業(yè)主的一紙?jiān)V狀，使徐匯區(qū)陽光科投大廈業(yè)委會(huì)的物業(yè)選聘程序陷入紛爭，原因?yàn)楹危客ㄟ^業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主的業(yè)主撤銷權(quán)糾紛一審判決的簡單梳理，我們來看看業(yè)委會(huì)物業(yè)選聘失敗的案情關(guān)鍵聚焦點(diǎn)。
立案時(shí)間：2018年7月31日
原告：業(yè)主王維昌
被告：上海市徐匯區(qū)陽光科投大廈業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)
訴訟請(qǐng)求：判令撤銷2018年6月19日被告聘用上海益鎮(zhèn)物業(yè)管理有限公司的決議
案由：業(yè)主撤銷權(quán)糾紛
一審法院：業(yè)主勝訴
結(jié)案時(shí)間：2019年4月18日
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案情簡介
陽光科投小區(qū)原物業(yè)公司“黎某物業(yè)”的物業(yè)服務(wù)合同已到期。之后部分小區(qū)業(yè)主提議通過招標(biāo)方式向社會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司，黎某物業(yè)亦可參與投標(biāo)。但是業(yè)委會(huì)在未向業(yè)主公布競聘物業(yè)投標(biāo)文件的情況下，擅自將“益鎮(zhèn)物業(yè)”作為唯一候選單位，并發(fā)出業(yè)主表決表，原告業(yè)主認(rèn)為此舉違背了業(yè)主選聘物業(yè)的初衷。
經(jīng)原告初步調(diào)查，益鎮(zhèn)物業(yè)口碑不佳，故原告在表決票中簽署了反對(duì)意見。2018年6月20日，業(yè)委會(huì)公布開票結(jié)果，顯示對(duì)于聘請(qǐng)益鎮(zhèn)物業(yè)這一事項(xiàng)已經(jīng)表決通過。上述公告貼出后，業(yè)委會(huì)成員戴某出具的《告科投大廈辦公樓全體業(yè)主書》，聲稱開票統(tǒng)計(jì)公告中關(guān)于選聘益鎮(zhèn)物業(yè)的決議存在違法違規(guī)之處。其后，原告向辦公樓業(yè)主詢問選聘物業(yè)事項(xiàng)的表決過程，部分業(yè)主表示沒有簽署表決表，部分業(yè)主表示被蒙騙。原告認(rèn)為，被告在召開業(yè)主大會(huì)以及發(fā)布選聘益鎮(zhèn)物業(yè)作為小區(qū)物業(yè)單位決議的過程中，存在違法違規(guī)之處，故原告提起上述訴請(qǐng)。
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被告業(yè)委會(huì)辯稱
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院方觀點(diǎn)
陽光科投業(yè)委會(huì)、陽光科投業(yè)主大會(huì)辯稱，因陽光科投小區(qū)的面積低于相關(guān)法律規(guī)定，可以不采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。本院認(rèn)為，管理規(guī)約是全體業(yè)主訂立的關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)事務(wù)的自治規(guī)則，系全體業(yè)主的共同法律行為。本案中，《管理規(guī)約》明確約定，不采用續(xù)聘方式的，業(yè)主大會(huì)采取公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該約定并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害社會(huì)公共利益，合法有效，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
《上海市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》第四條【公開招標(biāo)規(guī)定】規(guī)定，除建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)決定協(xié)議選聘或者繼續(xù)聘用的外，住宅建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開招標(biāo)。
第五條【協(xié)議選聘情形】規(guī)定，符合以下情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：(一)建設(shè)規(guī)模小于5萬平方米建筑面積的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目......雖然陽光科投小區(qū)的建筑面積小于5萬平方米，符合《上海市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》第五條之規(guī)定，可以采用協(xié)議方式選聘，但是管理辦法亦明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。故，在業(yè)主大會(huì)已就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方式作出明確約定的前提下，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善履行職責(zé)，按約定之程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本院對(duì)陽光科投業(yè)委會(huì)、陽光科投業(yè)主大會(huì)的辯稱意見不予采納。
綜上，陽光科投業(yè)委會(huì)未經(jīng)公開招投標(biāo)的方式，而是由業(yè)委會(huì)先行篩選并選定益鎮(zhèn)物業(yè)作為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并據(jù)此召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決，作出聘用益鎮(zhèn)物業(yè)的決議，侵害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，原告要求撤銷上述決議，于法有據(jù)，本院予以支持。
