最近有朋友在網上提問:房貸提前還款可以申請縮短貸款年限嗎?這是買房貸款提前還款中常見的問題。
首先，我們來了解下購房貸款的幾種模式。
購房貸款的幾種模式
目前購房貸款有三種方式:商業貸款、公積金貸款、組合型貸款。無論哪種貸款，其還款方式都只有兩種:等額本息還款和等額本金還款。下面我們來看看這兩種還款方式到底啥意思。
等額本息還款:把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。還款人每個月還給銀行的金額固定不變，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
等額本金還款:將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。
光看這樣的定義是不是覺得有點難懂?我們就來個具體的案例比較一下吧~~(由于組合型貸款的程序和情況相對復雜，這里就先不詳述了，重點比較商業貸款和公積金貸款。)
假設一套房子的價格是200萬，現在需要貸款120萬，貸款期限為30年。我們來算算每種貸款方式在30年到期時要還的本息各需要多少錢。
首先是商業貸款的兩種還款方式:
1)商業貸款，還款方式采用等額本息:如下圖所示這種還款方式30年下來，貸款利息達到1092739.43元，約為109.3萬元。
2)商業貸款，還款方式采用等額本金:如下圖所示，這種還款方式30年下來，貸款的利息為884450元，接近88.5萬元。
下面我們再來看看，在用公積金貸款的情況下，兩種還款方式的差別:
1)公積金貸款，還款方式為等額本息:如圖所示這種還款方式30年下來，貸款利息為680091.3元，約為68萬元;
2)公積金貸款，還款方式為等額本金:如圖所示這種還款方式30年下來，貸款利息為586625元，約為58.7萬元。
經過4次計算可以看出，貸款利息最高的是商業貸款，采用等額本息還款方式，30年產生的貸款利息為109.3萬元;利息最低的是公積金貸款，采用等額本金還款方式，30年產生的貸款利息僅為58.7萬元。兩者相差了50.6萬元!
所以我們可以得出如下3個結論:
1)公積金貸款比商業貸款便宜，因為公積金貸款的利率低;
2)等額本金還款方式比等額本息還款方式更劃算;
3)采用等額本金方式還款，購房者的還款負擔會逐漸變小。
因此在貸款買房時，如果條件允許，盡量選擇使用公積金貸款，采用等額本金的還款方式。但是由于公積金貸款所需周期長，手續繁瑣，而且每個城市公積金貸款額度不同，所以銀行一般建議購房者采用商業貸款的方式，在購房之后，再把公積金取出來還房貸。
另外，銀行在放貸給購房者的時候，并不會主動告訴購房者哪種還款方式更為省錢，銀行一般默認是讓購房者采用等額本息的還款方式。按照上面的計算，在商業貸款的情況下，等額本金還款是更劃算的，等額本息產生的利息要比等額本金產生的利息高出近21萬元。有些銀行在放貸的時候，還會根據情況對貸款利率進行有條件的打折優惠，所以在貸款買房時一定要向銀行咨詢清楚。要不然自己會給銀行多打幾年工!
提前還款的兩種還款方式
我們知道，房貸提前部分還款有兩種還款方式，一種是縮短還款期限，月還款額不變，二是減少還款額，還款時間不變，縮短還款時間相對更能節省利息。
先給大家算筆賬:
假如王先生去年2月份申請了一筆50萬的房貸，期限20年，利率為當時的基準利率6.15%，按照等額本息法還款，今年他打算申請提前還款10萬元，假設他從5月19日開始提前還款，分別通過以上兩種方式，用融360提前還款計算器得出的結果如下:
從以上計算結果可以看出，縮短貸款年限可節省利息117907.5元，而減少月還款額只能節省50210.14元，縮短貸款年限更能節省利息支出，理論上比較利于王先生還款的，王先生也可以自由選擇這兩種方式中的任意一種，但是實際上卻未必行得通，因為目前部分銀行要求:如果提前還款，只能通過減少月還款額，貸款期限不變的方式!
什么?!還有這等事，這樣一來買房人豈不是要多付利息了?要知道，對于房貸政策，銀行與銀行之間是有差別的，銀行是通過利息獲利的，購房人利息交少了，會影響貸款銀行收益，因此只能規定選擇“減少月還款額，還款期限不變”的方式來限制購房人。
人家銀行也要吃飯嘛，并且客觀地講，通過縮短貸款年限提前還款并不適合所有人。
再舉個例子:
小劉2005年申請房貸50萬元，期限20年，按照等額本息還款法已經還了將近11年，已經過了總年限的一半。
融360認為，對于選擇等額本息還款的購房人，還款年限超過貸款年限一半的時候，意味著近80%的利息已經在這期限還清，剩下的月供基本都是本金了，縮短年限提前還款的意義就不大了。
另外，現在房貸利率處于低位期，如果有其他更好的投資理財渠道，不如把用于提前還貸的錢拿去理財，讓錢生錢。
不過話說回來，銀行的要求是怎么樣，購房人就得按照規定走，所以大家在簽訂貸款合同的時候，如果考慮以后想通過縮短貸款年限提前還貸，一定要問清楚相關規定，做到心中有數，把相關事項約定清楚了再簽約。要不然你不問清楚了，銀行也不主動告訴你，稀里糊涂的簽了合同，到時候想提前還款了，可就得按照銀行的要求辦事了。總之就是發現問題要主動溝通。
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