易簡財經
疫情打擊了整個經濟基本面，偏偏樓市卻急躁不已。
上海千人“秒殺”6000萬頂豪，深圳萬人搖號搶房凍資上百億，杭州6萬人搶900多套房子，成都4萬多人爭搶786套房源、南京江北再現“萬人搖”景象……
有媒體總結了后三者“萬人搖”的中簽率，1%、3%的數字并不罕見。
一線、準一線城市為首，這是要再掀樓市熱賣潮嗎？市場真實狀況到底怎樣？
眾所周知，新房市場因限價、限售等政策規限，價格并不總是反映實際供求。二手房市場流通性較好，更能代表市場真實表現。
一線熱盤遭瘋搶，但二手房市場，依然波瀾不驚，三個指標即可看出來。
首先是猛增的二手房掛牌數量。58同城報告顯示，5月全國二手房新增掛牌數量環比增長18.9%。其中，武漢二手房掛牌房源數量暴增，環比增長270%，北京環比激增208%，上海環比激增65%，廣州環比激增40%。
小編現在打開貝殼二手房頁面，北京現有掛牌房源9.2萬套，武漢7.5萬套，上海5.2萬套 、廣州現有7.5萬套。
拿暴增的武漢為例，1月5日，尚未受疫情影響的武漢二手房掛牌量才1.23萬套，現在，武漢掛牌出售的二手房已經有7.5771萬套了。 半年時間就暴增了510%，足足翻了5倍。
5倍是什么概念？整個2019年，武漢的新增戶籍人口為26.67萬人，新增出生人口為11.46萬人。 新增人口中真正有購買力的只有15萬人。現在的存量二手房，已經可以讓這些人人手一套。
與此同時，成交均價卻還在微降。58同城報告顯示，5月全國67個主要城市二手房掛牌均價環比下降0.32%，至15472元/平方米。其中，武漢環比跌幅3.47%，廈門跌幅0.98%，濟南跌幅1.21%，青島跌幅0.56%，蘇州跌幅0.35%。
二手房供應量猛增，成交量卻沒同步趕上。據貝殼研究院的數據，5月全國重點城市的二手房成交量有所上升，但綜合今年1-5月數據，成交量仍同比下降15%左右。6月前三周，鏈家重點18城的二手房交易量連續環比下降，降幅分別為5.7%、7.9%和21%。
交易并不活躍，供應卻還在持續攀升，這到底是為什么？
這里有一個背景是，全國限售期紛紛到期了。
2017年開始，全國50多個城市先后上馬“限售”。
2017年3月末，廣州出臺限售政策，居民家庭新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產證滿2年后方可轉讓或辦理析產手續而企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產證滿3年后方可轉讓。
2017年5月，南京出臺限售政策，購房人（含居民民家庭、企事業單位、社會組織）新購住房取得不動產證滿3年方可轉讓。
2017年8月，武漢長江新城起步區內對存量住房實施限售，滿3年方可上市交易。
大多數城市限售周期為2年，部分為3年，個別城市為5年。如今，三年過去，限售已經開始陸續解凍。二手房供給自然陸續多了起來，供給多了，但卻不代表買單的人也會多。
2020年疫情期間積壓的需求都已逐步釋放，部分業主因資金周轉危機、房價高位變現的需求都已顯現，樓價與成交量依舊沒大起色。
究其原因，售房者不敢加價，購房者還在觀望，二手房市場陷入了僵持和博弈的狀態。而再仔細分析放盤者的行為，若房產市場好，價格一直往上漲，業主通常會惜售，漲價過10%、20%都不會輕易出手，但反而是行情不好的時候，業主們才會積極賣房放盤。成交價無大變化，反而是放盤量大增，恰恰說明樓市行情依舊不明朗。
為什么二手房無人問津？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，“從5月房價環比漲幅看，疫情對房價的影響不同于金融危機和經濟危機，樓市沒有出現大蕭條的走勢，潛在的購房需求仍很強勁。”
需求仍然在，但首先滿足的似乎是投資客。
根據人民銀行最近的調查，我國城市包括集鎮，民眾住房的擁有率已達96%，戶均住房資產達到319萬，擁有二套房的城市住戶也超過了40%，這表明中國房地產市場投機性和投資性的比重較高。
而對真正希望“有瓦遮頭”，有套房來成家養小孩的剛需來說，又只能對著房價哀嘆。說到底，大家并不是沒有購房需求，現在不買只是受制于各種條件。有業內人士指出，大城市放寬首付比例、5年期LPR大幅降息等相應政策放松，樓市紅火才有可能。
再考慮到宏觀因素，過去三個月，央行在特殊時期里對貨幣大幅放水，但整個二手房市場依然表現堪憂。這兩天又有央行方面聲音指出，特殊政策有階段性，不可能長久持續，“必然存在適時退出的一刻”?？梢灶A見，貨幣政策若相應收緊，二手房的成交狀況也必然大受影響，前景更讓人憂慮。
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作者 | 簡小編
部分綜合自 | 金角財經、國民經略等
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