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二、實踐中常見的房地區別登記類型
由于房、地權利內容的不同，權利取得或變化、注銷時點的不同，導致現實中房地登記時會發生因權利不同而房和地對應的登記類型不同的情形，在房地登記中如何既堅持一體化原則又做到不同的權利區別對待、分別適用不同的登記類型呢？我國土地資源為國家所有并調控（集體土地除外），因此土地使用權并不能自由地變更、轉讓、分割，即使是市場化方式取得的土地也會因土地和城市規劃的原因導致其變更和轉讓受到限制。但房屋實行所有權制度，既然所有則權利人可以自由處分，但由于房屋附著于土地，其處分必然受到土地的牽制，否則權利主體一致原則無從談起。在以宗地為單元建立登記簿的前提下，堅持房地一體，以地隨房走或房隨地走為登記類型首要判斷原則，但對于特殊情形房和地的登記類型可適當地予以區別，以便更好地反映權利變化狀況。
1.已建有房屋的集體建設用地使用權轉為國有建設用地使用權
只要土地上已建有房屋，則房地應一并登記。在土地使用權從集體所有轉為國家所有的情形下，其實經過了這樣的程序：集體土地先征用為國有，國家再出讓給原土地使用權人。所以就土地而言，所有權以征用方式發生了轉移即從集體所有變為國家所有，使用權隨所有權變化而變更為國有土地使用，土地性質發生了變化，因此土地使用權應當辦理變更登記。而房屋的現狀和權利主體均未發生變化，因此不需要申請登記，但基于房地一體、房隨地走的原則，總體應申請辦理不動產變更登記。
2.房屋首次登記時土地已辦理過首次登記
所謂首次登記是指物權第一次在登記機構進行登記、登簿。而房屋所有權首次登記的前提，一是土地已合法取得，一般表現為土地使用權已辦理過首次登記；二是房屋為合法建造即取得規劃許可證。盡管房屋首次登記，但其對應的土地已不能認為首次登記，而是變更登記。因為雖然土地要素沒有變化，但附著物從無到有，即從空地轉為有房之地則視為發生了變更。從《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）的登記類型規定中可知，這個登記遵循的是地隨房走原則，盡管土地已經做過登記，但房屋登記時仍然認定為首次登記。
3.土地連同房屋征收的登記類型
根據《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規，為了國家安全和社會發展等公共利益，市、縣級人民政府可以作出征收房地產決定，如國有土地及房屋征收意味著原房地產權利人喪失房屋所有權和土地使用權，這也意味著地方政府（代表國家）作為征收主體將取得房屋所有權和土地使用權。由于國有土地的所有權本就屬于國家所有，使用權一旦收回后則土地所有權與使用權兩權主體合二為一，即土地使用權為土地所有權涵蓋，而國有土地所有權依法可以不登記。因此，辦理此類不動產登記，需要辦理房屋所有權轉移登記和土地使用權注銷登記。此外，由于房屋所有權主體是國家（地方政府代理行使），而且地方政府征收國有建設用地后還將用于公共利益需要再次出讓土地等，所以，對于此類登記可以僅記載于登記簿，不必發證。這是房、地登記類型應區別對待的一個典型。
4.房屋拆除而土地使用權未變化時的登記類型
《細則》將此類情況籠統歸入注銷登記，而眾所周知，注銷登記的發生不是主體消失便是客體消失。此情況中將房屋和土地區分對待就會發現，對房屋而言，當其滅失時，確應辦理注銷登記，而就宗地而言，土地沒有任何變化的要素，一般無需做任何登記。如果基于房地一體原則，盡管土地沒有變化，但附于其上的房屋消失了，則可按土地變更登記類型適用。因此，無論分別對待房和地，還是根據地隨房走或房隨地走理論，都不能認定該情形為房地產注銷登記類型，《細則》在這個登記類型定位上似有不妥。
5.抵押權是否隨房屋滅失而滅失
根據《擔保法》第五十八條規定，抵押權因抵押物滅失而消滅。滅失所得的賠償金應當作為抵押財產。因此，抵押物即不動產滅失，抵押權隨所附載體消失而法定消失。在不動產統一登記前，房、地分別抵押登記，在房屋已拆除的前提下，房屋抵押權可依職權予以注銷。但如今房地一體抵押時，如果房屋已拆除，是否也應一律辦理不動產抵押權注銷登記呢？筆者認為，可分為兩種情形：一是房地產權利人僅拆除房屋，土地使用權未到出讓期限或未被征收的，則抵押權仍然存在，只是抵押權對應的抵押物發生了變化，從房地變化為土地。因此，對應的登記類型應為不動產抵押權變更登記。二是房地產被征收后房屋拆除，此時原房地產權利人喪失了房屋所有權和土地使用權，但相應獲得了補償或賠償。因此，附于房地產上的抵押權一方面隨房地產征收而滅失，另一方面因該抵押權合法有效而使抵押財產從房地產轉化為補償或賠償款，對應的登記類型應為不動產抵押權注銷登記。
【來源】《中國房地產》2016年第10期
【作者】無錫市不動產登記中心 陳亞菁
