暗地松綁限購、限價政策已成為許多地方“不能言說的秘密”
政策的背后是開發商的庫存壓力和地方政府的土地財政壓力
房貸與信貸政策不放松，放松限購政策無法改變樓市大局
房價跌、銷量降、微刺激、試松綁……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。為此一些地方政府“救市”意愿愈發強烈，推出各類放松性政策試探市場。在購房者對房價“拐點”的期望下，樓市進入深度博弈期。
多個城市試探“松綁”
3日上午，一份署名為濟南市城鄉建設委員會上報市政府《關于對我市商品房限購政策調整的請示》的文件在網上流傳。文件稱，市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內解除新建商品住房與存量住房的限購。隨后，濟南市建委證實，擬對現行房地產市場調控政策進行調整。
更早之前，沈陽、長沙、杭州等地都陷入了“短命政令”的怪圈，從傳入“放松限購”到“矢口否認”不到一天。而呼和浩特松綁卻成為“幸運兒”，雖然也經歷反復，但最終仍成為正式發文松綁限購的第一個省會級城市。
在樓市持續低迷之下，暗地松綁限購、限價政策已成為許多地方“不能言說的秘密”。5月份以來，廣州、杭州等地的部分區域的樓盤陸續低調松綁，政府對開發商僅限“口頭傳達，不發文件”。
中國指數研究院發布研究報告顯示，據不完全統計，目前已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。
財經專欄作家陳恩摯認為，對于“取消限購”，一些地方政府，特別是房價下跌幅度比較多的城市早已迫不及待，預計還會有城市跟進效仿。
房企難耐，地方放松沖動更足
據統計，全國目前有46個城市實施限購政策。雖然不時有城市傳出“松綁限購”，但大都沒有公開宣稱“取消限購政策”，而是“秘而不宣”。專家表示，密集調整樓市限購政策的背后是開發商的庫存壓力和地方政府的土地財政壓力。
中國指數研究院發布的數據顯示，6月份，全國100個城市新建住宅平均價格為10923元/平方米，環比上月下跌0.50%，繼上月以來的連續第2個月下跌，跌幅擴大0.18個百分點。而中原地產監測的54個城市商品住宅成交量數據中，一線城市同比跌幅達31%，二線城市跌幅達34%，三線城市下跌13.5%，四線城市下跌18%。
中國指數研究院分析，從目前的市場價格變化情況看，國內房地產價格在經歷近兩年持續上漲之后已進入調整期，上半年多數房企銷售業績不佳。專家表示，在此壓力下，開發商盡力推動地方政府改變調控策略，期望給市場注入活力。
土地市場也是一片低迷，全國多個城市土地成交量遞減，底價成為常態。6月5日，武漢掛牌出讓10宗地塊，7分鐘內草草收場，全部底價出讓，還有一地流拍。上海計劃推出的2幅地塊，也因無人競拍而延期。濟南情況更“糟”，5月土地市場再現出讓、成交“雙掛零”的局面。
土地市場降溫必然帶來土地出讓金萎縮，地方政府財政壓力就更大。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓分析，會有更多二、三線城市調整限購政策。一方面供應過剩、供需不平衡、去庫存周期嚴重超標。另一方面地方債務到期，賣地還債的方式模型來臨。三是房價下降預期濃厚，擔心危及銀行風險。
對樓市影響趨弱，需市場與保障雙發力
今年“兩會”提出“分類調控”后，中央并未出臺相關具體政策。有業內分析，與以往動輒“國幾條”相比，今年上半年樓市調控處于“空窗期”。雖然限購對于房價起到了很好的抑制作用，但這并不意味著放松限購房價就會上漲，樓市限購令對樓市的影響主要是信號意義。
雖然地方政府在樓市調控政策方面有了更多“因地制宜”的自主權，但并不意味著調控政策可隨意放開，庫存和供求情況成為調控的關鍵依據。
謝逸楓表示，即使取消限購政策，難以逆轉樓市降溫大勢，讓房價重新大漲。如果房貸與信貸政策不放松，放松限購政策根本無法改變樓市大局。因此，調控“空窗期”時，地方政府應該從供求關系的角度上發力，完善政策與出臺措施，不是靠放松限購政策“救市”。
中國指數研究院華中市場總監李國政說，維護樓市平穩健康持續發展，必然讓市場在資源配置中起決定性作用。改變不利的供求關系不能只依靠打壓手段，既要支持正常合理的購房需求，更要增加不同層次的市場供給，發揮市場與保障的雙重作用。
對于下半年的房地產市場政策，李國政認為，這更主要是取決于宏觀經濟及樓市走向。此外，房產稅、住房信息聯網及金融信貸等方面的政策，地方政府面對日益分化的樓市格局采取的“微刺激”政策，都影響著樓市走勢。“總的來說，依靠市場力量逐步剝離依附在土地、金融及企業或個人上過多的利益訴求，讓樓市回歸正常軌道將是不變的方針。”
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