還記得16年新城200億市值的時(shí)候，大家對(duì)新城控股以及吾悅模式期待的目光。轉(zhuǎn)眼間不過(guò)1年多時(shí)間，新城控股已經(jīng)突破了1000億市值，質(zhì)地優(yōu)秀，戰(zhàn)略明晰的企業(yè)總是會(huì)不斷超出市場(chǎng)預(yù)期。未來(lái)，新城控股更會(huì)向Top10房企選手繼續(xù)挺進(jìn)。（記得在新城200億時(shí)，我們談?wù)撐釔偰Ｊ?h-char unicode="ff0c">，在新城400億時(shí)，我便開(kāi)始喊話新城未來(lái)能進(jìn)top10，有望超越龍湖與華潤(rùn)時(shí)，吾悅?cè)褐庖苫蟮氖袌?chǎng)眼光壓力）
感謝吾悅?cè)旱乃行值芙忝脗?h-char unicode="ff0c">，一個(gè)由對(duì)不同行業(yè)深度追蹤基本面的資深價(jià)投們組成的大家庭，很多從新城控股B股轉(zhuǎn)A股前便是新城的長(zhǎng)期堅(jiān)定持有者，對(duì)新城控股的深入跟蹤與挖掘普及工作，貢獻(xiàn)良多，能超越一切賣(mài)方機(jī)構(gòu)。
感謝雪球上所有新城控股的持有者們，以及所有分析與討論新城控股的貢獻(xiàn)者們。這些兄弟姐妹們都是新城控股最堅(jiān)實(shí)的后盾。
地產(chǎn)Top20大幕早已拉開(kāi)，坐看風(fēng)起云涌 ！
兼談一下為何依然堅(jiān)定看好地產(chǎn)Top20優(yōu)質(zhì)選手的原因。
從2014年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的龍頭集中趨勢(shì)化已經(jīng)開(kāi)始，借用新城歐陽(yáng)捷的一句話地產(chǎn)企業(yè)“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)”。
從基欽周期而言，地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷主動(dòng)去庫(kù)存，與被動(dòng)去庫(kù)存兩個(gè)階段后，整體庫(kù)存水平于17年末達(dá)到多年歷史庫(kù)存量新低后，18年龍頭房企會(huì)開(kāi)始主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存的下一階段（龍頭Top20維持景氣擴(kuò)張，銷(xiāo)售量繼續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)主動(dòng)加大拿地規(guī)模），在龍頭房企被動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存階段出現(xiàn)前（表現(xiàn)為龍頭房企銷(xiāo)售量開(kāi)始下滑，庫(kù)存被動(dòng)增加，龍頭Top20景氣擴(kuò)張停滯），市場(chǎng)都不應(yīng)對(duì)龍頭房企帶有悲觀態(tài)度。
雖然地產(chǎn)行業(yè)整體從宏觀總量上看，未來(lái)住宅市場(chǎng)的新售成交量同比會(huì)趨向平穩(wěn)或小幅下滑（一二線與三四城市地產(chǎn)銷(xiāo)售的空間會(huì)動(dòng)態(tài)增減對(duì)沖，總盤(pán)量大致維持在12萬(wàn)億-14萬(wàn)億區(qū)間。由于中國(guó)長(zhǎng)期地方財(cái)政結(jié)構(gòu)仍大幅依賴于土地財(cái)政收入，所以在調(diào)控監(jiān)管與平穩(wěn)市場(chǎng)并行的大背景下，地產(chǎn)銷(xiāo)售總盤(pán)難以出現(xiàn)大幅下滑的情況），中國(guó)的城鎮(zhèn)化整體規(guī)模程度對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家仍有空間，同時(shí)新型城市化與大都市圈化的趨勢(shì)，也為未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐。
中小房企受制于多方限制（融資缺乏支持，債務(wù)杠桿難以維系，供應(yīng)鏈缺乏控制力，政府缺乏信任度，土拍資質(zhì)門(mén)檻提高的不利影響，土儲(chǔ)資源獲取難度提升，限價(jià)控量，行業(yè)監(jiān)管治理等），中小房企正在產(chǎn)生快速的市場(chǎng)規(guī)模與產(chǎn)能出清狀況。同時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的人，財(cái)，資源，正在快速流向龍頭Top20房企，產(chǎn)生持續(xù)的行業(yè)規(guī)模與利潤(rùn)雙集中化浪潮效應(yīng)。與此同時(shí)，除了大集中化浪潮洶涌襲來(lái)外，地產(chǎn)行業(yè)大分化的格局也正在逐步展開(kāi)。
2015與2016年地產(chǎn)企業(yè)Top100整體門(mén)檻還能保持50%增長(zhǎng)速度，到2017年Top51-100房企選手門(mén)檻已經(jīng)平均進(jìn)入-3%的負(fù)增長(zhǎng)時(shí)期（中小房企規(guī)模下降，故門(mén)檻降低，中小房企市場(chǎng)產(chǎn)能產(chǎn)生出清），2016年Top31-50門(mén)檻仍能保持58%增速，2017年時(shí)已大幅下降至23%增速（一般規(guī)模房企也已受到?jīng)_擊）。2018年的地產(chǎn)新格局中，Top30以后的地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到龍頭Top20的強(qiáng)烈市場(chǎng)沖擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)12萬(wàn)億-14萬(wàn)億的銷(xiāo)售總盤(pán)中，數(shù)萬(wàn)家中小房企的市場(chǎng)規(guī)模與利潤(rùn)，正在迅速被龍頭Top20企業(yè)集中。
至于為何在2018年仍看重Top11-20中的優(yōu)質(zhì)選手的思考：2017年Top10，Top20, Top30的門(mén)檻增長(zhǎng)分別為37%，41%，51%。 其中Top10的門(mén)檻增速由2016年的52%下降至37%，Top11-20門(mén)檻增速由2016年81%下降至41%，Top21-30門(mén)檻增速由54%下降至51%，房企選手各層次梯隊(duì)之間以及各房企之間差異分化已越來(lái)越大。但從門(mén)檻增速來(lái)看，2017年Top10房企門(mén)檻成長(zhǎng)增速慢于Top20與Top30選手（未來(lái)，大杠桿逆周期拿地實(shí)現(xiàn)快速超車(chē)的時(shí)期已過(guò)，房企的成長(zhǎng)會(huì)更依靠小幅波動(dòng)，大致平穩(wěn)周期中的持續(xù)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量），因此判斷18年時(shí)，Top11-20中的優(yōu)質(zhì)選手，Top21-30中小部分選手，由于激勵(lì)充分，企業(yè)機(jī)制完成質(zhì)變革新后，在不進(jìn)則退的強(qiáng)壓下的增長(zhǎng)性空間，依然會(huì)高于Top10整體平均水平。同時(shí)由于市場(chǎng)判斷與認(rèn)知差，部分Top11-20的選手仍處于被市場(chǎng)深度低估階段（另一方面在于部分老Top10選手在這輪新周期中由于依賴企業(yè)慣性，心態(tài)保守，造成的市場(chǎng)機(jī)遇錯(cuò)失。而逆周期大杠桿超車(chē)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售大躍進(jìn)占領(lǐng)Top10新選手，未來(lái)也會(huì)遇到新的效能管理半徑約束）。畢竟若Top10房企未來(lái)3年能保持年25%復(fù)合銷(xiāo)售增長(zhǎng)，則已意味著整體規(guī)模會(huì)在3年以后再次翻倍（在大體量情況下，仍希望2年間實(shí)現(xiàn)再翻倍已較為不現(xiàn)實(shí)）。而Top21-30的部分選手，則有被市場(chǎng)進(jìn)一步集中化帶來(lái)的掉隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于地產(chǎn)Top20的選手，民企有激勵(lì)制度優(yōu)勢(shì)，國(guó)企有背靠資源優(yōu)勢(shì)。土儲(chǔ)貨值規(guī)模與質(zhì)量，周轉(zhuǎn)結(jié)算能力，負(fù)債規(guī)模與成本，企業(yè)戰(zhàn)略，管理機(jī)制，銷(xiāo)售端能力，供應(yīng)鏈控制能力，獲取土儲(chǔ)資源能力，都會(huì)影響在2020年到來(lái)時(shí)，大周期格局下地產(chǎn)排位賽的最終落定結(jié)果。從估值體系切換而言，H與A股市場(chǎng)中龍頭地產(chǎn)標(biāo)的，都在經(jīng)歷RNAV，PE，NPS的估值方式變化。無(wú)論是估值體系切換，還是龍頭Top20房企未來(lái)兩年的成長(zhǎng)空間，地產(chǎn)板塊仍會(huì)作為市場(chǎng)低估洼地，持續(xù)吸引增量資金，提升整體估值中樞。
地產(chǎn)Top20在2020年大周期排位賽格局落定之前，前面都是一片星辰大海！ 電閃雷鳴的時(shí)刻，要緊緊扼住命運(yùn)的咽喉 ！
