法律風險 評估風險 房地產抵押貸款同其他擔保方式相比易引起法律風險， 抵押房地產產權問題 是否存在房地分抵現象 房地產一并抵押的 房產與土地不得分評。 中華人民共和國物權法釋義：第一百八十二條 來源： 作者： 日期：10-04-14 第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。 ●條文主旨 本條是關于房地產抵押關系的規定。 ●立法背景 由于房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有權依法轉讓，必然產生建設用地使用權是否一并轉讓的問題;同樣，建設用地使用權依法轉讓，也會產生該土地上的建筑物是否一并轉讓的問題。 由于房地產的不可分性，我國在處理房地產關系時的一個重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。所謂“地隨房走”就是轉讓房屋的所有權或者使用權時，建設用地使用權同時轉讓。所謂“房隨地走”，就是轉讓建設用地使用權時，該土地上的房屋也應一并轉讓。這一原則體現在有關法律中，比如城市房地產管理法第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”擔保法第36條第l款和第2款規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。?‘以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”物權法堅持了這一原則。立法過程中有人提出，實踐中有時會出現了一些人將房屋抵押，但不抵押建設用地使用權，或者抵押建設用地使用權，但不抵押房屋所有權，甚至有的人將房屋所有權與建設用地使用權分別抵押給不同的人，從而引發抵押權實現的困境，使債權人的利益受到損害的情況，對此，物權法應有防范措施。經研究，物權法在本條中增加一款規定“抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。” ●條文解讀 實現抵押權，必然帶來抵押財產的轉讓，因此在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一并抵押，只有這樣，才能保證實現抵押權時，房屋所有權和建設用地使用權同時轉讓。比如，某甲將自己購買的商品房抵押給某乙，與此同時，其房屋占用范圍內的建設用地使用權也應一并抵押。又比如，某單位以出讓方式取得了對某片土地的建設用地使用權，在建設用地的使用年限內，如果將該建設用地做用權抵押，在設定抵押權時，該土地上的房屋也應一并抵押。如果抵押人只辦理了房屋所有權抵押登記，沒有辦理建設用地使用權抵押登記，實現房屋抵押權時，建設用地使用權也一并作為抵押財產。同樣，只辦理了建設用地使用權登記，沒有辦理房屋所有權抵押登記，實現建設用地使用權的抵押時，房屋所有權也一并作為抵押財產。需要指出的是，本條規定的建筑物，主要指國有土地上的建筑物和鄉鎮、村企業的廠房等建筑物。本條規定的建設用地使用權，包括城市住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地的使用權。 ●相關規定
《擔保法》第36條，《房地產管理法》第47條。
通過以上釋義可以理解為：建設用地使用權和建筑物所有權在抵押登記時是一個不可分離的整體，兩者抵押其一，從法律層面上，即兩者視同同時抵押，因此一個借款人以土地使用權和房產所有權分別在兩個金融機構辦理抵押貸款的，實際為“一物二抵”，即一個抵押物兩次抵押。在《擔保法》的規定中，受償順序為：采取登記在先的優先受償，登記順序相同的，按照債權比例受償。
