來源：《人民司法·案例》第8期
【案情】
原告：重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司（以下簡稱商貿(mào)公司）。
被告：廖祖興。
2005年12月16日，被告廖袓興（甲方）與巨星配送中心（乙方）簽訂門面租賃協(xié)議，約定由甲方將其所有的位于濱江路7棟地下倉庫出租給乙方使用，租賃期限從2006年2月20日起至2016年2月19日。前5年房租為每年5萬元，后5年房租雙方協(xié)定，乙方可就經(jīng)營需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾。如甲方提前收回門面，由甲方按原價付給乙方室內(nèi)裝飾的全部費用及因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。2010年10月28日，原、被告簽訂租房補充協(xié)議：約定被告位于濱江路7棟的地下倉庫，原租賃給巨星配送中心，現(xiàn)由原告使用，原租賃協(xié)議繼續(xù)有效。
2012年9月，該片區(qū)房屋被國家征收，被告廖袓興與房屋征收中心簽訂房屋征收貨幣補償協(xié)議書。2012年10月8日，被告向原告發(fā)出通知，告知因政府征收其承租的房屋，請原告于2012年11月8日前將該房屋騰空后交還被告，同時解除雙方簽訂的租賃合同。同日，原告收到該通知后未提異議。2013年7月11日，原告對該房屋裝修裝飾損失申請鑒定。經(jīng)鑒定，房屋裝修工程造價為80359.21元。2013年8月7日，原告將該房屋交付給征收中心。
另查明：征收中心對該房屋中的凍庫設(shè)備評估價值為20萬元，對該房屋中凍庫構(gòu)筑物土建部分的評估價值為27萬元。征收中心支付了被告積極搬遷獎勵費1.5元、裝修裝飾補償費818955元和6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失費172963.30元。庭審過程中，被告同意按照征收中心的評估標(biāo)準(zhǔn)支付原告凍庫設(shè)備補償費20萬元及凍庫構(gòu)筑物土建補償費27萬元。原、被告一致同意由被告支付原告搬遷費27298元。原、被告對該房屋裝修造價鑒定結(jié)論無異議。原告訴至法院，請求依法判決被告支付原告搬遷費、積極搬遷獎勵費、設(shè)備設(shè)施補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費、裝飾裝修補償費共計81萬元。
【審判】
重慶市江津區(qū)人民法院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，本應(yīng)按約履行，但由于房屋被政府依法征收，繼續(xù)履行合同的條件已喪失，原、被告之間的房屋租賃合同已于被告解除通知指定的2012年11月8日解除。該合同的解除系政府征收原因所致，原告對該合同的解除并無任何過錯。按照公平和誠信原則，被告應(yīng)對原告遭受的損失酌情予以賠償。
關(guān)于搬遷費和搬遷獎勵費問題。原、被告一致同意由被告支付原告搬遷費27298元，本院予以認(rèn)可。搬遷獎勵費1.5萬元，由于被告獲得搬遷獎勵費系因原告積極履行搬遷義務(wù)所致，酌情主張給予原告積極搬遷獎勵費5000元。關(guān)于設(shè)備設(shè)施補償費問題。被告同意支付原告凍庫設(shè)備補償費20萬元及凍庫構(gòu)筑物土建補償費27萬元，本院予以認(rèn)可。關(guān)于裝修裝飾損失費。本院采納鑒定結(jié)論裝修工程造價80359.21元。根據(jù)雙方合同約定，被告應(yīng)當(dāng)按照原告室內(nèi)裝修裝飾的原價支付原告裝修裝飾損失費80359.21元。關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失費。被告提前解除合同導(dǎo)致原告確實產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失，該部分損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償。因原告實際經(jīng)營公司，雖然其房屋租賃合同于2016年2月19日才到期，但其搬遷及重新恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營的期限酌情給予5個月較為合理。因雙方均未能提供原告實際停產(chǎn)停業(yè)損失的依據(jù)，故酌定比照征收中心的標(biāo)準(zhǔn)，按合理搬遷期限5個月確定原告的停產(chǎn)停業(yè)損失為144136.08元。
綜上，江津區(qū)人民法院判決如下：一、被告廖祖興于本判決生效之日起7日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司搬遷費27298元。
二、被告廖祖興于本判決生效之日起，7日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司積極搬遷獎勵費5000元。三、被告廖祖興于本判決生效之日起7日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司設(shè)備設(shè)施補償費470000元。四、被告廖祖興于本判決生效之日起7日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司裝修裝飾損失費80359.21元。五、被告廖祖興于本判決生效之日起7日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司停產(chǎn)停業(yè)損失費144136.08元。六、駁回原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司的其他訴訟請求。
一審宣判后，雙方當(dāng)事人均不服，上訴至重慶市第五中級人民法院。
重慶市第五中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：一、租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，被征收人與補償對象是房屋所有權(quán)人。本案原告不能依據(jù)項目名稱來確定具體補償項目是否給予承租人。二、出租人與承租人之間為租賃合同法律關(guān)系，原告主張權(quán)利的依據(jù)是合同法和雙方約定。三、租賃合同因國家征收而終止，基于公共利益的征收應(yīng)當(dāng)按照不可抗力處理，部分或全部免除責(zé)任。依據(jù)以上意見，本案爭議的款項應(yīng)作如下處理：（一）搬遷費。一審?fù)徶?，被告同意支付，其自認(rèn)具有法律效力，本院予以支持。（二）積極搬遷獎勵費。該費用是政府在征收本項目中依政策支付給產(chǎn)權(quán)人的費用，原告主張該費用沒有法律依據(jù)，不應(yīng)主張。（三）設(shè)備設(shè)施補償費。被告一審?fù)徶型獍磳嵮a償原告，本院予以確認(rèn)。（四）裝飾裝修損失費。雙方租賃合同中約定，出租方提前收回房屋，應(yīng)當(dāng)原價支付裝修費用并賠償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。出租人上訴要求不予給付，本院不予支持。（五）停產(chǎn)停業(yè)損失。該費用是政府補償被征收人的，是支付給被征收人的費用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停產(chǎn)停業(yè)損失，主要為剩余期限經(jīng)營可得利潤。本院將出租人從政府獲得的6個月的停產(chǎn)停業(yè)補償全部支付給原告，作為恢復(fù)生產(chǎn)的費用。
重慶市第五中級人民法院判決：一、維持江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號民事判決第一、三、四項。二、變更第五項為：“被告廖祖興于本判決生效之日起7日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司停產(chǎn)停業(yè)損失費172963.3元。”三、撤銷第二、六項。四、駁回原告的其他訴訟請求。
【評析】
2011年1月21日，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱征收補償條例）正式公布實施。該法規(guī)明確將被征收入限定為所有權(quán)人，對承租人在征收補償中的利益未予考慮?；诖耍谒袡?quán)人獲得征收補償款后，承租人起訴所有權(quán)人分割征收補償利益糾紛不斷攀升，因案由與法律關(guān)系不明，實務(wù)中裁判較為混亂，如何處理亟待明確。筆者認(rèn)為，此類案件的審理應(yīng)把握以下幾點：
一、承租人不享有征收補償合同權(quán)利
1991年國務(wù)院頒布的城市房屋拆遷管理條例曾將拆遷房屋的承租人明確定位為被拆遷人，雖經(jīng)2001年修改后將被拆遷人限定為所有權(quán)人，但其在后文中對承租人的有關(guān)權(quán)益又有所涉及，如被拆遷人與承租人達(dá)不成解除租賃合同的協(xié)議只能選擇產(chǎn)權(quán)置換方式等。而新出臺的征收補償條例不僅將被征收人僅限定為所有權(quán)人，且整部法規(guī)都未出現(xiàn)承租人的身影，由此可知，征收補償條例一改原來適當(dāng)保護(hù)承租人合法權(quán)益的立法原則，將承租人完全排除出征收補償法律關(guān)系，承租人在立法上已并非房屋征收補償?shù)膶ο?。其立法意圖在于簡化征收補償法律關(guān)系，房屋征收部門僅與所有權(quán)人訂立征收補償協(xié)議，對于承租人的相關(guān)權(quán)利，交由房屋所有權(quán)人與承租人協(xié)商處理，以減少房屋征收補償面臨的矛盾糾紛。此立法背景下，出租房屋被國家征收，被征收人與補償對象是房屋所有權(quán)人，征收補償合同由國家與所有權(quán)人簽訂，承租人不再是征收補償法律關(guān)系當(dāng)事人。從法理上講，合同權(quán)利義務(wù)由合同雙方約定產(chǎn)生，只約束與受益于合同相對方，因此合同均應(yīng)當(dāng)遵守相對性原則，合同之外的第三人不能享受與履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。征收補償合同雖是基于行政法律關(guān)系產(chǎn)生，但同樣遵循合同相對性原則。征收補償合同以外的人，包括承租人，不享有征收補償合同的權(quán)利。同時，征收補償合同的本質(zhì)是國家對被征收人物權(quán)的補償，其補償項目均指向被征收人，因此，承租人因出租房屋被征收而主張權(quán)利，不能依國家與被征收人簽訂的征收補償協(xié)議作為依據(jù)，法院不能認(rèn)定承租人是國家征收補償?shù)膶ο螅嗖荒芤罁?jù)征收補償項目名稱來確定具體補償款項是否給予承租人。
二、承租人應(yīng)依租賃合同主張合同權(quán)益
因房屋租賃權(quán)是債權(quán)而非用益物權(quán)，征收補償條例整部法規(guī)未賦予承租人征收補償關(guān)系中的身份地位，即在征收補償法律關(guān)系中不再考慮承租人的利益。在無法律相關(guān)規(guī)定的情形下，如何保障承租人在征收補償中的有關(guān)權(quán)益，成為待解決的問題。探求征收補償條例的立法意圖，立法者有意將承租人權(quán)利的維護(hù)交由租賃合同當(dāng)事人在合同條款中約定或者在私法關(guān)系中協(xié)商處理，亦有部分省市在具體實施征收補償條例過程中積極探索了具體的協(xié)商機制。如《重慶市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法（暫行）》第八條規(guī)定：“被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失；沒有約定的，由被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營的單位和個人協(xié)商分配?！睆姆ɡ砩现v，出租人與承租人之間雖有國家征收行為的介入，但雙方仍為普通租賃合同法律關(guān)系，當(dāng)出租房屋被征收后，承租人主張權(quán)利的依據(jù)是合同法和雙方合同約定，相關(guān)爭議應(yīng)當(dāng)首先以雙方合同約定為解決依據(jù)。沒有約定的，依照法律規(guī)定處理。沒有約定也無法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律基本原則處理。本案雙方在合同中約定，出租方提前收回房屋，應(yīng)當(dāng)原價支付裝修費用并賠償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。該約定內(nèi)容合法有效，應(yīng)當(dāng)首先作為案件處理依據(jù)，同時應(yīng)結(jié)合合同法的相關(guān)規(guī)定和基本原則以租賃合同糾紛予以裁判。依據(jù)合同法基本原則，房屋租賃合同因國家征收而終止，國家基于公共利益對房屋進(jìn)行征收，不需要被征收人同意，征收行為不能為一般民眾避免和克服，因此，基于公共利益的征收應(yīng)當(dāng)按照不可抗力處理。根據(jù)合同法的規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。另外，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條第（4）項規(guī)定：“因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！?br>
三、承租人停業(yè)停產(chǎn)損失賠償
通過前述分析，承租人并非征收補償對象，無權(quán)請求分割征收補償款項，可依據(jù)房屋租賃合同要求出租人支付租賃合同不能履行的經(jīng)濟(jì)損失。但在賠償責(zé)任上，因政府征收房屋，導(dǎo)致租賃合同不能履行，給承租人造成經(jīng)濟(jì)損失的，出租人是否應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任？一審和二審法院都認(rèn)為承租人客觀上存在停產(chǎn)停業(yè)損失，也即剩余期限經(jīng)營可得利潤損失。兩審法院都認(rèn)可承租人應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)?shù)幕謴?fù)經(jīng)營期，出租人應(yīng)給予承租人適當(dāng)?shù)幕謴?fù)經(jīng)營補償。如果要求出租人賠償承租人全部停產(chǎn)停業(yè)損失，或不給予承租人任何補償，都是顯失公平的。筆者認(rèn)為，此種處理方式具有其適當(dāng)性及合理性。理由在于：首先，因公共利益的政府征收行為屬于不可抗力，該因素是導(dǎo)致合同解除的唯一客觀因素，出租人對此客觀因素并無牽連，不屬于出租人違約。若是商業(yè)協(xié)商拆遷，或是出租方與第三方，發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛等原因?qū)е伦赓U合同不能履行，出租人對租賃合同的阻卻事實有牽連，出租人應(yīng)當(dāng)對承租人承擔(dān)違約責(zé)任。本案是因政府征收導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，出租人沒有任何違約行為或不當(dāng)行為，不屬于出租人違約。其次，承租人在剩余期限的可得利潤有可能金額比較大，并且剩余期限越長，利潤越大，該利潤金額可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出租金總額，在非出租人原因終止租賃合同的情況下，要求出租人承擔(dān)全部停產(chǎn)停業(yè)損失，不符合權(quán)利與義務(wù)一致、責(zé)任與行為一致的原則。再次，承租人存在客觀損失，承租人對此也并無任何過錯。因政府征收，租賃合同解除，承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失不能得到適當(dāng)補償實為不公正。同樣，承租人在沒有履行合同的情況下，要求賠償剩余期限的全部可得利潤也是不公平的。在此情形下，考慮適當(dāng)?shù)牧韺龅氐幕謴?fù)營業(yè)期作為補償方式，是相對合理和公平的。最后，承租方的停產(chǎn)停業(yè)損失，在金額上難以具體確定，在沒有對承租人進(jìn)行全面的稅務(wù)、財務(wù)審計的情況下難以確定剩余期限的經(jīng)營利潤的，酌情確定一定期限的恢復(fù)經(jīng)營期，由出租人在征收補償所獲停產(chǎn)停業(yè)損失限額內(nèi)給予承租人一定補償，符合公平正義的法律精神。二審法院考慮本案租期長、投入大，營業(yè)預(yù)期比較大，且投人土建和凍庫等花費時間較長，恢復(fù)經(jīng)營所需時間較長的實際情況，并考量合同解除至實際搬遷，承租人已經(jīng)獲得9個月的時間另行恢復(fù)生產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上將出租人從政府獲得的6個月的停產(chǎn)停業(yè)補償全部支付給承租人作為恢復(fù)生產(chǎn)的費用，較為恰當(dāng)合理。
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