今年4月下旬，鏈家網(wǎng)正式宣布升級為貝殼找房，為消費者提供二手房、新房、租賃等服務(wù)。鏈家網(wǎng)CEO彭永東曾在《貝殼找房CEO給伙伴們的一封信》中表示，貝殼找房在租房和買房板塊，將率先升級為行業(yè)平臺，這預(yù)示著鏈家已經(jīng)開始了自己的轉(zhuǎn)型之路。
也許有人會問，貝殼找房對于鏈家而言意味著什么？為什么鏈家會在原有完善體系的鏈家網(wǎng)基礎(chǔ)上推出貝殼找房，這不是多此一舉么？按官網(wǎng)的說法，一方面貝殼找房是鏈家旗下子公司的集合，是鏈家把自己的所有業(yè)務(wù)進行“平臺化”和“互聯(lián)網(wǎng)化”的載體。另一方面鏈家想建立一個房產(chǎn)行業(yè)開放型平臺，在建立屬于自己的企業(yè)數(shù)據(jù)庫的同時，為房產(chǎn)中介行業(yè)賦能。
從上面來看，貝殼找房對于鏈家的重要性不言而喻，此次鏈家推出貝殼找房的舉動也不難理解。只不過有人會疑惑，鏈家為什么會單單選擇從這一年開始升級？而不是以后，或者更早之前？要知道鏈家很早之前就想做一個以技術(shù)驅(qū)動的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)中介機構(gòu)，而不單是傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介機構(gòu)。這當(dāng)中應(yīng)該存在某一個節(jié)點，促使鏈家做出此改變。
房產(chǎn)中介寒冬到來，鏈家急切求生？
“想到了市場會變壞，但沒有想到會來得這么快，逼著我們轉(zhuǎn)型。”這是2017年下半年，已經(jīng)處于轉(zhuǎn)型當(dāng)中的搜房網(wǎng)董事長莫天全說過的一句話，這句話反映了鏈家所在的房產(chǎn)交易市場近兩年來并不好過。
2017年鏈家在北京和上海的二手房市場陷入低谷。鏈家在北京二手房成交量同比下滑51%，在上海，鏈家2017年月均交易量只有一萬套左右。上海北京一直是支撐鏈家房產(chǎn)交易量的兩個重點城市，這兩個城市交易量呈現(xiàn)下降，很大程度上說明其它地方可能也不好過。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，二手房市場月成交1.5萬套才是盈虧的分水嶺，并且規(guī)模越大，虧損得越多。
事實上，鏈家所在的房產(chǎn)中介行業(yè)，從2016年開始，受國家不斷出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策，比如“去庫存”、“棚改”、“房產(chǎn)稅收”等影響，行業(yè)內(nèi)各個房產(chǎn)中介開始出現(xiàn)裁員收縮、關(guān)店、交易量下降等現(xiàn)象。這些現(xiàn)象雖然都是正常的市場反應(yīng)，不必過慌，但對于鏈家而言，每少一家線下店，每少一名經(jīng)紀人，可能都是不小的打擊。
鏈家閆覓曾說：“目前如何提高運營效率是長租公寓運營商面臨的一大難題，推出貝殼找房一方面能給加入者帶來流量紅利，一方面為參與者帶來業(yè)務(wù)升級，提升房產(chǎn)交易效率。”如此看來，加入貝殼找房好處頗多。不過天下畢竟沒有免費的午餐，鏈家如此讓利給入局者，總得有一個說得過去理由。其實，長期以上述模式走下去的貝殼找房，能幫助鏈家實現(xiàn)真房源數(shù)據(jù)的維護。如果是出于這樣的目的，那么推出貝殼找房可以看成是鏈家在行業(yè)壓力下尋求自救的舉措。
鏈家擁抱第三方平臺，真實房源數(shù)據(jù)是終極目標？
要問鏈家的核心資源在哪里，那么毫無疑問，全國約7000萬套真房源數(shù)據(jù)是鏈家的核心所在，這是鏈家生態(tài)系統(tǒng)得以運轉(zhuǎn)的血液，也是鏈家在對外講話當(dāng)中，常常提到的事情。從鏈家的官網(wǎng)簡介當(dāng)中可以看出，鏈家已經(jīng)涉及到房產(chǎn)交易服務(wù)、大數(shù)據(jù)處理、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)大多數(shù)是建立在房源數(shù)據(jù)交易的基礎(chǔ)之上。因而如果房源數(shù)據(jù)出現(xiàn)了問題，那么其產(chǎn)生的后果可想而知。
真房源數(shù)據(jù)甄別的主體可以來源于兩方面，要么親力親為，要么讓別人去幫你完成甄別。對于主打真房源的鏈家而言，線下門店是鏈家真房源的有利保障，要知道從鏈家一開始提出真房源理念后，其線下門店就開始馬不停蹄地擴張，所以即使當(dāng)行業(yè)虛假房源信息泛濫的時候，鏈家也能有底氣提出“真房源”理念。而隨著線下門店數(shù)量的減少，在2017年8月，鏈家開始和擁有1800家門店、覆蓋54座城市的21世紀中國不動產(chǎn)，就雙方加盟合作事宜進行談判，而且在今年1月份，鏈家重啟德佑品牌，進行加盟模式的布局，可見鏈家對于加盟模式的重視程度。
目前鏈家的加盟模式可以分為輕加盟和重度加盟。對于一些平臺，例如對樂乎、同創(chuàng)、城家、灣流等品牌公寓，鏈家采取的是“品質(zhì)聯(lián)盟”的形式，換個角度可以理解為輕加盟模式，大家簽個正品協(xié)議，然后你把你的房源掛到我的平臺上。而對于個人加盟甚至是中小中介平臺，鏈家一般采用重度加盟模式，這種模式會從人員的招聘、培訓(xùn)、管理等環(huán)節(jié)對加入者實行全程干預(yù)。
例如鏈家在2017年下半年，鼓勵內(nèi)部員工自主加盟到鏈家網(wǎng)當(dāng)中，加盟者需承擔(dān)門店的一切費用。同時向鏈家支付10%的營業(yè)額作為加盟費，而加盟者的員工由鏈家培訓(xùn)，以確保加盟模式跟自己的直營模式在服務(wù)上做到無差異。這些事例都在一定程度上反映了鏈家想找最省錢的真房源確認途徑。
其實，鏈家很清楚，重度垂直門店模式會占用大量的資金，在業(yè)務(wù)不景氣的時候，易造成資金周轉(zhuǎn)困難，不過鏈家也明白，線下門店是鏈家開疆?dāng)U土的前沿陣地，是真房源數(shù)據(jù)的最基礎(chǔ)來源。因而在線下門店處于收縮的時候，以第三方平臺確認真房源的打法，自然而然會成為鏈家現(xiàn)今的最佳選擇。
匆忙布局，鏈家轉(zhuǎn)型之路并不平坦
根據(jù)鏈家公布的資料顯示，鏈家網(wǎng)推出貝殼找房以后，意味著鏈家網(wǎng)由重度垂直平臺升級為行業(yè)公開平臺，這與58集團旗下的“全房源發(fā)布網(wǎng)”安居客模式相似。58同城、趕集網(wǎng)、安居客，這三者目前服務(wù)全國近百萬經(jīng)紀人。不過在今年的2月份，面對58到家端口費的上漲，房產(chǎn)中介形成聯(lián)盟，下架房源以此來抵制58端口費上漲。
端口是58到家向房產(chǎn)中介提供推廣房源信息的平臺，經(jīng)紀人在獲取房源后，靠端口展示房源信息，這跟現(xiàn)今的貝殼找房無異，購房者和租房者可以在平臺上完成搜索和閱覽房源信息。這樣的機制本來是互利的模式，然而隨著行業(yè)寒冬來臨，加上不斷上漲的端口費壓力，最終促使房產(chǎn)中介行業(yè)開始尋求別的途徑。
也許是鏈家看到了此次機會，于今年三月份開始推出貝殼找房，這足以看出鏈家把握機會的能力。不過從貝殼找房當(dāng)前界面來看，與此前鏈家網(wǎng)差異并不大，而且鏈家并沒有對其進行宣傳和推廣，這也能看出鏈家布局貝殼找房略顯倉促，也暗示其轉(zhuǎn)型之路可能并不平坦。
其一，貝殼找房品牌獨立有一定難度。可以看出，鏈家想抓住機會，充當(dāng)另一個互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)信息平臺。鏈家曾稱“貝殼找房不久的將來會賦能一百個機構(gòu)品牌，服務(wù)一百萬以上的經(jīng)紀人，打造一個居住行業(yè)的良性生態(tài)，給消費者更好的居住體驗，并解決整個行業(yè)的服務(wù)痛點”。
從這兩點上看，貝殼找房顯然動了58同城的奶酪。5月6日，姚勁波發(fā)表了一篇《姚勁波答雷軍：58是誰？58為什么而奮斗？》的信，此信也間接回應(yīng)外界所關(guān)心的安居客將以何種姿態(tài)應(yīng)對貝殼找房。從這來看，貝殼找房在品牌獨立過程中，就隱藏著一個強勁的對手。
而且對于貝殼找房來說，品牌的獨立需要一個漫長的過程，這一過程中，大量砸錢推廣必不可少。據(jù)了解，貝殼找房已經(jīng)找黃軒作為品牌代言人，黃軒作為一線的男明星，其廣告費自然不低，這還不包括各個渠道的推廣費用。因而在行業(yè)不景氣的當(dāng)今，鏈家每砸一筆錢對貝殼找房的品牌進行推廣，都可能是一種潛在的資金負擔(dān)。
其二，已經(jīng)處于轉(zhuǎn)型當(dāng)中的鏈家網(wǎng)，線下門店依舊是其主戰(zhàn)場。鏈家網(wǎng)其實可以稱得上鏈家自營業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺，用戶可以在鏈家網(wǎng)上實行交易。不過，現(xiàn)今房產(chǎn)交易大部分時間都集中在線下，線上只是起到促進用戶了解需求的作用，依靠AR、大數(shù)據(jù)等技術(shù)只能一定程度上起到幫助用戶的作用，而無法在短時間代替經(jīng)紀人的角色。鏈家事實上很清楚這套行業(yè)規(guī)則，因而我們能看到鏈家在原有鏈家網(wǎng)的基礎(chǔ)上，大量布局線下門店。
按照鏈家CEO彭永東的說法，線下店起著連接經(jīng)紀人和房東、租戶的作用，線上無法全部取代線下的作用。據(jù)了解已經(jīng)處于轉(zhuǎn)型為房產(chǎn)中介機構(gòu)的房多多，其員工有一半仍在做線下房源的核實和交易工作，這也表示線下依舊是鏈家的主戰(zhàn)場，鏈家想實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)中介平臺之路，可能還需要經(jīng)歷相當(dāng)漫長的一個過程。
鏈家互聯(lián)網(wǎng)中介之路任重道遠
目前不止是鏈家，大部分房產(chǎn)中介玩家都深知現(xiàn)今“互聯(lián)網(wǎng)化”平臺的重要性，比如我愛我家在今年1月份升級自己的產(chǎn)品時，曾嘗試著把互聯(lián)網(wǎng)元素帶到自己的產(chǎn)品當(dāng)中。只不過互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介化并不是一條平坦的路，比如愛屋吉屋注銷了超過15家子公司、房天下重新調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、房多多砍掉金融部門等，因而鏈家此次的轉(zhuǎn)型之路可想而知必定任重道遠。
首先，直營模式利益受到挑戰(zhàn)。目前根據(jù)鏈家官方說法，不同品牌的經(jīng)紀人可以基于平臺規(guī)則共同合作，從而提升房產(chǎn)交易效率，減少惡意搶單等競爭。那么問題來了，當(dāng)魔方、美麗屋、優(yōu)客逸家、龍湖冠寓、You+等長租公寓入駐到貝殼找房當(dāng)中，意味著在同一個平臺上，直營模式的鏈家將與這些平臺同臺比拼。而鏈家直營模式一直以來主要靠壟斷房源來奪取市場價格的話語權(quán)，若鏈家開放了自己的平臺資源，很顯然隨著時間推進，性價比將起主導(dǎo)因素，而不是規(guī)模，所以這種挑戰(zhàn)不能忽視。
其次，房源信息真假挑戰(zhàn)。作為房產(chǎn)信息中介平臺，房源信息的真?zhèn)伪鎰e能力不可缺少。雖然鏈家手中有諸多真房源數(shù)據(jù)，但是隨著平臺進一步開放，會有大量第三方的機構(gòu)活躍在平臺上，那么這一部分房源的真假核實，未來對于鏈家來說可能是一個不小的挑戰(zhàn)。
再次，中介平臺跳單挑戰(zhàn)。鏈家所說的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介，其實本質(zhì)上屬于O2O互聯(lián)網(wǎng)信息中介平臺。用戶和經(jīng)紀人通過平臺對接，然后經(jīng)紀人和用戶進行線下約談交易。成熟的買賣雙方理論上可以繞過鏈家的平臺進行交易，走向直買直賣服務(wù)，這是鏈家轉(zhuǎn)型為O2O互聯(lián)網(wǎng)中介服務(wù)平臺后，必需要面臨的挑戰(zhàn)。
最后，面臨諸多潛在的競爭對手。上面也說到了貝殼找房動了安居客的奶酪，那么安居客肯定不會坐以待斃，而且支付寶和京東已經(jīng)進入租房市場，我愛我家、麥田房產(chǎn)等國內(nèi)大型房產(chǎn)中介公司也在努力自建平臺。盡管互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介平臺一度被行業(yè)看衰，但是進入2018年以來，在國家大舉鼓勵“租購并舉”的住房制度背景下，租房市場迎來另一個風(fēng)口，在此風(fēng)口之下，未來這個賽道只會越來越擁擠。
當(dāng)然，鏈家選擇這條路后，所面臨的挑戰(zhàn)當(dāng)然不止這些。目前怎么讓頭部玩家認可這套系統(tǒng)至關(guān)重要，只有行業(yè)頭部玩家的大量加入，才能算是稱得上房產(chǎn)行業(yè)開放性質(zhì)的平臺。不過目前各個房產(chǎn)中介平臺都或多或少都擁有自己的一套O2O房產(chǎn)閉環(huán)交易系統(tǒng)，如果依附于貝殼找房會涉及到中介費用，平臺數(shù)據(jù)安全等問題。單單從這兩方面來看，許多房產(chǎn)中介平臺就可能不會輕易加入貝殼找房。
綜合來看，鏈家房產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)化道路任重道遠，貝殼找房要想實現(xiàn)真正的品牌獨立可能也需要一個比較漫長的過程，未來貝殼找房會成為什么樣的產(chǎn)品，我們拭目以待。
文/劉曠公眾號，ID：liukuang110
