(jié)點(diǎn)和機(jī)制，這個(gè)不能急，還在持續(xù)探索和實(shí)踐當(dāng)中。
園區(qū)中國(guó)：近期有哪些新動(dòng)作或者想法？
張宇凱：我們最近成立了中天產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將會(huì)對(duì)原有的運(yùn)作模式進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化。
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