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全面梳理：業主共有物權確認糾紛中的法律實務要點
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2023.05.13 江蘇

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“
本文結合法律法規及典型案例，全面梳理業主共有物權糾紛中的法律問題及相關要點，以期為該糾紛領域的實務工作者提供一定專業參考。
”

文｜周瑞軍 胡浡晅 北京市中聞律師事務所
本文由作者向新則

- 1 -
業主共有物權確認糾紛及大數據簡析
1. 業主共有物權確認糾紛
《物業管理條例》（2018修正）規定，業主大會是指在一個物業管理區域內，由全體業主共同組成的組織，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主委員會由業主大會選舉產生，執行業主大會的決定。
《最高人民法院關于印發修改后的<民事案件案由規定>的通知》（法〔2020〕347號）對民事糾紛的案由種類進行了規定，其中物權確認糾紛屬于物權保護糾紛的一種，是指就物權的成立、內容及物權的歸屬而產生的糾紛，在民事訴訟程序中屬于確認之訴。
由物權確認糾紛衍生出包括返還原物、排除妨害、消除危險、恢復原狀等物權保護糾紛及業主專有權糾紛、業主共有權糾紛、車位糾紛、車庫糾紛等建筑物區分所有權糾紛，上述衍生糾紛屬于給付之訴，標的物權屬的確認可先行提起確認之訴或在給付之訴中由法院一并審理。
2. 業主共有物權確認糾紛類型
物權確認糾紛分為所有權確認糾紛、用益物權確認糾紛和擔保物權確認糾紛。在司法實務中，業主共有物權確認糾紛主要為所有權確認糾紛，本文主要圍繞業主大會所有權確認糾紛案件進行研析。
所有權確認糾紛是當全體業主共有的物權（無論占有、使用、收益、處分權利中的一項或多項）受到侵害或可能受到侵害時，請求法院確認其主張的所有權存在，以維護合法權益或預防糾紛的訴。
3. 業主共有物權確認糾紛特點
業主共有物權確認糾紛通常發生在全體業主與建設單位或物業服務企業之間，產生糾紛的成因主要緣于一方認為對爭議標的物享有所有權，而另一方實際占有、使用、收益爭議標的物，導致雙方對標的物的權利歸屬發生爭議。
對各個類別的標的物權利歸屬于全體業主的，法律進行了明確的規定，爭議過程中往往是爭議雙方對標的物的類別、規劃用途等存在分歧，訴至法院后由法院對相關規劃文件等證據材料進行審查，以此確認爭議標的物的權利歸屬。
4. 近年業主委員會起訴或應訴的物權確認糾紛司法大數據及簡析
近五年來，業主委員會代表全體業主起訴或應訴的涉及物權確認糾紛的案件共計366件，其中以所有權確認糾紛為主，共計237件。
基于物權確認衍生出的物權保護糾紛共計5292件，其中返還原物糾紛共計639件；排除妨害糾紛共計1942件；消除危險糾紛共計25件；修理、重做、更換糾紛共計35件；恢復原狀糾紛共計425件；財產損害賠償糾紛共計2226件。
建筑物區分所有權糾紛中，業主專有權糾紛共計34件；業主共有權糾紛共計428件；車位糾紛共計221件；車庫糾紛共計37件。[1]
所有權確認糾紛案件中，涉及物業管理用房所有權確認的案件共計80件，其中爭議標的物以具有獨立構造、能夠區分所有權的房屋為主，案涉當事人包括業主委員會、建設單位、物業服務企業以及實際占有案涉房屋的商戶或個人，在已對訴訟結果進行統計的案件中，一審全部/部分支持原告訴訟請求的案件共計25件，一審駁回原告全部訴訟請求的案件共計8件，二審維持原判的案件共計27件，二審改判的案件共計7件。
涉及車位所有權確認的案件共計72件，其中爭議標的物以地面車位和地下車位為主，案涉當事人包括業主委員會、建設單位、物業服務企業以及實際占有案涉車位的特定業主，在已對訴訟結果進行統計的案件中，一審全部/部分支持原告訴訟請求的案件共計20件，一審駁回原告全部訴訟請求的案件共計13件，二審維持原判的案件共計26件，二審改判的案件共計3件。[2]
- 2 -
業主共有物權相關法律規定
1. 綜合性規定
《中華人民共和國民法典》（下稱“《民法典》”）第二百七十一條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第二百七十三條規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正，下稱“《區分所有權解釋》”）第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
2. 物業管理用房
《物業管理條例》第三十七條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第六十一條規定，違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十二條規定，違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
3. 車位、車庫
《民法典》第二百七十五條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。第二百七十六條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
《中華人民共和國人民防空法》（下稱“《人民防空法》”）第五條第二款第二項規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
4. 公共場所、公用設施等
《民法典》第二百七十四條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
- 3 -
業主共有物權維權糾紛實務裁判要旨
1. 物業管理用房
對于規劃用途為物業管理用房的建筑、房屋，依據《民法典》《物業管理條例》規定由全體業主共有，建設單位應當在物業管理區域配置必要的物業管理用房。
此類確權糾紛的產生主要緣于兩方面：一是建設單位或物業服務企業私自占用物業管理用房用于非物業服務使用；二是小區更換物業服務企業時，原物業服務企業拒絕騰退，業主委員會訴至法院對物業管理用房權屬進行確認。
司法實踐中，法院在審理時主要審查物業管理用房的規劃用途，對于明確約定用途為物業管理用房的建筑、房屋，通常認定所有權歸屬全體業主；未明確用途為物業管理用房的，但是案涉房屋的建設成本在分攤建筑面積中，由全體業主均攤的，通常認定所有權歸屬全體業主；未明確用途為物業管理用房，且未在分攤建筑面積中的，通常認定權屬為建設單位所有，屬于商品房的，建設單位可以依法占有、使用、收益、處分，但是小區內未配置物業管理用房的，依據《物業管理條例》第六十一條規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
例如江蘇省蘇州市中院審理的（2020）蘇05民終7659號案[3]中，業主委員會起訴建設單位請求法院確認小區2幢1-2層（1262平米）建設單位辦公用房為小區物業管理用房并辦理產權變更登記，原審法院審理查明案涉小區公共設備規劃設計要求內容包括物業管理用房（300平米），小區所在市住房和城鄉建設局曾答復業主委員會“小區物業管理用房面積為323平米，辦公用房產權歸建設單位所有，可以銷售”，原審法院依據《江蘇省物業管理條例》和《蘇州市住宅區物業管理條例》中對物業管理用房面積的規定，根據小區地上總面積核算物業管理用房面積應不少于1581平米，扣除已交付部分，業主委員會明確指向的2幢辦公用房作為補足物業管理用房符合相應法律規定，最終支持原告訴訟請求，二審法院認可上述觀點并維持原判。
廣西壯族自治區靈川縣法院審理的（2022）桂0323民初1296號案[4]中，案涉房屋登記在建設單位名下，業主委員會起訴請求確認物業管理用房的所有權歸屬，法院審理查明案涉小區8幢共6層，其中物業管理用房和建設單位所有房屋各3層，建設單位占用房屋并不依附小區內住宅樓棟，業主委員會未提供證據證明案涉房屋計入公攤面積，未提供合同證明房屋權屬歸屬，因案涉房屋的土地成本、建設成本均由建設單位支付，且已取得房屋不動產權屬登記，認定建設單位為房屋所有權人。
2. 車位、車庫
對于規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定權屬；規劃非用于停放汽車的車位，占用業主共有的道路或場所的，由全體業主共有。
司法實踐中，法院在審理時首先審查案涉車位的規劃用途，例如廣東省高院審理的（2014）粵高法民一提字第119號案[5]中，案涉車位的規劃為環保停車場，原審法院依據規劃認定案涉車位由當事人約定權屬；再審法院在審理期間向小區所在省國土資源廳、市城鄉規劃局發函詢問意見，國土資源廳答復稱停車場全部面積計入綠地面積，城鄉規劃局答復稱案涉停車場屬綠地用途，再審法院結合案件事實及回函，依據《中華人民共和國物權法》第七十三條（已失效，現為《民法典》第二百七十四條），最終認定停車場權屬為全體業主共有，依法改判。
確認屬于停放汽車用途的車位權屬歸屬，法院主要審查建設單位與業主之間的房屋買賣合同、共有分攤建筑面積等文件，明確寫明案涉車位包含在分攤建筑面積中的，通常認定為業主共有；未寫明包含在分攤建筑面積中的，通常認定由建設單位與特定業主自行約定車位權屬。
例如湖南省長沙市中院審理的（2021）湘01民終9009號案[6]中，建設單位起訴業主委員會請求法院確認小區地下車庫所有權歸屬建設單位，業主委員會主張案涉車位的建設成本分攤給了業主，應由全體業主共有，原審法院審理建設單位與業主簽訂的商品房買賣合同中明確寫明的分攤建筑面積不包含案涉車位，且合同約定“地下車位屬于可單獨轉讓部分，不隨同房屋轉讓”，結合小區所在市住房和城鄉建設局對測繪公司就案涉小區地下車位測繪問題的復函，及對小區所在街道關于市民舉報小區違規出售車位問題的情況說明，最終法院認定案涉小區地下車位并未計入共有建筑面積，地下車位由與建設單位簽訂車位買賣合同的特定業主單獨所有；二審法院認可原審法院裁判依據和結果，并維持原判。
對于規劃用途為人防的車位，依據《人民防空法》規定由修建人防工程的建設單位享有使用權和收益權。
司法實踐中，法院在審理時主要審查案涉車位的規劃用途，若規劃用途為人防車位，則由建設單位享有人防車位的使用權和收益權；若規劃用途非人防車位，則按照一般地下車位，審查業主公攤面積認定車位權屬。此類案件法律問題糾紛較少，往往是建設單位與業主就人防車位的使用權和收益權歸屬產生爭議。
3. 公共場所、公用設施等
對于小區內的公共場所、公用設施等的權利歸屬，根據《民法典》規定由全體業主共有。司法實踐中，法院在審理時主要審查案涉房屋、設施是否具備公共、公用屬性，對于明確約定為公共場所、公用設施的或根據一般常識能夠認定場所、設施具有公共、公用屬性的，通常認定所有權歸屬全體業主；未明確用途或難以確定用途的，且未在分攤面積中的，通常認定權屬為建設單位所有，享有對其的占有、使用、收益、處分的權利。
例如北京市順義區法院審理的（2020）京0113民初11922號案[7]中，建設單位與業主委員會就小區內案涉建筑-1至3層權屬產生糾紛，法院審理查明案涉房屋的規劃用途為住宅/會所，且訴爭會所的地上一層中控室、地下一層設備用房（包括高低壓配電室、循環水泵房、鍋爐房）等公共設施已于另案達成調解協議，確認由小區業主共有，會所其他部分能夠確認具有構造上的獨立性，并明確進行區分，且能夠登記成為特定業主所有權的客體；審查現有證據，法院認為并無相關證據證明訴爭會所成本實際列入了商品房建造成本，亦無相關證據證明訴爭會所構成商品房對外銷售價格的組成部分，最終法院判決會所非公共設施區域部分由建設單位所有。
結語
業主共有物權確認糾紛與小區居民生活息息相關，建設單位與物業服務企業占用車位、物業管理用房等侵犯業主合法權益的案例屢見不鮮，業主委員會是小區業主大會的執行機關，全體業主尤其是業主委員會組成人員應當充分了解相關法律規定，當全體業主權利受到侵害時，及時代表全體業主向法院提起物權確認之訴或物權保護之訴，以維護合法權益；當業主權利可能受到侵害時，及時代表全體業主向法院提起物權確認之訴，預防糾紛發生。


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