這幾年，恐怕沒有比在上海買套房更賺錢的事情了。
新房和二手房之間的高倒掛，取代了剛需，取代了改善，成了樓市的本質驅動力。
買到就是賺到的紅利下，仿佛不加入這場游戲的人直接就變成了傻x。
但是一個又一個項目創造了超高的分數的背后，卻是頻發的樓市亂象。
裝修包、假結婚等亂象重出江湖，未交房即維權的事件屢屢發生。
隨著部分板塊的二手房價格回落，曾經的高到掛開始逐漸消失，大家開始冷靜起來：
倒掛這個紅包，我真的能拿到嗎？
01
倒掛有兩個必要條件，第一是新房限價，第二個是二手房暴漲后跟新房巨大的價差。
2020年可以視為上海這輪行情的起點，那一年，上海樓市發生了幾個重大的轉折。
新房市場方面的轉變從土拍規則的變化開始。
之前上海的土拍有三個限制條件：
第一個是參與拍地要對參拍企業打分，大企業分數高機會多，小企業很難入圍。
第二是開發商需要自持15%建面的房子做租賃或者人才公寓，這部分一算賬就虧錢。
第三個是上海的限價卡的很死，很多年都沒動過板塊限價，開發商不敢加預期拿地。
這三個條件一個限制了準入門檻，一個限制了利潤，一個限制了預期，這就導致上海土拍市場特別冷。
2020年，先是三家圍標導致打分退出歷史舞臺；
然后是綠地海珀外灘開始各區域紛紛突破板塊限價
隨后是15%的自持逐漸取消，直接引爆了土拍市場。
土拍的溢價率越來越高，新房的價格不斷上漲，讓整個市場都火了起來。
土拍火熱，新房漲價，其實對成交數據直接效應不大，對信心的價值是無限的。
02
與此同時，二手市場也迎來了重大利好。
由于眾所周知的原因，貨幣開始大放水。
上海樓市之前的改善需求被壓抑了多年，在此刻開始報復式拓張。
如今很多機構都在回顧那一年的暴漲，歸因于剛需大量涌入或者豪宅大幅領漲，其實都是胡扯。
那年的暴漲，是從改善社區開始的。
上海的好房子又太少，改善客戶能買的地方又太少。
聯洋、大寧這樣的板塊開始領漲，價格直逼曾經那些豪宅的價格，豪宅才開始了爆發式增長。
而眾多的剛需住宅，在大盤的瘋狂下，才跟著市場漲了起來。
這時候，新房火，二手漲，樓市才真的進入爆火區間。
03
隨著土拍越來越火，新房市場越來越熱，上面推出了兩個政策。
一個是土拍開始推出了聯動價，限制大家無節制的加價拍地；
另一個就是推出了積分搖號政策，希望讓那些無房戶能夠有一套機制買到房子。
出發點都是好的，但是今時不同往日。
限價以前是攔住瘋狂的韁繩，如今卻成了套利空間的起算點，大家一下子都明白了游戲規則。
回想起來，歷史都是驚人的相似。
杭州2016年樓市開始了限價和精裝房要求，樓市爆火開始。
但是當時市場上的好房子大多要找關系+茶水費，大部分人還參與不進去。
2018年正式推出搖號政策，其實才讓所有人都公平參與到游戲之中，但是也讓全民炒房正式走上歷史舞臺。
內測再好，只是一小部分玩家掀不起大風浪；
公測開始，大時代才真正到來。
04
積分搖號攔得住正常的購房者，攔不住殺紅眼的投機客。
沒有分數那就假結婚，實在不行就婚姻更名，黃牛的費用也水漲船高，從最開始的幾萬塊變成了幾十萬上百萬。
一些人新房買不到，就去買那些已經高位倒掛的二手房，希望也能趕上一個尾巴；
開發商在這個過程中，也肆無忌憚起來。
一邊是靠著封陽臺、裝修包創收，一邊通過篩首付比例、篩分數挑客戶。
更有甚者，售樓處都沒了，一個銷售員都找不到，買個房子交材料都得提前打點一下知道消息的黃牛。
同時瘋狂的還有房東，有降價的，明面上是出國、生病、離婚，實際上就是去打新。
也有看板塊賣得火熱瘋狂漲價的，也想在這波浪潮中分一杯羹。
馬克思曾說過：
一旦有適當的利潤,資本就大膽起來。
有百分之十的利潤,他就保證到處被使用；
有百分之二十的利潤,它就活躍起來；
有百分之五十的利潤，它就鋌而走險,
為了百分之一百的利潤,它就敢踐踏一切人間法律。
05
風浪越大魚越貴，退潮了才知道誰沒穿褲頭。
隨著樓市的下行，大家發現倒掛不能直接對標板塊最貴那個小區，因為品質都不在一個梯隊上；
同時也有不少人發現，曾經對標的那個價格明星，已經跌回了新房的價格。
以倒掛驅動的市場，問題就是大家都忽略了買房最本質的要素，供需關系。
這小區到底為啥二手漲得貴？是曇花一現還是持續保值？很多人其實沒想太清楚。
上海樓市之前最大的特點，其實就是太過于健康。
每個板塊的客戶數量，房源數量都比較穩定，尤其是2020年之前那幾年，真的是穩如老狗。
2020年，市場爆火，客戶變多了，但是房源可沒變多。
房價的暴漲本質是供需關系的變化：要么客戶太多，要么房子太少，供需不平衡了才會漲。
2021年初樓市熱的時候，一個月成交四萬套，上海中環內幾乎無房可買，追漲的成交價越來越高，房價自然直接起飛。
房子其實是流通性并不好，但是價格的傳導作用卻特別強。
上海以前平均一個月兩萬套，一個小區可能就成交了一兩套，很多小區都沒成交。
這個價格標尺出來了，對標新房自然直接起飛了。
06
前文也提過，領漲的板塊，本質上是有稀缺性的。
客戶多，好房子太少，一波行情乘風起。
但是這樣的板塊可沒那么多，大部分的板塊只是時勢造英雄，在某些條件下達成了“稀缺”。
比如大虹橋徐涇的爆火，表面看是長寧暴漲，2號線的客戶外溢到了徐涇。
徐涇的二手房一度漲到逼近十萬大關，引導整個樓市的投資客沖向大虹橋打新。
但是究其根本，實際上還是那個時候，徐涇二手房太少，加起來就是萬科和仁恒這倆。
供應得少，客戶來了，幾套成交沖到了那個位置罷了。
這么說，你可能就理解眼下為什么跌了。
市場下行，上游的房價跌了，客戶外溢不來了，接盤俠少了；
隨著新房的交付，徐涇的二手房可是太多了，但是產業沒啥突破，自然而然就價格下去了。
07
最不應該的是，很多人因為倒掛甚至改變了自己的購房決策。
我們遇到很多在浦西生活，去浦東打新的；
也遇到過浦東工作到大虹橋打新的。
歸根結底，房子對于大部分人來說是家庭的承載體，還是要把“住的舒服”放在重要的位置上。
當然，他們只是通勤不方便，或者沒拿到當時期望的紅利。
最慘的其實是那些在高位接盤這些“概念板塊”二手房的人，這個虧，不知道通脹多少年才能回本。
08
這幾年畸形發展后，樓市其實還有兩個重大的風險。
第一個就是限售帶來的二手房集中入市，肯定會讓一些板塊“劇烈震蕩”。
不可否認的是，這幾年的樓市涌入了不少沒有自住需求的投資客。
待到限售解禁，相對比較稀缺的區域還好，那些近些年供應量特別多的區域估計都有閃崩的風險。
還是那個邏輯，板塊的容量有限，但是價格傳導性很強，跌跌不休上海也不是沒出現過。
在倒掛先出現的南京和杭州身上已經驗證，大量拋盤下，各種神奇價格都會出現。
另一個風險就是如今那些擁有極高倒掛的豪宅。
豪宅的倒掛最多，但是實際上卻是樓市成交量最小的部分：漲價高，跳價也厲害。
上海近些年的頂流高分豪宅樓盤不少，未來要入市的恐怕更多。
當豪宅太多，其實就會再度分化，一部分冒牌貨社區價格下跌再所難免。
只能祈禱，未來這些年多誕生一些富豪，用強大的購買力撐住房價。
要不然，當豪宅價格傳導下來，對樓市的影響是毀滅性。
好在，上海的新房供應一直比較克制，倒也不會出現傾銷的行為，這個風險大概率不會爆發。
結語
結尾插個題外話。
其實樓市和人生一樣，可以理性分析做好準備，但是卻很難完全實現預測。
比如倒掛這東西，遲早會消失，樓市遲早會重新回到一個平衡，只是時間未知。
回想發生重要轉折的2020年，我還在開發商里面做投資。
臨近新年假期的前幾天，我正和鄰座的同事閑聊。
彼時的他剛住進龍湖天璞不久，正跟我吐槽完家里的中央空調制暖不怎么好。
當時他補了一句，這幾年上海買新房真是沒意思，完全不漲，他們去南京、南通、杭州買房的這幾年都賺翻了。
而我，彼時剛收到在淘寶買的五個藍色3M牌n95口罩，邊拆快遞邊提醒他，最近恐怕得提前買些口罩，感覺要不太平。
當時的我們其實都沒意識到——
他說的事，和我說的事，后面都發生了超出想象的變化。
如今回望，是好是壞，時間最后都會給出答案。
我們能做的，就是盡可能做好準備。
買房如此，人生更是如此。
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