除貨幣超發、土地供給限制等因素外，我們預測的一個重要邏輯是基于城市化進程中人口遷移的規律趨勢，可分兩個階段：第一個階段是人從農村到城市，房價普漲，只是漲幅大小跟人口聚集多少有關;第二個階段是人從農村和三四線城市向一二線大都市圈遷移聚集，一二線大都市圈人口繼續增加，三四線城市會出現人口增長放緩甚至停滯，第二個階段房價分化日趨明顯。這是國際城市化進程中人口遷移的基本規律。繼《控不住的人口：從國際經驗看北京上海等超大城市人口發展趨勢》后，本文繼續詳述相關的邏輯和證據。這對理解未來人口遷移趨勢和預測區域房價具有啟發意義。
1 人口遷移的主要邏輯
拉文斯坦遷移法則。英國學者拉文斯坦（E. G. Ravenstein）基于英國人口遷移特點在1880年代中后期提出人口遷移的主要法則：1）大多數遷移主要基于經濟因素；2）鄉村居民較城鎮居民更具遷移傾向；3）遷移人口數量與遷移距離成反比；4）人口遷移具有階梯特征，即城市周邊居民先遷入城市，留下的空隙地區由遷移的偏遠地區居民占據；5）每一次移民潮發生后，總有一次反向的、補償性的移民潮出現；6）女性偏好短距離遷移；7）經濟與交通發展刺激移民增加；8）長距離遷移以向大城市為主；9）向外遷移主要發生在20-35歲。
推拉理論。博格（DonaldJ. Bogue）、李（E.S.Lee）等人提出的推拉理論認為，在市場經濟和人口自由流動的情況下, 人口遷移的原因是人們可以通過搬遷改善生活條件。人口遷移的發生是由遷入地的拉力因素和遷出地的推力因素共同作用的結果，包括自然、經濟、社會等多方面原因。
發展經濟學理論。劉易斯（W.A. Lewis）認為，由于工農業部門之間的勞動生產率和收入水平存在較大差異，使得勞動力不斷從傳統農業部門流向工業部門；當工農業部門的勞動生產率相等時，人口遷移將達平衡。費景漢（John C. H. Fei）和拉尼斯（Gustav Ranis）補充到，農村勞動生產率提高，也將促使剩余勞動力向城市工業部門遷移。
經濟-人口分布平衡法則。中國社科院人口所學者張車偉和蔡翼飛以經濟-人口分布平衡討論區域發展差距。我們由此引申出城市人口集聚規律：在長期，決定一國范圍內一個城市人口集聚規模的關鍵是城市經濟規模及該城市與本國其他地區的人均收入差距，即經濟-人口分布平衡。在完全市場競爭和同質性假設下，一個城市較高的人均收入將不斷吸引區外人口凈遷入，直至該城市人均收入與其他地區持平。
2 國際人口遷移規律
根據對美國日本人口流動的趨勢研究，可以發現人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端制造業和資源性產業為主有關。第二階段，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯，這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級，以及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。值得注意的是，在第一階段到第二階段過程中，會出現短期的大都市圈向區域中心城市回流現象，但不改變大的趨勢。這也就是意味著，控制大城市人口、中小城鎮化戰略和大規模西部造城運動可能是不符合人口遷移規律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更節約用地、更節約資源。
2.1 美國人口遷移
美國城市化歷程漫長，期間城鄉劃分標準多次調整。當前城市的基本定義為：50000人以上的城市化區域（Urbanization Areas，UAs），和2500-50000人的城市簇（Urban Clusters，UCs）。1790-1840年，美國城市化率從5.1%緩慢增至10.8%；之后城市化進程明顯加快，到1880年代初期達到30%，到1910年代末期達到50%，到1970年達73.6%；之后城市化速度放緩，到2010年為80.7%。
基于經濟社會高度聯系的城市功能聯系思想，美國人口調查局于1910年開始逐漸形成都會區統計（Metropolitan StatisticalAreas，最小規模為5萬人以上）。1910-2010年，美國都市區人口比重從28.4%增至83.7%。在美國人口向都會區集聚的過程中，美國人口郊區化和大都會區化態勢明顯。
點擊加載圖片
1）人口向郊區（suburbs）集聚明顯。1910-1930年，美國市區（central cities）人口比重提高約10個百分點，明顯超過郊區人口比重增幅（7個百分點）。但之后，市區人口比重基本保持不變，而郊區人口比重從14%增至51%。這意味著：1930年之前，人口主要遷入美國都會區的市區；但在之后，人口主要遷入郊區，包括市區人口外遷郊區。美國人口郊區化以小汽車的大規模使用為通勤的技術條件，其主要原因是中產階級為尋求更好的中小學教育、更安全的鄰里環境和更穩定的財產價值；而市區人口多為低收入者，包括黑人。不過2008年金融危機后，美國市區人口比重明顯上升，主要原因可能在于就業考慮和市區房產不便出售等。
2）人口向大都市區集聚明顯。1950-2010年，5-25萬人的都會區人口比重減少0.3個百分點，25-100萬人的都會區人口比重增加2.9個百分點，而100-500萬人、500萬人以上的都會區人口比重分別增加12.2、12.4個百分點。特別是在1970-2010年，500萬人以上都會區人口比重增加9.4個百分點，遠高于100-500萬人都市區的4.0個百分點、25-100萬人都市區的1.0個百分點和5-25萬人都市區的0.3個百分點，人口向大都市區集聚明顯。
2.2 日本人口遷移
日本存在兩個版本的城市化率統計：
1）市部人口比重。該比重為國內學界廣泛引用及世界銀行數據庫收錄，但受行政區劃調整影響太大。1898年日本市部人口比重僅為10.7%，1940年為37.7%，受戰爭影響1947年降至33.1%，1950年回升至37.3%。受1950年代行政區劃調整影響、市個數大幅增加，導致1960年日本市部人口比重激增至63.3%，之后增至2000年的78.7%。再次受行政區劃調整影響，2010年日本市部人口比重達90.7%。
2）DID人口比重。為克服行政區劃影響、更好地了解城鎮情況，日本統計部門在1960年定義人口集中地區（Densely Inhabited Districts, DID），即人口密度高于4000人/平方公里的調查區，和市區町村內互相鄰接、人口合計超過5000人的調查區。日本DID人口比重從1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%。
在日本城市化進程中，人口持續向都市區集聚，人口遷移從向“三極”集中轉為向“一極”集中。
點擊加載圖片
1）在1970年代日本經濟增速換擋以前，除1944-1945年受戰爭影響外，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大規模凈遷入狀態，人口持續快速增長。東京圈人口從1844年的406萬人增至1973年的2607萬人，占比從10.8%增至23.9%；大阪圈人口從308萬人增至1399萬人，占比從8.2%增至12.8%；名古屋圈人口從224萬人增至735萬人，占比從6.0%增至6.7%。
2）1973年后，東京圈人口繼續保持凈遷入狀態，大阪圈人口基本處于凈遷出狀態，名古屋圈人口基本呈現遷入遷出平衡狀態。到2014年，東京圈人口增至3592萬人，占比為28.3%；大阪圈人口為1575萬人，占比為12.4%；名古屋圈人口為928萬人，占比為7.3%。顯然，該時期大阪圈和名古屋圈人口增長主要源于自然增長。
期間，日本主要核心城市整體呈凈遷入狀態，但分化明顯。在1965年之前，各核心城市基本保持人口凈遷入；之后，差異明顯。作為日本第一大城市、東京圈核心，東京都區人口在1965-1995年間持續外遷出至東京都其他區域、周邊區域等，人口從889萬降至797萬；1995年后重新呈凈遷入，2015年增至910萬。作為日本第二大城市、東京圈第二大城市，橫濱市人口持續增長，從1950年的95萬增至2015年的372萬。作為日本第三大城市、大阪圈第一大城市，大阪市人口在1965-1980年持續凈遷出，人口從316萬降至265萬，2000年又降至260萬，之后回升至267萬。作為日本第四大城市、名古屋圈第一大城市，名古屋市人口從1950的103萬增至1975年的208萬，之后緩慢增至2015年的226萬。
此外，人口在100萬人以上的神戶市、福岡市、川崎市、琦玉市、廣島市、仙臺市均長期保持人口凈流入；京都市在1975年之前為人口凈流入，之后基本穩定，但2010年以來凈遷出明顯。
3 中國人口遷移趨勢
改革開放前，中國城市化進展緩慢，特別是在“文革”期間，基本處于停滯狀態。改革開放后，中國城市化進程逐漸啟動，從1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以來，城市化速度明顯加快，2015年末城市化率達56.1%。
在快速城市化進程中，中西部地區人口長期主要向東部地區的長三角、珠三角及京津地區集聚；但2011以來，在東部地區的外來務工人員部分回流中西部地區，人口主要遷入一線城市和部分二線區域中心城市。對照國際經驗，中國正處于人口遷移的第二個階段。
需要注意的是，由于城鄉區劃劃分標準不同，中國城市化率與美國、日本等其他國家的可比性較差。
3.1 1985-1995年：主要遷入珠三角、滬蘇、北京
點擊加載圖片
據1990年人口普查資料，1985-1990年省際凈遷入規模最大的是廣東，高達100.7萬人。其他凈遷入人口超過10萬人的?。ㄊ?、區）有5個省：北京（54萬人）、上海（53萬人）、遼寧（25萬人）、天津（17萬人）、江蘇（17萬人）。其中，廣東、北京、上海的省際凈遷入人口合計占比高達67.4%。而凈遷出規模最大的則是四川（含尚未直轄的重慶），為85萬人。其他凈遷出人口超過13萬人的?。ㄊ?、區）有5個：廣西（45萬人）、浙江（30萬人）、湖南（26萬人）、黑龍江（24萬人）、安徽（20萬人）。其中，浙江常住人口主要遷往上海、江蘇、福建、江西等地。
據1995年1%抽樣調查資料，1990-1995年省際人口凈遷入規模最大的依然是廣東，增至168萬人；其他凈遷入人口超過20萬人的有4個：上海（59萬人）、北京（56萬人）、江蘇（51萬人）、新疆（41萬人）、遼寧（23萬人）。省際人口凈遷出規模最大的仍然是四川（含尚未直轄的重慶），為103萬人；其他凈遷出人口超過15萬的有：安徽（57萬人）、湖南（48萬人）、河南（46萬人）、廣西（42萬人）、黑龍江（38萬人）、江西（38萬人）、貴州（24萬人）。該時期浙江人口依然凈遷出，但凈遷出規模已減少至不到5萬人。
3.2 1995-2010年：主要遷入珠三角、長三角、京津
1995-2000年，人口主要遷往珠三角、長三角、京津、新疆、福建等地區，浙江從之前的凈遷出變為凈遷入。伴隨著改革開放深入推進，1990年代中期以來省際遷移人口規模大幅增長。據2000年人口普查資料，1995-2000年省際凈遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區（465萬人）、京津地區（221萬人），三者合計占87.1%。此外，新疆、福建、遼寧和云南也有大量的凈遷入人口，分別為97、76、39、35萬人。凈遷出人口主要來自四川（401萬人）、湖南（305萬人）、安徽（272萬人）、江西（257萬人）、河南（194萬人）、湖北（169萬人）、廣西（163萬人）、貴州（102萬人）、重慶（69萬人）、黑龍江（67萬人）等地。
2000-2005年，人口仍主要遷入珠三角、長三角、京津和新疆等地區，但長三角集聚人口規模大幅增加。據2005年1%抽樣調查資料，2000-2005年省際凈遷入人口主要集中在廣東（1028萬人）、珠三角（863萬人）、京津（272萬人），三者合計占92.2%。其中，廣東省凈遷入人口較之前下降，長三角凈遷入人口增加約400萬，京津增加約50萬。其他凈遷入人口規模較大的地區還有福建、新疆、遼寧，分別為113、40、26萬人。凈遷出人口主要來自四川（318萬人）、安徽（317萬人）、河南（315萬人）、湖南（283萬人）、湖北（221萬人）、江西（198萬人）、廣西（173萬人）、貴州（123萬人）、重慶（101萬人）。
2005-2010年，人口仍主要遷入珠三角、長三角、京津、福建等地區，但珠三角的第一大人口凈遷入地地位被長三角取代。據2010年人口普查資料，2005-2010年省際凈遷入人口主要集中在長三角（1453萬人）、廣東（1226萬人）、京津地區（471萬人），三者合計占91.8%。其他凈遷入人口規模較大的地區還有福建、新疆、遼寧等，分別為134、55、49萬人。凈遷出人口主要來自河南（500萬人）、安徽（470萬人）、四川（394萬人）、湖南（390萬人）、湖北（296萬人）、江西（278萬人）、廣西（222萬人）、貴州（209萬人）、黑龍江（114萬人）、重慶（111萬人）、河北（109萬人）。
在城市層面，2001-2010年主要城市人口增長可大致分為四個層次：上海、北京常住人口年均增量超過60萬人，蘇州、深圳、天津、成都、廣州常住人口年均增量在27-36萬人之間，鄭州、杭州、南京、武漢等城市常住人口年均增量在10-20萬人之間，長沙、沈陽、濟南、太原等城市常住人口年均增量在10萬人以下。
點擊加載圖片
點擊加載圖片
3.3 2010-2015年：主要遷入一線城市和部分二線城市
2011年以來，中國經濟逐漸進入新常態，東部沿海產業或外遷或內遷或轉型升級，中西部地區就近城鎮化開始推進，這些事件意味著人口遷移可能會出現新的特點。按慣例，2015年1%人口抽樣調查資料將在2017年公布，當前只能結合人口增長和人口自然增長率等指標粗略判斷該時期的人口遷移特點。
在省際層面，2010-2015年人口凈遷入的第一集中地是京津地區，中西部外來務工人員大量回流造成長三角、珠三角凈遷入人口大幅減少。2011-2015年間，天津常住人口年均增加51萬，較2000-2010年的年均29萬人大幅增加；北京受人口調控影響，常住人口年均增量從之前的60萬降至42萬。長三角、珠三角人口凈遷入規模明顯減少，常住人口年均增量分別從207萬降至64萬、191萬降至83萬；其中，浙江很可能因外來務工人員回流呈現人口凈遷出，常住人口年均增量從85萬降至19萬。東北地區人口外流明顯，常住人口年均增量從46萬人降至-1萬人，特別是黑龍江。川渝地區常住人口增量從-16萬人增至59萬人，可能表明其長期的人口大規模凈遷出趨勢開始轉變，重慶甚至可能轉為凈遷入。
點擊加載圖片
在城市層面，人口向一線城市和區域中心城市集聚速度整體放緩，且分化明顯，但趨勢未改。2011-2015年間，除天津、重慶（主城9區）、石家莊、南寧和福州外，其他城市常住人口年均增量較2001-2010年均有不同程度的減少。其中，天津、重慶（主城9區）常住人口年均增量較之前明顯增加，重慶（主城9區）常住人口年均增量從之前的13.0萬增至17.8萬；石家莊常住人口年均增量從之前的8.2萬增至10.8萬，南寧從之前的4.5萬增至6.5萬，福州從之前的7.3萬增至7.7萬；鄭州、武漢常住人口年均增量較之前減少不到1萬人，繼續保持在16-20萬人；蘇州、南京、寧波等常住人口年均增量大幅減少，分別從之前的35.5萬降至3.0萬、17.7萬降至4.6萬、16.4萬降至4.4萬，蘇州可能呈現人口凈遷出。
點擊加載圖片
3.4 1990-2015年：遷移類型演變
從省內外遷移結構看，中國人口遷移長期以省內遷移為主，省內遷移比重長期占2/3強；其中，1990-1995年為67.9%，2000-2005年為66.0%，2005-2010年為67.4%，變化不大。
在全國人口普查資料和1%人口抽樣調查資料中，原住地類型分為“鄉、鎮的村委會、鎮的居委會、街道”，現住地類型分為“城、鎮、縣或鄉村”，由于鄉鎮區分難度大以及期間的大量“鄉改鎮”，我們把人口遷移分為四種類型：鄉鎮-城、城-城、鄉鎮-鄉鎮、城-鄉鎮遷移。
點擊加載圖片
從遷移類型看，省內遷移中的鄉鎮-城、城-城、鄉鎮-鄉鎮遷移基本形成三足鼎立之勢；省際遷移則以鄉鎮-城、鄉鎮-鄉鎮為主。在省內遷移方面，與1990-1995年相比，2005-2010年鄉鎮-城遷移比重基本保持不變，城-城遷移比重下降2個百分點，鄉鎮-鄉鎮遷移比重上升3.2個百分點。在省際遷移方面，與1990-1995年相比，鄉鎮-城遷移比例大幅增加，從36.5%增至60.0%；而鄉鎮-鄉鎮遷移比例大幅下降，從44.5%降至29.7%。
在2010-2015年間，由于東部地區外來務工人員大量回流中西部地區，該時期的省際人口遷移可能出現如下兩個特點：1）大量人口從東部地區城市回流中西部地區城市，即城-城遷移比重上升；2）大量人口從東部地區鄉鎮回流中西部地區城市，即鄉鎮-城遷移比例上升。
4 中國人口遷移展望
1）美國日本人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端制造業和資源性產業為主有關。第二階段，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯，這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級，以及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。值得注意的是，在第一階段到第二階段過程中，會出現短期的大都市圈向區域中心城市回流現象，但不改變大的趨勢。這也就是意味著，中小城鎮化戰略和大規模西部造城運動可能是不符合人口遷移規律的。
2）中國正處于人口遷移的第二個階段，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚，城市之間、地區之間的人口集聚態勢將分化明顯。在東部地區，北上廣深津等大城市將可能繼續呈現大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。在中西部地區，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區域中心城市人口將快速增長。
3）中國城市化仍處于快速發展期，城鄉、區域之間的相對收入差距仍然較大，農村人口將繼續大量進入城市；大城市就業機會多、發展前景廣、文化包容性強、教育醫療等公共服務資源豐富，吸引農村居民及中小城市居民；隨著中西部地區經濟發展及就近城鎮化推進，在東部地區的部分外來務工人員將可能繼續回流，首要選擇中西部地區的區域中心城市。
4）由于大量人口遷入，一二線城市房價不是由當地居民收入水平決定的，而是由經濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應能力等決定的。因此，一二線城市房價收入比難以衡量支付能力。同樣，三四線城市房價收入比較低，但是在人口增長停滯甚至遷出的情況下，面臨較長期去庫存壓力。
5）除了人口遷入、貨幣超發、城市經濟活力等因素外，一二線大城市房價還跟住宅用地供給有關，目前供給不足，房地產越來越貨幣金融化。在土地財政制度下，地方政府壟斷土地市場和用途管制，土地出讓收入最大化符合地方政府利益。土地財政為城鎮化融資作出了巨大貢獻，但也推高房價，如不改革，將使城鎮化和高房價走向畸形，拉大收入差距，綁架政策。
6）大城市不是控制人口的問題，而是應改善城市規劃和公共交通?？山梃bOECD的城市功能區視角，超越行政邊界解決存在難題。優化人口年齡結構，放棄人口總量調控目標，保持相對開放的人口遷徙政策，吸引區外年輕人口、特別是高素質年輕人口。優化人口的空間分布，并促進職住平衡，嚴格控制中心城人口增長，推進新增人口向新城集聚，并積極在新城布局相應產業，包括向新城特別是重點新城疏解中心城部分功能及部分優質公共服務資源。進一步發展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網密度，推進軌道交通系統制式多元化發展，改變當前以中心城為核心的放射型軌道交通體系為環狀“井”字形。
