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如果對物業的服務不滿意，

業主可以自行更換物業，

除了要知道更換物業的流程，

還有必要知道更換物業的法律依據。

一、業主大會有權決定選聘、解聘物業服務企業

依照我國物業管理法律、法規規定，業主大會享有選聘物業服務企業的權利，同時也是更換物業服務企業的主體。他們可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司，向小區業主提供物業管理服務。

法律依據：

1.《民法典》第二百七十八條【業主共同決定事項及表決】下列事項由業主共同決定：

（四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

2.《民法典》第九百四十六條：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。

3.《物業管理條例》第十一條：下列事項由業主共同決定：

（四）選聘和解聘物業服務企業。

需要注意的是，小區業委會只是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定事項，其自身無權決定選聘、解聘物業服務企業。

二、更換物業服務企業的條件

更換物業服務企業的條件有：

1.法定解除。即物業服務企業喪失一定的經營資格時，所簽訂的《物業服務合同》自動解除。

2.約定解除。當《物業服務合同》所約定的事由出現造成需要更換物業服務企業，可以由業主委員會根據《物業服務合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業服務企業的合同。

3.業主行使任意解除權。《民法典》第九百四十六條【業主合同任意解除權】規定：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。

業主擁有物業的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算；對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。

業主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，業主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業主人數；對未出售的物業，建設單位計為一個業主人數。

三、更換物業企業所需程序

業主大會應當在更換物業公司前決定以下事項：

（1）擬訂《物業服務企業選聘方案》，確定采取公開招標或邀請招標方式。

（2）召開業主大會表決：續聘或重新選聘物業服務企業。業主大會決定另行選聘物業服務企業的，應當在做出決議后及時書面告知原物業服務企業。

如重新選聘物業，授權業主委員會組織招標。

（3）向全體業主征集選聘工作成員，組建選聘工作小組。

（4）發布招標信息。

（5）協商物業服務等級和收費標準，公共收益分配等事項。

（6）選聘工作小組推薦中標候選人名單。

（7）中標候選人答辯會。

（8）公示物業服務合同（表決稿）。

（9）中標候選人路演。

（10）業主大會最終確定中標人。

（11）簽訂物業服務合同。

（12）物業服務合同備案。

更換物業公司是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據。此過程中，業主大會的召開、決議尤為重要。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

業主大會會議應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

四、招標過程中必須保證廣大業主的知情權

1.業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；

2.評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽；

3.評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；

4.中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

五、招標前辦理備案工作

在招標前，作為業主大會的執行機構，業委會應當到所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：

1.業主大會決議；

2.招標公告或者投標邀請書；

3.招標文件；

4.法律、法規規定的其他資料。

業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。

六、更換物業服務企業后需要交接的資料

根據相關規定，新的物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。移交的資料包括：

1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料；

2.設施設備的安裝、使用和維護保管等技術資料；

3.物業質量保修文件和物業使用說明文件；

4.物業管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同，各種物業服務債權債務賬冊等。

關于業主委員會以上資料的獲取，是由前期物業服務企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索?。蝗绻怯捎陂_發商的原因，則可以向開發商主張，必要時可通過法律途徑予以解決。

七、原物業拒絕退出造成業主損失的應當賠償

《民法典》第九百四十九條【物業服務人的移交義務及法律責任】物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

主編：王夢樂

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