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某地甲公司向A 銀行貸款1000萬元，年利率10%，以名下不動產辦理了抵押權登記。不動產登記機構登記了主債權金額1000 萬元，并頒發了不動產權利證明。此后，甲公司因到期還不起債務，A 銀行向法院起訴要求拍賣抵押物，并就拍賣所得優先受償貸款本金及利息1200 萬元。法院判決A 銀行的擔保債權為不動產登記簿記載的1000 萬元，利息沒有登記，因此不予優先受償。

后來，銀行要求在抵押登記時將貸款本金和利息一并登記，被不動產登記機構以不符合登記規范及違反抵押權的從屬性拒絕。這個案例涉及抵押合同約定的擔保范圍與不動產登記簿不一致時如何確定擔保范圍的問題，引申出不動產登記簿抵押登記事項和不動產登記證明的合理設置。

“擔保范圍”存在權證登記與合同約定效力之爭

抵押權作為擔保物權，是以確保債務得到清償為目的，在債務人或者第三人所有物上設定以取得擔保作用的定限物權。根據《物權法》第179條規定，抵押權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，可以就該財產優先受償。由于抵押權的這種以支配抵押物交換價值為效力的價值權性特征，優先受償的范圍即抵押權的擔保范圍對當事人及第三人的影響甚大，必須明確且公示，讓第三人知道以此評估風險，維護交易安全。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保解釋》）第61 條規定，抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準?！段餀喾ā返?73 條規定，擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定?？梢?/span>看出，擔保范圍確定的效力順序，是登記簿的記載優先于擔保合同約定，擔保合同約定優先于法定擔保范圍。在民事領域，契約自由是基本原則，法律尊重當事人依照自主意思表示形成相互之間的法律關系，在當事人意思表示不足的地方才給予補充規定以資明確?！督K省高級人民法院關于執行疑難若干問題的解答》認為，抵押合同與抵押權登記簿、他項權證上記載的抵押權的擔保范圍應當一致。如果出現不一致，鑒于權證登記的公示效力，應以登記的內容確定具體數額。在抵押合同與登記簿、登記證明均有擔保范圍的記載時，應以登記簿記載的擔保范圍為準。

對此，各界也有不同意見?！墩憬?span>省高級人民法院關于審理實現擔保物權案件若干問題的解答》第11 條認為，在合同中約定的擔保范圍包括主債權、利息、違約金、實現擔保物權的費用等，但在相關登記證明或他項權證上卻載明擔保范圍僅為本金時，不能因不規范的行政行為而影響當事人實體權益的實現，登記效力應涵蓋合理的利息、違約金等其他費用，申請人可在據以登記的擔保合同約定的范圍內依法享有優先受償權。筆者認為，這一觀點應視不動產登記簿抵押登記事項的設置而定。

不動產登記簿中“主債權”不能認定為“擔保范圍”

國土資源部2015 年發布的《關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（以下簡稱《啟用簿證通知》）附件不動產登記簿樣式的抵押權登記信息中，只有被擔保主債權數額欄目，沒有記載擔保范圍。按照全國人大法工委對《物權法》第173 條擔保范圍的說明，主債權是指債權人與債務人之間因債的法律關系所發生的原本債權，相對于利息和其他附隨債權而言，不包括利息以及其他因主債權而產生的附隨債權?？梢姡鱾鶛嗯c擔保范圍是不同性質的記載事項。不動產登記簿記載的主債權不應認定為是對擔保范圍的約定。因此，如果以統一登記后的不動產登記簿登記抵押權信息，則不屬于《擔保解釋》第61 條規定的登記內容與抵押合同約定的內容不一致的情形。此時應按照《物權法》第173 條的規定，以抵押合同約定的擔保范圍或法定擔保范圍為準。又鑒于《不動產登記操作規范（試行）》規定，申請抵押權首次登記提交的材料應包括抵押合同，抵押合同一般需具備被擔保的主債權種類、數額；債務人履行債務的期限；抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；抵押擔保的范圍等內容，可以說基本排除了適用法定擔保范圍的可能，擔保范圍應以在不動產登記機構申請抵押權登記時，提交的抵押合同約定為準。

根據相關法律法規，統一登記前的房屋登記簿和土地登記簿的抵押登記事項都有對抵押范圍的登記設置。住建部2008 年印發的《房屋登記簿管理試行辦法》第9 條規定，登記簿的房屋權利狀況部分應記載房屋所有權、他項權利等有關情況。他項權利的記載內容包括抵押權人、抵押人和債務人，以及被擔保主債權的數額、擔保范圍、債務履行期限?？梢钥?/span>出這里的被擔保主債權的數額、擔保范圍是并列的。國土資源部2008 發布的《關于印發〈土地登記表格〉（試行）的通知》，在土地登記簿的填寫說明中也要求，土地抵押權、地役權登記時，應填寫土地抵押權以及地役權來源證明文件的名稱、編號、日期、權利人、內容、范圍、設定日期、權利順序、存續期限和土地他項權利證書號等。因此，分散登記時期的土地和房屋登記簿都有抵押權擔保范圍的記載，此時應適用《擔保解釋》第61 條規定，在約定擔保范圍與登記簿記載的擔保范圍不一致的情況下，以登記簿記載的擔保范圍為準。筆者認為，上述關于浙江省高院的解答不適用這種情況。

應在不動產登記簿上增加“擔保范圍”的記載

目前由于不動產登記簿缺乏擔保范圍的設置，導致法院在判斷利息是否納入擔保范圍時有不同看法，影響了當事人的權利，不利于發揮物權公示的作用。有的地方銀行因此向登記機構提出將利息納入主債權進行抵押登記。但這種變通做法不被登記機構認可，因其與申請人提交的原因證明文件記載不符，萬一發生糾紛，登記機構很容易敗訴，風險很大。

抵押權的物權特性決定了其可以直接支配擔保范圍內的抵押物交換價值并優先受償。如果抵押物上承受如此巨大的負擔而沒有對社會公示，無疑將對交易安全造成巨大的破壞，影響后順位抵押權人的判斷和決策，不利于發揮抵押物的效用。擔保范圍是確定抵押權人優先受償范圍，也就是抵押權人可直接支配抵押物交換價值的范圍，屬于抵押權所應該登記事項的范圍。

《啟用簿證通知》附件中《不動產登記證明使用和填寫說明》，要求抵押權登記在其他欄填寫不動產權證書號、抵押的方式、擔保債權的數額。這里的擔保債權如果理解為登記簿上被擔保的主債權，有點牽強，宜認為是指包括主債權及利息等擔保范圍內的債權。但根據《物權法》第16 條、第17 條，不動產登記簿才是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書與不動產登記簿記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。因此，在不動產登記簿沒有登記擔保范圍的情況下，不動產抵押權的擔保范圍還是應以抵押合同約定為準，法院在認定擔保范圍時可以申請登記機構提供當事人申請登記時的抵押合同。

從《物權法》第173 條規定的法定擔保范圍看，違約金、損害賠償金，具有代替主債權給付的性質，并非增加抵押人的負擔。唯有利息債權是當事人約定發生，并非原本債權的存在而當然存在，必須加以登記公示，才不會對第三人造成難以預測的損害。這與原債權必須經過登記才能產生抵押權擔保效力的法理是一樣的。例如：其他國家和地區，在德國，民法典規定在登記抵押權時，應在土地登記簿中載明債權人、債權金額；債權為附利息的，應登記其利息、應支付其他人給付的金額。在臺灣地區，土地登記簿其他項權利部分則設置了權利范圍、利息或地租、遲延利息、違約金等登記事項。但在實踐中，考慮到既要發揮物權公示作用，又不過于增加登記機構工作量，可不對利息登記作硬性規定，而是在不動產登記簿增設“擔保范圍”的欄目。如此，也可達到確定擔保范圍、維護交易安全的目的。

《啟用簿證通知》明確，不動產登記機構可以結合地方實際，針對不同的權利登記事項，對登記簿作相應調整，但不得隨意減少登記簿的內容?！恫粍?/span>產登記暫行條例》第11 條規定，不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。抵押登記的擔保范圍作為影響相對人較大的事項，應作為不動產登記簿的登記事項。在不動產登記簿上增加擔保范圍的記載，只是增加了登記機構的工作量，并不增加申請人的負擔，并非增加前置審批要件。因此，各地登記機構將“擔保范圍”作為不動產登記簿的抵押登記事項，合理合法。