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探究《居間協議》的本質
居間
居（于交易雙方中）間
居間協議本質上建立的應該是委托關系，買＋賣雙方委托中介公司在中間的某些特定事項上提供專業服務。
所以，標準的《居間協議》約束的“雙方”只能是：
1、買方——中介
2、賣方——中介
3、買賣雙方——中介
簡單講，不打算出中介費的一方是不需要，也沒有權力和中介簽居間協議的。
（這樣怎么會有那么多搞不清中介費誰來出的交易糾紛）
但是現在市面上飄的所有居間合同，都是買賣雙方簽字為主，中介按照慣例，形式上蓋個章，變成了配角，這本身就有點文不對題了。
2
最開始接受中介機構服務時,就應該簽訂《居間服務合同》
依照簡法的觀點，《居間服務協議》應該在你找到（更應該說是“選出”）某家中介，提出“要買房”或者“要掛牌”的需求的時候就簽，而不是尋找到交易對方的時候再簽。
并且《居間服務合同》中需要確定服務的主要事項，如中介費收幾個點、服務包括哪些內容、什么標準，違約認定和責任大小等等。
居間服務協議
居間方：某某房地產經紀公司
委托人：張三
居間服務內容：提供……房源信息，并配合協商價格、辦理貸款、配合辦理交易過戶、相關咨詢等……
居間服務費用：N%＊房屋成交價格（最終以傭金確認書為準）.
違約責任：
其他約定：
居間方：蓋章
委托人：簽字
同時
《看房確認書》可以作為該協議的附件，用以記錄中介公司的工作量，也可以約定，如果居間不成，則委托人應按照有效看房次數支付勞務費；
這樣不僅可以促使下家明確看房要求，還可以減少虛假帶看，為掛牌房東減少不必要的麻煩。
（下家覺得中介所選房源與自己需求不匹配，則有權拒簽《看房確認書》，此為無效帶看）
按照客戶需求精準匹配房源的能力
才是一個優秀房產經紀人的競爭力所在
［吐槽一下現狀］
但是現在的二手房交易流程中，都是撒網式掛牌、找房源，沒支付一分錢就能夠享受到中介的帶看服務，終于找到合適的房源或客戶后，中介又會不計酬勞的派出店長、經理等大將為你殺價砍價。而后計算稅費、評估貸款、解釋交易流程都是免費。
等到雙方對價格達成一致，中介通知下家帶好定金，并主持雙方坐在一起時，拿出來的《居間協議》是你看也沒看過的一個號稱“格式文本”，“統一制定”并“不能修改”的東西。
好不容易看好的房子，好不容易談好了價格，
你是簽呢，還是簽呢，還是簽呢？
對于中介公司來講，這無疑是一場博弈
用前面“不計酬勞的默默付出”，博后面的“定價權，合同話語權”，因為在那份《居間協議》中你肯定找不到對中介公司有嚴格限制的任何條款。
中介公司同樣因此面臨了一個特殊的風險：跳單
3
付定金時候該簽的合同，
叫做《定金協議》
每一份協議都有其獨特的使命
定金階段簽署《定金協議》，使命是：“擔保簽約行為”
也就是我們常說的“雙方應于約定的網簽日期簽訂備案合同－《上海市房地產買賣合同》”
定金協議（簡單版）
產權方（甲方）：產權人及取得公證授權的人
預購方（乙方）：支付定金一方
（定性）
即明確雙方建立的是何種法律關系
避免訴訟中被認定為《買賣合同》
（正文）
1、所有你目前能確定的交易信息；
（記著，是盡可能多的，除非故意給自己留后路）
2、記錄你的交易目的、交易要求、底線！
3、記錄對方承諾的、保證的，如果無法兌現就會影響到你交易誠意的所有信息！
4、最后，明確簽訂買賣合同的時間和簽約地點。（一定要具體到某一天，而不是一個時間段）
產權人簽字：
預購方簽字：
發現了嗎？
現在中介公司用的《居間合同》其實是：《定金協議》＋《居間服務協議》
4
中介版《居間協議》可能存在哪些風險
1、有些中介公司的《居間協議》實際性質是中介版的《買賣合同》，但極少向雙方示明；
2、包含大量傾向于中介公司的免責條款和無效條款；
3、沒有給予上下家充分的協商機會；
4、沒有針對交易特點進行個性化定制，存在約定不明的情況；
5、對部分口頭承諾沒有如實記錄到合同中，造成事后舉證困難。
很多交易失敗的原因
都是沒有抓住“交易誠意最濃”的黃金時間
把雙方的需求如實記錄下來，以供雙方遵守；
或者是錯誤的評估了雙方的履約能力
讓原本就不具備成交基礎的雙方
建立了定金合同關系
最后中介白忙、雙方或損失了定金
或耽誤了交易時間，都有損失。
簡法編輯部結合：
基本法律原理 具體法律規定
常見糾紛起因 委托方交易需求
法院實際判例 合同制作規范
根據常見的交易類型
獨家制作了簡法版《定金協議》
什么樣的人需要定制《定金協議》
1、置換購房；
2、購買學區房；
3、預購房源的產權人結構復雜；
4、預購房源有非銀行機構抵押或產權人對外有債務糾紛；
5、其他可能產生特殊風險的交易。
如何定制《定金協議》
when: 買家在看到滿意的房源后，確定產權人有出售誠意，那么在議價階段就可以定制你的專屬《定金協議》了。
how：有了準確的房屋信息以及產權人信息、價格范圍，再結合購房者本人的實際情況，在簡法助理的引導下，就可以在24小時內制作出一份有實際履行性和風險預防功能的《定金協議》了。期間簡法律師會與您進行兩次約半小時的愉快通話。
