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前言

最近一段時(shí)間的密集調(diào)控堪稱(chēng)經(jīng)典，各種手段花招層出不窮，有好事者把各城市調(diào)控政策做成表格，一眼看過(guò)去，一片茫然，需要計(jì)算一番，才曉得自己能不能買(mǎi)，怎么買(mǎi)，怎么賣(mài)。

尤其是新出的限售政策，感覺(jué)很奇葩，于是，很多人開(kāi)始寫(xiě)檄文，篇篇必稱(chēng)圍獵中產(chǎn)階級(jí)，甚至說(shuō)關(guān)門(mén)打狗，你知道嗎，這種文章給人感覺(jué)非常糟糕，滿(mǎn)紙仇恨，這樣真的好嗎？

也有不少朋友私信我，問(wèn)我對(duì)市場(chǎng)的看法。

我覺(jué)得在這種混亂狀態(tài)下，尤其要保持一顆純粹的腦袋，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量，駕校教練不是說(shuō)了，看向遠(yuǎn)方。

遠(yuǎn)方是什么？還是那句話：房?jī)r(jià)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。親愛(ài)的們，只要人口持續(xù)增加的城市，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題。

最新的統(tǒng)計(jì)公報(bào)

陸陸續(xù)續(xù)有各城市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)出爐，盡管還有不少?zèng)]出，但是，主要城市的已經(jīng)有了，確實(shí)有一些新的動(dòng)向。我先摘錄常住人口增減數(shù)據(jù)，如下：

1）廣深人口可以說(shuō)是劇增，都是50多萬(wàn)；

2）杭州人口增加也很明顯，一反前幾年的頹勢(shì)，可能跟它的新經(jīng)濟(jì)有關(guān)系；

3）鄭州武漢天津合肥的人口增長(zhǎng)，可以說(shuō)差強(qiáng)人意，不功不過(guò)；

4）京滬是因?yàn)槿藶榈目刂疲暇┠兀?/p>

從居民用電量來(lái)佐證數(shù)據(jù)吧

常住人口統(tǒng)計(jì)會(huì)存在各種誤差，本身的統(tǒng)計(jì)方法就存在商榷，我想用一些更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)檢驗(yàn)它們。下面先用居民用電量來(lái)考證：

1）我覺(jué)得北京上海的人均年用電量900度可以做為標(biāo)準(zhǔn)，從而去判斷別的城市人口數(shù)據(jù)的誤差；

2）廣州深圳人均用電量高出滬深25-27%，這不是說(shuō)明廣深生活水平比京滬還高，而是因?yàn)槿丝跀?shù)據(jù)有誤，也就是說(shuō)，廣深實(shí)際人口不止統(tǒng)計(jì)的那些，應(yīng)該還有幾百萬(wàn)沒(méi)被統(tǒng)計(jì)到；

3）杭州有可能是少統(tǒng)計(jì)了一些，南京的出入不大，也許少統(tǒng)計(jì)了一些，也許房子大用電稍微多一點(diǎn)；

4）鄭州武漢應(yīng)該是正常的，人均用電量比滬深低一點(diǎn)，所以，它兩的人口數(shù)據(jù)應(yīng)該沒(méi)太大誤差；

5）合肥生活水平比鄭州差么？人均用電不該少這么多呀，那么，就很可能人口多統(tǒng)計(jì)了；

6）天津這差的也太明顯了，只能說(shuō)明天津其實(shí)并沒(méi)有那么多人定居。

再看看各種學(xué)生的數(shù)據(jù)吧

學(xué)生學(xué)籍?dāng)?shù)據(jù)是比較準(zhǔn)確的，一方面佐證人口，另一方面還可以觀察各城市的人口結(jié)構(gòu)，年輕人越多越好呀：

1）北上廣深的學(xué)生人數(shù)在一個(gè)級(jí)別，中間混進(jìn)去一個(gè)鄭州，這什么鬼？怎么這么多孩子在鄭州上學(xué)？

2）天津杭州武漢合肥，天津和武漢都沒(méi)有想象中那么多孩子呀；

3）南京怎么了？

上表是各城市各類(lèi)孩子的絕對(duì)數(shù)值，下表看看各類(lèi)孩子對(duì)比常住人口的比例吧：

1）鄭州這匹黑馬果真殺出去了，孩子的比例真高呀，估計(jì)各地市有實(shí)力的人士把孩子送過(guò)去一些，說(shuō)明鄭州對(duì)河南省的凝聚力很強(qiáng)；

2）廣深合肥杭州也算不錯(cuò)，后繼有人的樣子，它們與鄭州的比例主要差在中學(xué)生上，說(shuō)明它們的小孩子比例更好一些；

3）武漢南京數(shù)據(jù)非常接近；

4）直轄市們的少子化，低生育率顯現(xiàn)出來(lái)，城市發(fā)展的早呀。京滬是主動(dòng)控制的結(jié)果，天津要加油呀，當(dāng)然，也許天津常住人口沒(méi)那么多，這個(gè)比例會(huì)正常一些。

生育率

我一直想說(shuō)說(shuō)生育率的問(wèn)題，因?yàn)橹袊?guó)的生育率太低了，去年二胎發(fā)酵，也只有千分之12.95，這是日韓的水平，不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展中國(guó)家，也低于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，發(fā)達(dá)國(guó)家生育率也在千分之15-20之間。

看看各城市生了多少孩子，也可以了解每個(gè)城市的人口和活力，未來(lái)是他們的：

1）深圳去年生了23.1萬(wàn)個(gè)孩子，比北上廣還多，生育率也是遙遙領(lǐng)先，要知道，深圳體量規(guī)模比滬深小多了，生的孩子更多，說(shuō)明深圳人口結(jié)構(gòu)年輕；

2）合肥廣州生育率也算正常，比全國(guó)的千分之12.95高；

3）鄭州武漢杭州生育率都不高，這說(shuō)明鄭州上學(xué)的孩子是全省送過(guò)來(lái)的；

4）最后四個(gè)，文化沉淀積累比較厚的城市，生育率真低呀。

結(jié)案陳詞

1）廣深人口結(jié)構(gòu)好，生育率比較高，而且也能吸引外來(lái)年輕人，是最有潛力的城市；

2）鄭州自身人口資源一般，但是對(duì)于全省年輕人口的吸引力很強(qiáng)，未來(lái)也可以期待；

3）杭州出現(xiàn)了人口增加回暖跡象，也是對(duì)全省或者外省年輕人口有吸引力的城市；

4）合肥自身人口資源還可以；

5）武漢自身人口資源一般，對(duì)于全省的凝聚力也并沒(méi)有鄭州強(qiáng)；

6）南京很疲憊；

7）天津要么是實(shí)際沒(méi)有那么多常住人口，要么是人口結(jié)構(gòu)很差，我傾向于前者，那就是天津其實(shí)沒(méi)有那么大的人口規(guī)模；

8）京滬是特殊品類(lèi)，它們的人口結(jié)構(gòu)是自己控制的結(jié)果。

以后不僅是養(yǎng)老的問(wèn)題，我看主要是養(yǎng)小的問(wèn)題，大部分城市生育率太低了，不要再挑揀年輕人的學(xué)歷了，只要年輕就讓他們落戶(hù)，年輕就是最稀缺的資源。

我真的要推薦深圳，不但人口好的一塌糊涂，住宅供應(yīng)量也是少的可憐，它是每年200多萬(wàn)平米新增供應(yīng)級(jí)別，別的都是2000多萬(wàn)平米體量，差10倍呢。