由于我國實行土地所有權歸國家所有（部分屬于集體所有）制度，因此對于房地產權利人而言，房屋和土地對應的兩種權利存在著不同法律屬性但又相互關聯密不可分。不同之處如土地使用權具有使用年限限制，而房屋所有權歸權利主體所有，沒有年限限制；密切之處如無土地則無房屋，有了房屋必然有相應的土地權利。房地產登記是以土地使用權和房屋所有權為主要權利內容，并以此為主權利產生的其他用益物權和擔保物權為登記對象，對這些權利的設立、變更、轉移和注銷等進行的各類登記行為。由于房、地在自然形態上密不可分，在法律上要求權利主體一致，因此登記時的客體是以房與地作為一個整體對待的，從一般意義上而言，每次房地產登記只能對應一個登記類型。在堅持房地權利主體一致的前提下，如何真正實現房地一體登記呢？
一、房地一體登記是不動產登記的基本原則
不動產統一登記的主要宗旨是實現房地一體化登記服務，從而方便于民，只需一次申請登記便獲得房地產權利。一體化登記可以使房地權利同時登記、同時生效，防范了風險。因此，盡管業主擁有的房地產中土地使用權屬于用益物權，房屋是所有權，但其權利主體基本應保持一致，也就是兩個不同權利的設立、變更、注銷一般應同步發生于房和地之上。如抵押權設定的規定很好地體現了此原則：房屋抵押的，其相應土地隨之抵押，反之亦然。再如，房屋分割轉讓時必受到土地能否分割或者能否從獨用宗轉為共用宗的限制。但是在不動產抵押中會出現房、地抵押權主體不一致的情形，這與房地權利主體一致原則并不矛盾。所謂的房地權利主體一致原則是指土地使用權和房屋所有權主體一致，而不要求其他權利主體也必須一致。在房和地的客體生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押設立登記時房屋尚未開工建設，則土地抵押權人不能擁有以后該土地上所建房屋的抵押權，房屋一旦建成再設定抵押權給另一個抵押權人也是法律所允許的。此時，房、地就出現不同的抵押權主體，在實現抵押權時，與其他房地產處分不同的是要將房和地的價值分別計算，分別為不同抵押權人優先受償。正是由于房、地權利并非完全同步發生，特別是在土地使用權和所有權上附上抵押權后，如何堅守房地一體原則值得我們探討，比較常見的有以下三種情形。
1.無房屋之土地設立抵押后的在建工程抵押
土地使用權受讓方通常在取得土地時就以該土地設定抵押權用于支付土地出讓金或用于開發建造資金，在宗地不能分割的情況下當然是以整宗地作為抵押物，此時辦理的是土地抵押設立登記。隨著開發建設的推進，土地使用權人即建設者會繼續以在建工程設定抵押以獲取續建資金。
建設者申請在建工程抵押可依法選擇兩種途徑：一是只申請在建工程抵押設立登記。由于土地已經抵押在先，土地抵押時尚未開工建設，因此根據《擔保法》第五十五條規定，在建工程不屬于首次設立土地抵押的抵押物范圍，此時在建工程抵押以已建成部分的造價為限進行擔保，不含土地價值。就整個房地產而言，土地抵押權人和在建工程抵押權人對應著不同的抵押部位，沒有順位而只有房、地之分，在一旦實現抵押權處置已建成房屋及整宗土地時，則土地抵押權人就土地價值部分進行優先受償，在建工程抵押權人就已抵押的工程價值部分進行受償。二是土地抵押權變更為在建工程及其土地抵押。因為隨著工程形象的進度，土地逐漸分攤到在建工程中，最后竣工時土地全部隨房屋分攤完成。根據《物權法》和《擔保法》規定，房屋抵押，相應的土地隨之抵押，則申請人可以在建工程及其相應土地價值相當于整宗土地價值時，將抵押物從整宗地變更為在建工程及其相應土地，并且可隨著工程形象進度而追加在建工程設立抵押權，這種做法不會出現房、地抵押權人不一致的結果，更好地實現了房地一體化登記原則。
2.無房屋之土地設立抵押后的房屋預售
在當前房屋交易管理和不動產登記分離的情況下，更加應注重交易環節與登記之間的銜接以及房地的一體化。用于開發的土地在取得之時設立抵押權后，隨著工程的推進會進入房屋預售環節，預售則意味著房屋及其相應土地將從開發者名下轉移給購買人。為使預購人將來取得完整權利的房地產，則土地的抵押應在預售時予以解除。因此，當事人申請房屋預售許可時應提供土地抵押權人同意預售的證明，或者注銷土地抵押權后再申請預售許可。為更好地與預售樓盤表銜接，應如上文第二種方法所述，將純土地抵押轉為在建工程抵押，在預售過程中遵循在建工程抵押權每解除一套才預售一套，保證預售的房屋沒有權利限制，同時做到房地權利主體一致。
3.無房屋之土地設立抵押后的房屋首次登記
對于土地抵押沒有解除而房屋申請首次登記的，原來僅辦理房屋所有權登記而土地登記不變更是可行的，但如果房地在一個系統平臺上操作則會出現房屋所有權是完整的，相應的土地使用權因抵押而受限，對于下一步房地產轉移則會出現房屋相應的土地受限。由此，必須要求土地抵押權人出具同意轉移證明或注銷土地抵押權才能辦理轉移登記，所以為便于購房者順暢辦理不動產權證書，應在房屋首次登記時，將土地純抵押轉換為房地產抵押，方法同上文第二種方法所述，即尚無法解除抵押的部分繼續設定抵押，其他房地產在辦理首次登記后可辦理轉移登記。（未完待續）
【來源】《中國房地產》2016年第10期
【作者】無錫市不動產登記中心 陳亞菁
