文丨子木
1
樓市二三事
這幾天的樓市發生了很多事情，北京土拍取消限價措施，廣州大幅放松戶籍政策，天津將自持住宅調整為可售住宅，多城首套房貸利率普遍下調……
所有現象都在告訴我們，房價下跌已經讓各地房地產業不堪重負，唯有松綁才能緩一時之急。
這就好比之前怕出禍亂，用政策綁死了灰犀牛，但由于綁得太緊導致灰犀牛嚴重貧血奄奄一息，為了不出事兒，只能慢慢松綁讓它活過來，畢竟很多城市一半的財政收入都在它身上。
但這也引發了購房者心中的疑慮：前段時間剛剛降完準，現在又是松綁調控，資金會不會源源不斷沖進樓市，房價還沒來得及筑底就要重燃上漲火焰？
答案是否定的。
首先，“因城施策”已是樓市調控標準，今后各地會因自身經濟情況調整房地產措施，相互之間傳導性不會太強?，F在一些城市放開限價只能證明一個事實：行情不好，二手房價下跌，和周邊新盤的價差逐步縮小，限價失去了存在的意義。
其次，松綁是為了救命，不是放縱。
按照歷史規律，樓市下行預期一旦形成，再次扭轉是很困難的。除非是在無調控政策下，不斷降低首付比例和房貸利率，高頻刺激購房需求才能實現逆轉，每輪周期無不如此，例如2015年的牛市是就是在0首付和7折利率下催生的。
現在的房地產只不過是在努力尋找一個「量價平衡點」，即既保證房地產正常交易健康發展，又保證房價處于合理區間微幅震蕩。而這，就要講究調控藝術了。
接下來大概率還是之前的套路，房地產會不斷調低首套房貸利率回歸到基準，讓剛需入市托底撐盤，各項限政也會逐步放開，但是一定會嚴控首付比例，因為杠桿越高力矩越大，不能放炒房客入場。
而且政策放松一定是緩慢的，否則會加劇看空預期，更不利于市場的穩定。怎么理解？舉個例子，現在如果首付比例和房貸利率沒動，突然放開所有限制政策，你會買房嗎？肯定不會，因為你認為放開政策這是樓市不自信的表現，房價還會下跌，現在買才是傻子。
買漲殺跌，自古有之。
2
剛需的選擇
在經濟下行面前，所有城市正在想方設法加速樓市筑底，以免進入「量價齊跌，惡性循環」的房價不可控下跌軌道。
伴隨著時代寒冬的步伐，資本市場北風蕭蕭，大家在所接觸的信息中，情緒多于內容。
但我希望接下來大家可以堅守自身，找到自己的方向，因為是市場就一定存在周期，終有頭有尾，該買房總歸還得買，在抓趨勢的同時，學習更多的實操方法。
以下是我總結的兩個建議，適用于一二線城市的第一次買房的年輕人，也是一直以來大家最喜歡問的問題：
1.買房資金不夠，買不到公司附近怎么辦？
2.都說買房看地段，在實操層面如何看地段？
第一個問題。
我在之前的文章《那些容易被誤解的樓市真相》里講過商品房的三個邏輯，總結為一句話就是，無論你是否剛需，一定要用投資的角度看待買房這件事。
因為人的一輩子不可能只買一次房，未來可能因為要生孩子，孩子需要學區房，或者父母需要來住，隨著財富收入增多，一定會置換一套更大的。
這時候你就會發現，之前的房子就是你下一套房子的資金基礎，以房換房是常態，北京2017年這波樓市的主要推動力就是改善性需求的集中爆發。
當你明確“房子是用來投資的，不是用來住的”的概念時，一些矛盾就會迎刃而解了。
那么這時候有人問了，“那我買一套房，不是為了住，那我住哪？”很簡單，租房。
如果你工作在A區，你完全可以在公司旁租一套房自住，然后把自己在B區的房子租給別人，如果幸運你還可以賺個租金差沖抵月供。幾年后，當工作穩定成家立業結婚了，就把之前的賣掉置換自己想要的房子。
所以有些人問我，資金不夠買郊區的兩室好還是流通性比較好的中心一居室，我會讓他果斷選擇后者。大概率講，越是中心區的房子越抗跌，增幅越可觀，持有成本相對越低。
但也不排除一種情況，例如剛通了地鐵的郊區房，周邊遷入大型商場辦公寫字樓的郊區房，這種郊區房的漲幅通常會比市中心強一些，如果想買到這樣的房子，你可能就需要花功夫去尋找價值地段了。
3
如何找地段
買房看地段，是恒定不變的法則，好地段的房子升值潛力大，抗跌性強，是財富增值的優質資產。
但參考好地段的唯一標準是什么呢？人。
人流量決定了房產的流動性，如果你買的房子周邊都是豪華洋氣的寫字樓，每天在樓里工作的人群就是未來買你房子的潛在用戶，你的房子的需求價值就一定會很高。
那么怎么去尋找這種房子呢？
這里推薦一個簡單粗暴的方法：看控規。
所謂控規，就是“控制性詳細規劃”的簡稱。北京的房價高，是政府用全國納稅人的錢對其持續投入和經營的結果，地段也是這個道理，如果政府想發展一個地塊，就會用全城納稅人的錢做定向投入，會提前做出這個地塊未來10-20年的詳細規劃。
下面我用這幾天比較火熱的北京通州區作為案例分析。
昨天北京市政府遷入通州的消息終于塵埃落定。因為北京市政府的遷入，還有2萬多政府公務人員的加持，未來通州的居住環境和生活商業配套一定會得到質的提升，房價上漲預期非常穩。
接下來，我們先把最近通州公布的控規找出來（百度：北京市規劃和自然資源委員會）。你會得到下面這幅圖。
（點擊看大圖）
乍一看，五顏六色，密密麻麻，你一定是一頭霧水。別著急，我們看一下這幅圖在講什么，你會發現每一種顏色對應的是一種土地規劃。
在這里面最最重要的就是紅色和黃色，分別代表產業和居住用地，通俗講就是寫字樓和住宅，兩者的用地比例，決定了這個地方房價的未來。
通俗來講：如果這個地塊都是紅色的產業用地，說明這個地方未來會建造大量的商業性辦公寫字樓，可以提供大量工作崗位，這些人群傾向于就近購房或者租房居住，這里的租金和房價都有保障；
如果這個地塊都是黃色的住宅用地，說明這里是典型的居住區，住宅供應量非常大，很可能成為變成只有居住功能的衛星城。
市場的本質是供需，如果需求遠大于供給，價格一定會上漲。
我們再來看這幅圖，選擇標的地塊。
如圖所示的三個地塊，紅色比例都遠大于黃色比例，那么說明這三個地方大都是以寫字樓為主的商業地段，滿足我們所需要的條件。
那么它的房價是怎樣的呢？我們通過貝殼找房數據中心比對三個地段的房價，你會發現這個地段的房價普遍高于通州區的均價。當然房價還跟小區是否地鐵，它們的樓齡、綠化、品質有很大的關系。
在這里面，我們還要注意一個顏色——粉色，它的意義是居住產業混合用地，俗稱商住公寓樓。這種顏色多的地段反而會抑制周邊純住宅房價的升值空間，因為公寓會分流走一部分居住需求，所以盡量避開。
在選定好地段之后，一定要去用腳丈量土地，什么意思呢？
1.要觀察標的物土地上建設的寫字樓品質，越是豪華高檔、層數高的，里面入駐的公司實力越強，員工收入高，購買力強。
2.觀察此地段住宅和寫字樓建造時間，優先選擇住宅先造的，因為寫字樓建成后，會帶來居住需求，周邊房租或房價順勢上漲。
最后還要講明一點，使用這種方法之前一定要預估風險，就是政府是否會如期完成投資建設。例如像通州這種背靠北京政府，有財力又有人口，實現起來很容易，但就像天津濱海新區這樣的大片區規劃，很多地方等于做貢獻了。
所以未來你去買房，當售樓小姐給你講得頭頭是道，我這里規劃特別好，未來會有很多大型企業入駐，什么國際幼兒園，高鐵高速路通通都有。這時候不要盲目樂觀，而是要拿出來控規圖紙好好比對一番。不騙你的只有你自己。
· END ·
