二小姐
我首套房票已用盡
7成首付借點錢咬咬牙勉強可以上
請問我現(xiàn)在要不要上？
二小姐
我媽媽58歲，上海戶口
養(yǎng)老金一共存了150萬
聽銀行說58歲不讓貸款了
請問我們在上海的奉賢或者金山
全款買一套投資房怎么樣？
或者把戶口遷到杭州
去杭州全款買一套投資房怎么樣？
二小姐
二套首付的政策實在太不友好了
可我只有二套房票了
上海還能不能入手？
杭州還能不能買入？
諸如此類的問題
在小密圈和分答里
不斷出現(xiàn)
每一個手握現(xiàn)金稍有積蓄的二套投資者都急得不得了
仿佛現(xiàn)金就是燙手山芋
一天不花出去就會灰飛煙滅
來來來 二小姐今天就和你擺事實講道理 用真實數(shù)據(jù)告訴你 買二套房投資， 你必須承受7成首付1.1倍利率的酷刑 在如此酷刑下掙錢有多難？
首先我們擬定模型基調(diào)： 上海一宗600萬元物業(yè) 為了購置這宗物業(yè) 你付出：首付7成420萬元現(xiàn)金 中介費稅費評估費雜費約50萬元 貸款180萬元，1.1倍利率 滿打滿算貸滿30年，月供10100元 事實上沒有這么好的事 一般買二套投資的人都有一定的年紀(jì)了，上35歲銀行就不會給你批復(fù)30年貸款了 而房齡也有嚴(yán)重影響， 老房子很難得到30年貸款 因此滿打滿算， 月供10100實現(xiàn)的概率并不大 你最終能從銀行得到的貸款 只會比10100/月要高 二小姐先以樂觀值預(yù)估
假設(shè)房子滿2年后賣出
則你投入的資金共計：
420首付+50稅費+25兩年月供=495萬
事實上沒有這么好的事
二小姐以前就說過
滿2年免征營業(yè)稅，那是去庫存周期才發(fā)生的好事
對長期的房地產(chǎn)投資者來說，我們生存過的大部分時間都是——滿5年才能免稅
所以即便現(xiàn)在還執(zhí)行滿2年免稅的政策
我們不得不為滿5年免稅做一個預(yù)案
假設(shè)房子滿5年后賣出
則你投入的資金共計：
420首付+50稅費+60.6五年月供=530.6萬
稅費是個雙刃劍，滿五唯一稅少，但五年前買入價都很便宜，導(dǎo)致差額營業(yè)稅很高；不是滿五唯一稅多，但由于買入價也比較高，差額稅少，反正算來算去稅都不可能少
這部分資金損失的機會成本
如果你買4%銀行理財，
可獲得42.4萬或106萬元利息
如果你買8%互聯(lián)網(wǎng)金融，
可獲得85萬或212萬元利息
（你放心，8%年利息的互聯(lián)網(wǎng)金融不會跑路，跑路的都是年化24%以上的平臺）
因為買了這套房子
你損失了42-212萬的潛在利息
這就是你的機會成本
房子持有期間是會創(chuàng)造現(xiàn)金流的
這個現(xiàn)金流就是房租
上海一宗600萬的物業(yè)，視裝修情況月租金在8000-10000元左右
因為二手房投資，我們不會購入豪華裝修
因此租金以低值計算
則兩年間房屋租金為19.2萬元
五年的房屋租金為48萬元
事實上也沒這么好的事情
做過房東的人都知道
房屋是有空置期的
你想沒有空置期，你就必須低于市場價跑量；你想以市場價出租，就必須承受15-30天的空置期
總之，無論如何，兩年內(nèi)這套房屋你想總收入19.2萬元租金，是不可能的
總會比19.2萬元少一點
五年內(nèi)你想總收入48萬元也是不可能的，總會比48萬元少一點
而且，房屋出租5年，家電需要更新，裝修需要折舊，這都要繼續(xù)投錢進去
但我們暫且以樂觀值預(yù)估
也有人問了，房租不是年年漲嗎？
可能在過去的十幾年
房租的確是年年漲的
但是自從一線城市“趕人計劃”正式實施以后，至少從去年到今年
二小姐手下的屌絲房房租
不漲反跌
你沒看錯，跌價我才租掉
為了不跌價，我足足挺了一個月
最后我接受了跌價的事實
當(dāng)然，小密圈里也有人說，我房子去年到今年漲租30%呢
這是你以前的房子租便宜了而已
并不能推論至上海的房租漲了30%
兩年后/五年后 我們能以什么價格拋掉這套投資房呢？ 你不知道 我也不知道 但我們可以計算，以什么價格拋售才能跑贏你的機會成本 對！ 因為買了這套房子 你損失了42-212萬的潛在利息 付出了一來一回100萬左右的交易稅費雜費中介費，心好累有木有？ （在這個模型中，二小姐已經(jīng)把月供和租金收益都以樂觀值預(yù)估了，因此把稅費以悲觀值預(yù)估才能貼近動態(tài)平衡。如果把模型里全部敏感因子都以樂觀值預(yù)估，得到的結(jié)論偏差太大） 42-212萬潛在利息—— 這就是你的機會成本 我們至少要跑贏它對不對？ 如果你平時資金是放在銀行理財吃4%的利息的 這套房子兩年后賣價必須高于 600+100+42.4-19.2=723.2萬元 也就是年均房價遞增10% 這套房子五年后賣價必須高于 600+100+106-48=758萬元 也就是年均房價遞增5.3% （簡便起見沒有算復(fù)利，如果要計算復(fù)利，則賣房價格要更高才行） 如果你平時資金是放在互聯(lián)網(wǎng)金融吃8%的利息的 這套房子兩年后賣價必須高于 600+100+85-19=766萬元 也就是年均房價遞增13.8% 這套房子五年后賣價必須高于 600+100+212-48=864萬元 也就是年均房價遞增8.8% （簡便起見沒有算復(fù)利） 今天你以600萬買入的二套投資房 日后要以758-864萬拋售 你才能做到不虧！ 請注意，是不虧！ 不是掙錢！ 這個售價區(qū)間 才堪堪覆蓋你損失的機會成本而已
上海的接盤俠數(shù)量 正在一年年流失 常住人口里黑戶太多，數(shù)據(jù)失真，我們通常以一年級小學(xué)生入學(xué)數(shù)量作為統(tǒng)計該區(qū)域人口數(shù)量變動的精準(zhǔn)指標(biāo) 因為每一個小學(xué)生，都是一個蘿卜一個坑精準(zhǔn)數(shù)人頭數(shù)出來的
上表可知，在2006-2013年
上海的人口進入了高速膨脹的區(qū)間
從經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)看，
2012年是上海最為如日中天的一年
而人口遷徙因為滯后效應(yīng)，
晚一年出現(xiàn)峰值
此后的指標(biāo)一年不如一年
剛剛出爐的《2017全國各大城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》也印證了這一點
帝都魔都雙雄人口零增速
什么鬼？
你是否看到了國家趕人的決心？
深圳廣州杭州鄭州武漢
接納了帝都魔都趕出來的精英
是不是牛逼大了？
其實
春江水暖鴨先知
手握一大把屌絲房的包租婆二小姐
早就從租房市場的變化中感受到了人口零增速的寒意
我依然要重復(fù)我的觀點：
深圳是個牛逼的城市
哪怕他目前的房價在筑底階段
也不妨礙他依然擁有美好未來
所有拿不到京滬戶口的小白領(lǐng)
哪怕你在京滬工作，也不妨考慮把戶口遷到深圳去
人口零增速的城市沒有未來
但——帝都有豁免權(quán)
因為他是帝都
經(jīng)濟指標(biāo)真的難看了，
他馬上會出臺新的政策吸引人口
而魔都沒有豁免權(quán)
因為你不是首都
中央沒人為你說話撐腰
杭州當(dāng)年房價腰斬
投資客是死是活
國家有人關(guān)心過嗎？
會特意為你出臺救市政策嗎？
房產(chǎn)投資，其實是玩杠桿游戲
如果你是處女貸購入這套房子呢？
用上述的模型重新計算一遍
保本壓力區(qū)間落在了（701-785）萬之間
是不是比二套投資房的（758-864）萬壓力小很多呢？
結(jié)論：
全款買房的投資回報率
低得超過你的想象
大概約等于人口增量+通貨膨脹速度
太多理財渠道跑得贏全款買房
投資買房，玩的就是杠桿
當(dāng)杠桿逐漸消失
請勿入甕
去年為什么上海二套房可以投資
因為去年二套的政策是4成首付85折利率
所以可以投資
二小姐為什么要在去年的2月大批量買入杭州的房子？
同樣的道理
杭州二套房政策是首付3成1.1倍利率
全國都找不到這么低首付的二套！
處女貸房票不好找
二套房票可不少
接力貸房票也不少
果斷買買買！
而現(xiàn)在，事易時移
不可一概而論
7成首付1.2倍利率的投資房
誰買誰傻！
各位手握二套首付現(xiàn)金的 小密友 面首團 真愛粉 兔司機 現(xiàn)金絕不是燙手山芋 當(dāng)流動性收緊的時候 當(dāng)有一天二套首付重新放開的時候 你手握現(xiàn)金 就能大殺四方！ 至于近期 還是先理理財觀望吧！ 具體可以翻前幾天的歷史推送或點文末原文鏈接 怕死的就買本金不變的9.2%固定收益類 不怕死的買黃金，今天出現(xiàn)了277牌價，一個買點
說了一大坨話
有人有意見了
二小姐，你說得不對
我只要買入低于市場價20%的筍盤
再把他高于市場價10%拋出
我不就掙錢了嗎？
根本就不需要遵循你的計算公式
當(dāng)然
嘴炮總是覺得什么事都很簡單
挖筍盤很簡單
找傻逼也很簡單
反正只要嘴巴說說就行了
哪來這么多低于市場價20%的筍盤？
就是有
你也很難高于市場價10%拋出
筍盤可能永遠是筍盤
你買入的時候低于市價20%
你拋出的時候也要接受低于市價20%這個赤裸裸的現(xiàn)實
而不是你發(fā)白日夢里的高于市場價10%
當(dāng)然，如果你真的遇上這樣的傻逼房東和傻逼接盤
你長得漂亮說什么都對
你牛你掙錢！
你這種把房東和下家玩得團團轉(zhuǎn)的牛人
活該你掙錢！
