隨著近些年房產調控的深入，貸款買商品房變得越來越難，而商業用地性質的住宅由于未在調控序列之內，開始受到購房者的廣泛關注，買商業用地性質的住宅存在關于土地性質的問題，那么住房用地和商業用地如何區分？
什么是商住用地？
商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。一般是用于開展商業、旅游、娛樂活動所占用的場所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。
如何區分商用地和住宅地？
01 運用年限
商業配套40年，工作50年，比住所的70年縮水嚴重。
產權時刻我了解應該是土地運用權時刻，不是房子產權時刻.因為房子采購后.房子產權就歸于你了，但土地你只要運用權無所有權，土地所有權歸于國有，國家規則純住所的土地運用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住所只要40年的土地運用權時刻也有也許呈現，40年后，國家有權回收土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為<物權法>對歸納用地上的房產運用權是不是能夠主動續期規則并不清晰。因而，采購歸納用地上的商住住所仍是有必定危險。<物權法>第149條規則:住所建造用地運用權時期屆滿的，主動續期，非住所建造用地運用權時期屆滿后的續期，依照法律規則處理，該土地上的房子及別的不動產的歸屬，有約好的，依照約好沒有約好或許約好不清晰的，依照法律，行政法規的規則處理。最也許的方案到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地運用權。所以，你不會賠30年。但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金必定會比現在的貴!
02 買賣稅費
初度采購或許轉讓時的契稅依照3%收取，而住所為1.5%。
假如國家開征物業稅土地增值稅，商業用房的規范也會比住所高。
03 按揭方法
大多不能請求公積金借款，可是也有少量項目在開發商的盡力下能夠辦到，另50年產權或許40年產權的住所，如選用銀行借款的方法，只能得到五成或六成按揭.最長借款年限10年。
04 日常生活成本
如按公建用處規則，其水、電、暖等運用費用都將采納商用報價。所以，對于購房者應該在購房時問詢明白，目前，開發商大多在前期開發中采納相應的補救措施.能按民用報價交納。
如水費:3.7(住所)/5.6(工業商業)/6.1(賓館.飯館.餐飲業)
05 規劃規范
規劃導向不一樣公建物業受朝向，采光進深等約束較少，而普通住所的請求較高。
06 落戶疑問
無法遷入戶口。
商住房的優缺點
01 優點
1、商業性質住宅辦理按揭時間是到交付的時候，而70年產權住宅則是到房屋結頂時候就開始辦理按揭。 2、商業性質即40年產權房以后如果拆遷的話，獲得的賠償金會比70年產權住宅性質房屋獲得的賠償金要高。 3、商業性質房屋可自住，也可注冊營業執照當辦公房用。 4、商業性質的房屋一般周邊生活配套會更高檔些，這是生活水平的一種體現。 5、商業性質房屋拆遷時間短，換房時間能優先。
6、商業性質房屋均為單身貴族，企業白領，整體人群素質要高。 7、商業性質房屋對第二次換大面積住房無影響，仍能享受第一套按揭利率。 8、 商業性質的土地在商鋪結構配比上要比住宅的商業配比合理很多，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，更加能吸引人氣，人氣高了，投資匯報率的必然會高上去。9、商業規模形式，周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。物業管理會更加的規范和到位。 10、商業性質的房屋一般都是稱為單身公寓，所以面積不會很大，因此總價低，適合投資，也適合過渡。
02 缺點
1、40年的稱為商業用地，并且大多數樓盤水電收費和物業費是按商業標準征收，很貴！并且基本沒有天然氣！2、商業地產辦理按揭貸款要求首付五成、貸款期限最長10年，貸款利率還要相應的上浮；3、商業地產無法落戶，無法滿足部分投資客要求。
