房貸選擇等額本息還是等額本金，終于有文章說清楚了！
這兩篇文章在網上得到買房供房一族的強烈反應，甚至上了騰訊彈窗的頭條：最后菜導發現很多網友還是在糾結 “等額本息”和“等額本金”的區別，甚至連文章在具體表達什么都沒看清楚就在無止境的討論。今天菜導就專門寫篇文章說明白“等額本息”和“等額本金”究竟是怎么一回事，讓大家在選擇用哪一種方式供房時心里有底，也更容易理解前面兩篇文章。在開始講“等額本息”和“等額本金”的區別之前，我們要先弄明白銀行的住房貸款利息是怎么算的。大家都知道，我們房貸是每個月還一次的，每個月還的錢中，有一部分是利息，另外一部分是本金。無論是“等額本息”還是“等額本金”，每個月的利息的計算方式是完全一樣的，不同的是本金部分。那它們的利息是怎么計算的呢？其實很簡單，你每個月還銀行的利息，就是你目前欠銀行的本金，乘以每個月的利率。我們以公積金貸款為例子（商貸、混合貸同樣適用），目前公積金的年化利率是3.25%。那么每個月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公積金貸款的年利率不變，這個月利率也是不變的。無論是“等額本息”還是“等額本金”，每個月還銀行多少利息，就是看你目前還欠銀行多少錢（本金），再乘以這個月利率0.270833%。假設我們跟銀行貸款100萬元，那么“等額本息”還是“等額本金”兩種方式第一個月還的利息都是100萬*0.270833%=2708.33元，只是由于兩種方式還的本金不同，所以從第二個月開始，我們還欠銀行多少錢就不一樣了，所以還的利息也開始不一樣了。上面我們講了，“等額本息”和“等額本金”每個月計算利息的方式是一樣的（注意，說的是計算方式一樣，不是利息數額是一樣）。只是兩種方式每個月要還的本金數額不同，從而造成從第二個月開始，還欠銀行的那部分房貸總額開始發生變化，所以每個月還的利息也開始不一樣。那么“等額本息”和“等額本金”關于本金的還款過程有什么不一樣？我們先從比較簡單的“等額本金”開始講。等額本金，說白了，就是每個月還的本金是固定的，每個月還的本金就是貸款總額除以貸款月數。假設我們貸款100萬，分30年還，也就是360個月，那么每個月還的本金就是100萬/360= 2777.78元。為了加深印象，我們來具體算下等額本金每個月還貸的總數。第一個月，我們還銀行本金2777.78元，還銀行利息100萬*0.270833%=2708.33元，總共還2777.78+2708.33=5486.11元（本息）。第二個月，我們固定還銀行本金2777.78元，由于第一個月還了本金，這個月欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。所以第二個月的利息是：997222.22*0.270833%=2700.81元。總共還2777.78+2700.81=5478.59元（本息）。以此類推，我們就可以算出30年中，我們每個月還銀行的錢是多少了，如下圖所示。（只取前面10個月和后面10個月）現在大家弄明白等額本金的還款過程了吧？接下來我們看看復雜一些的等額本息。等額本息，是指每個月的總還款（本金+利息）是不變的。那如何計算出每個月的還款總數呢？ 我們還是以公積金貸款100萬為例子，假設每個月的還款總數（本金+利息）為X元。第一個月，我們還銀行利息100萬*0.270833%=2708.33元，還銀行本金已經還了（X-2708.33）元。第二個月，由于第一個月還了本金，這個月還欠銀行的錢是：100萬-（X-2708.33）=（1002708.33-X）元。所以第二個月的利息是：（1002708.33-X）*0.270833%，還銀行本金【X-（1002708.33-X）*0.270833%】元。最終，所有月份還銀行的本金加起來會等于100萬，這樣就可以算出X的值，算出來就是每個月固定還大概4352.06元。現在我們看一下等額本息的還款過程，同樣只取前面10個月和后面10個月。這個過程比較復雜，如果看不明白，也沒關系，大概知道計算過程就可以。大家只要知道，等額本息就是每個月還的本金+利息總數是固定的，從上面那兩張表格中，大家有沒有發現，等額本息的還款過程是：隨著每個月的還款，欠銀行的錢的總數一個月會比一個月少，欠銀行的利息總數也是越來越少。同時每個月要還的利息也是在逐月減少，而每個月還銀行的本金部分逐月增加，這是符合等額本息還款方式的設計的（每個月還的本金+利息總數不變）。從上面的計算過程可以看出，無論“等額本息”還是“等額本金”，我們每個月還給銀行的利息，都是看目前欠銀行多少錢，再乘以一樣的利率，我們付出的“代價”（也就是貸款的月利率）是一樣的。只是“等額本金”一開始還的本金會多一些，所以還剩下的欠銀行的本金總數會少得更快，因此總的利息會少一些；而等額本息的制度設計是，讓你一開始還少一點的錢，然后逐月增加你要還的本金，最終要還的總的利息會比用等額本金的方式多一些。 1、綜合上面的分析，所以大家選擇哪種房貸的還款方式，主要看你愿不愿意早點還多點本金，是想把壓力留在前面還是后面。如果覺得不想一開始還那么多本金，那就選擇等額本息；如果自己有能力馬上還多一點，而且覺得不想還太多利息，那就選擇等額本金。沒有哪一個更值得，看你自己的情況來定。2、無論是哪種方式還房貸，你每個月要交多少利息，那是清清楚楚的，不用糾結所謂的提前還款有沒有最佳時間點的問題，這個問題也是根據你個人的情況來定的。3、只是對于菜導來說，由于住房貸款的利率是很低的，相信自己理財能達到的年化收益率會比房貸的年利率高，所以寧愿慢慢還，因此會選擇等額本息。
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