抵押人以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未涉及土地使用權(quán)一并抵押，即使該抵押房產(chǎn)所占用的土地性質(zhì)為國有劃撥土地使用權(quán)，也不影響該房屋抵押權(quán)的有效設(shè)立。但該抵押權(quán)利應(yīng)當(dāng)在房屋被變賣或拍賣的價款(不含房屋所占用的土地使用權(quán)價款)范圍內(nèi)予以實現(xiàn)。
1、2003年2月20日，醫(yī)藥采購站與槐蔭工行簽訂《最高額抵押合同》：醫(yī)藥采購站以自有的房產(chǎn)為2003年3月1日至2006年3月1日期間發(fā)生1200萬元貸款余額范圍內(nèi)，設(shè)定抵押擔(dān)保，并于同年2月26日在房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記。
2、另查明，該抵押房產(chǎn)所占用的土地性質(zhì)為國有劃撥土地使用權(quán)。
3、2003年12月26日，槐蔭工行與醫(yī)藥采購站簽訂《借款合同》：借款金額1380萬元，借款用途為借新還舊，借款期限為11個月。后槐蔭工行依約發(fā)放該筆款項。
4、醫(yī)藥采購站無力清償?shù)狡谫J款且已進入破產(chǎn)程序，槐蔭工行將該筆到期債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長城公司濟南辦事處。
5、長城公司濟南辦事處訴至法院要求就案涉抵押物實現(xiàn)抵押權(quán)。
長城公司濟南辦事處對案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)？
本院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》)第三條規(guī)定'如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效'。該《批復(fù)》中所規(guī)定的'將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的'系指當(dāng)事人約定將建筑物與土地一并設(shè)定抵押的情形。當(dāng)事人在訂立合同時如果約定將建筑物與以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，則抵押人應(yīng)對抵押國有土地使用權(quán)履行法定審批手續(xù)。
本案當(dāng)事人簽訂合同約定僅以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未涉及土地使用權(quán)一并抵押的情況，該事實與上述《批復(fù)》規(guī)定的情形不符，原審判決以該《批復(fù)》為依據(jù)認(rèn)定本案《最高額抵押合同》無效不妥，本院予以糾正。
在本院認(rèn)定上述《最高額抵押合同》有效后，抵押權(quán)人長城公司濟南辦事處可以依據(jù)破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定向醫(yī)藥采購供應(yīng)站破產(chǎn)案件管理人提出行使優(yōu)先權(quán)的申請，但該權(quán)利應(yīng)當(dāng)在醫(yī)藥采購供應(yīng)站所抵押的涉案房屋被變賣或拍賣的價款(不含房屋所占用的土地使用權(quán)價款)范圍內(nèi)予以實現(xiàn)，且最高限額不得超過該抵押合同所約定的最高限額1200萬元。
（2006）民二終字第153號
《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》
國有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。
《物權(quán)法》
第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
《擔(dān)保法》
第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
（2014）民申字第67號：涉案土地為劃撥土地，六合工行與客運公司只就自有房地產(chǎn)及其附著物簽訂抵押合同、辦理房屋抵押登記，并未將土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押，也未到主管部門辦理審批手續(xù)。因此該項抵押不及于土地使用權(quán)。
關(guān)于抵押中'房地一體'的原則，在擔(dān)保法第三十六條和物權(quán)法第一百八十二條中均有體現(xiàn)。實務(wù)中對于國有劃撥土地抵押問題，存在爭議。法律沒有明確禁止國有劃撥土地抵押，同時擔(dān)保法第五十六條規(guī)定：拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 這也足以說明劃撥土地抵押并非無效，而是在實現(xiàn)抵押優(yōu)先權(quán)時應(yīng)當(dāng)扣除應(yīng)繳出讓金。有因部分規(guī)章也對劃撥土地設(shè)立抵押的主體和程序進行了規(guī)定，實務(wù)中存在徑行認(rèn)定劃撥土地抵押無效的判決，筆者認(rèn)為不妥。本文援引判例明確：單獨就房產(chǎn)抵押并登記，即使房產(chǎn)所占土地系國有劃撥土地，也不影響房產(chǎn)抵押的設(shè)立。本文值得推薦。
