說到房產市場趨勢，我們得從2014年講起。因為經濟下滑，很多地方房子庫存太高，賣不出去。所以政府的態度從打壓變成支持。最近又開始慢慢轉向一定程度的抑制。
以深圳為例，整個城市的漲幅大概在50%左右，這是我從業以來看到的最快的、單個城市的漲幅。
上一輪漲得最快的是2009年的上海，當時正好是金融危機后，中國政府出臺經濟刺激計劃，所以上海出現快速上漲。
2010年，上海的市場很熱，土地市場也很熱，所以成交的土地單價達到9000塊，當時的漲幅是50%，2011年是7000塊左右，漲幅只有17%，2012年市場照樣很熱，土地還是只有7500左右，漲幅是15%。2013年市場已經開始走熱了，所以成交單價到了11000左右，溢價率到了35%。2014年市場走弱，所以土地的平均成交均價幾乎沒有變化。到2015年，成交額比2014年漲了50%，溢價率達到38%。
大家看到一個比較有意思的現象，上海政府很聰明，在市場熱的時候多賣一些土地，市場不好我就少賣一點，市場再不好我再少賣一點。唯一的例外是2015年，市場很好，但是它賣出的土地依然只有前一年的六成。
為什么？原因在于2013年底出臺了《新城鎮規劃》，要求特大型城市控制土地規模。
上海，1984年到2012年的變化
在土地市場、在住房市場快速上漲的情況下，控制土地供應，情況會怎么樣？情況就是“地王”頻出。
同時，在可售住宅和去化周期方面，市場也發生劇烈的變化，在市場最冷的時候，2014年的年底，上海可售的住宅的存量達到92000套，現在不足當初的一半。2014年底、2015年初，我記得當時我們跟上海政府開過一個“怎么樣解決房地產低迷，怎么樣把房子賣出去”的會。
當時有一位房企的老總有一個表述，他說不管大家怎么看，反正我覺得這個房市是到頭了，他說我把我自己住的房子賣掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么樣，但是他賣掉的那套房子大概在后面應該漲了不止50%。
另一個大房企的營銷總監當時也說，從業20年這是我見過的最冷的冬天。但沒想到，在最冷的冬天之后，市場就迎來了一個快速的上漲。
每一輪調控都是有效的，每一輪調控都深深打擊未來3-6個月的成交，可能也進而引起當時的一個短期價格。不過從長期來看，調控幾乎對成交價格是無效的，它并不能改變房價上漲的趨勢。
知道了現狀、知道了過去，我們其實最關心的其實是未來。今天我想跟大家分享一下影響房價走勢的五個因素。
1
經濟
1995年中國的人均可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個數字達到29000左右，也是20年大概增長7倍。
我們可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢過GDP。在過去很多年里面，很多城市的房價未必可以跑贏GDP的增長，但是它可以跑贏收入的增長，這就是為什么房價漲得更快的一個原因。
類比美國，隨著GDP的增長，房價一樣是上漲，到2008年它的房價增速背離了GDP的增長，所以它的房市崩潰了。現在兩者又趨于相同。中國其實也是差不多。
2
利率
1998年到現在，中國人民銀行給的基礎利率走勢，跟我們很多的直覺相反，我們可以看到在高增長的經濟因素背景下，基礎利率高于7%的年份只有三個月，大部分年份中國的利率在6%上下波動，什么意思呢？
在過去20年，中國GDP平均大概是15%、14%的增長，但是基礎利率是7%。這意味著只要你借到錢，基本上就能賺到錢。
更何況，房價可以在基礎利率的基礎上打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基礎利率上下利息借到錢？國企，一部分上市公司，知名的外企。
普通的民企能夠借到這么便宜的錢嗎？借不到。
3
土地
前面兩個我們談到經濟、利率，這基本是全國普適性的，能解釋房價的上漲，但不能解釋房價上漲的差異，所以下面三個因素，我們來聊一聊各地房價漲幅不一的原因。
先來看土地。關于土地我們最耳熟能詳的就是“饑餓供地”。
這個說法有沒有道理？有點道理，但如果看一下事實就會發現，說整個國家在饑餓供地，這句話肯定是不對的，因為從有土地出讓開始，全國的土地供應每一年都大幅上升。中國有660個城市，某些城市可以饑餓供地，但絕大部分城市做不到。
一個中國地級市市長平均任職兩到三年，我們以一個城市作為例子，稱之為A市。A市上來一個新市長，秘書告訴他，現在我們歷史上供應的土地足夠發展十年之用。這個市長會有兩種選擇。
第一種選擇是減少土地供應，干脆兩年里一塊土地都不出。但如果不供地，就少了一大塊財政收入。
大家知道，中國的中央和地方的兩級財政收入是中央的事權少財權多，地方是事權多財權少。財政收入減少一大塊，就意味著這個市長在上任的兩年里可能很多事情做不成。沒有錢就沒有政績，沒有錢，城市面貌就沒法改善。
第二種選擇是照常供地。對一般城市來說，這個預算是每年增長的，今年供的地，可能未來三年都夠用。
等上一任市長卸任，新任市長上臺后會發現，本市的土地已經夠十三年用，怎么辦？
只要能夠賣得出地，幾乎所有市長都會繼續賣，“饑餓供地”不容易做到，所以我們可以看到每一次中央調控都是在勒令地方政府嚴控土地供應。
在中央做主的情況下，不但土地供應過剩的城市要求緊縮，那些土地供應不足的城市，包括北上廣深和中心二線城市，它的土地供應也受到緊縮。所以現在中央改變調控方式，各地因地制宜來調控，這是一個進步。
我們總結一下，“饑餓供地”有哪些條件？
第一是執政長官要有長遠眼光，這個不難理解，因為“饑餓供地”賣的地少，但收入更多。
第二是歷史負擔少，這個就不容易，因為我無法決定我的前任賣的土地，到底多還是不多。
第三是人口要流入。因為一個城市的土地供應減少后，如果人口流出速度超過土地減少的速度，“饑餓供地”就是無效的。
對于中國來說，百分之六七十的地方都是人口流出，20%左右的地方人口能夠保持大致平衡，剩下的地方才是人口大量流入。所以這種情況下，大部分地方想做到“饑餓供地”，其實并不容易。但像上海和深圳這樣的地方，就可以做到。
4
人口
我們把整個中國的城市分為幾個部分。
一線城市，一線城市就是北上廣深，它們可以吸引跨區的人口流入，比如北京吸引東北、華北和西北的人口。上海吸引華東，廣州和深圳吸引華南。
二線城市是指省會城市和一些計劃單列市，它對本省的人口有很大吸引力，比如廈門，比如青島。
其它城市稱為三四線城市，它的人口能夠保持不減少，或者是停滯是常態了。
我們還是以上海作為一個樣本。從1999年到2015年，上海人口增加900萬。900萬人口放到任何一個國家都是很大的城市，差不多每年流入將近60萬人口，非常巨量。
這種巨量的人口流入也帶來對住房的需求。
5
城市格局
城市格局是一個城市規劃的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影響。
在這里我們講兩點。
一是城市的行政級別。從城市發展歷史來看，人口往沿海流動，人口往大城市流動，這是一個正常的現象。但在中國，由于行政安排，大量資源向直轄市集中，大量資源向省會城市集中，這種改變其實是改變城市的競爭面貌。比如，整個河南所有的地方都在流出，只有鄭州人口是流入，就是因為省會的力量。
二是城市的產業結構。
所謂城市的產業結構是指一個城市一、二、三產業的比重。
我們可以觀察到，在GDP相仿的城市，第二產業比重較高的房價較低，第三產業比重較高的房價較高。
以上海旁邊的蘇州為例。蘇州是很漂亮的城市，人口過千萬，但實際是制造業為主的城市，所以，雖然它的人均GDP早就超過上海，但房價只有上海的1/3，為什么？因為流水線上的工人收入很難提高，但如果你從事第三產業，例如房地產業和金融業，人和人的收入就可以拉開。
一個成功的銀行家是普通員工的10倍甚至100倍，而整個房子的成交，以上海為例，一年就十萬套新房，大概只有100個人中間會有一個人可以買，所以收入拉開會推高房價。
因為決定房價的，是買得起的人的收入，而不是平均收入。所以，未來房價該如何走，大家心里就只有判斷了。
文章轉自公眾號：雪球xueqiujinghua
