王輝輝 上海市錦天城律師事務(wù)所
我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，對(duì)于房屋的購(gòu)買(mǎi)人資格作出了諸多限制，有的沒(méi)有購(gòu)房資格或無(wú)法享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的購(gòu)房者，就借用他人名義購(gòu)置房產(chǎn)。隨著房?jī)r(jià)上漲，利益驅(qū)使下，被借名人可能反悔，否認(rèn)登記在自己名下的房產(chǎn)為借名購(gòu)置，主張是自己借款購(gòu)買(mǎi)，由此引發(fā)有關(guān)借名買(mǎi)房的爭(zhēng)議。
借名買(mǎi)房關(guān)系中，借名人和被借名人本質(zhì)上是合同關(guān)系，被借名人代借名人持有房產(chǎn)。但在一些糾紛案件中，借名人和被借名人由于各種各樣原因并未簽訂書(shū)面協(xié)議，導(dǎo)致雙方之間對(duì)是否存在借名買(mǎi)房關(guān)系存有爭(zhēng)議。筆者梳理了一些涉及借名買(mǎi)房口頭約定糾紛的司法判例，發(fā)現(xiàn)法院在作出是否存在借名買(mǎi)房口頭約定的認(rèn)定時(shí)，其考量的要素存在相同或相近之處。下文結(jié)合司法案例，從訴訟證明角度，對(duì)借名買(mǎi)房口頭約定成立需要證明的事實(shí)予以簡(jiǎn)要總結(jié)梳理。
一、口頭約定借名買(mǎi)房成立的舉證責(zé)任分配和證明標(biāo)準(zhǔn)
口頭約定借名買(mǎi)房的舉證證明責(zé)任該由主張口頭約定借名買(mǎi)房關(guān)系存在的一方負(fù)擔(dān)。《民事訴訟法》司法解釋第91條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)依照下列原則確定舉證證明責(zé)任的承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外：（一）主張法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任；……”口頭約定借名買(mǎi)房本質(zhì)上屬于合同法律關(guān)系，系無(wú)名合同。主張口頭約定借名買(mǎi)房關(guān)系成立的一方，應(yīng)就該法律關(guān)系產(chǎn)生的基本事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
二、口頭約定借名買(mǎi)房成立的訴訟證明要點(diǎn)
口頭約定借名買(mǎi)房不存在書(shū)面協(xié)議，只能通過(guò)證據(jù)綜合判斷是否存在借名買(mǎi)房的口頭約定。在眾多的司法判例之中，判斷借名買(mǎi)房口頭約定是否存在時(shí)，法院對(duì)于證據(jù)的審查都是綜合性的，而不是僅僅依靠單一的證據(jù)進(jìn)行判斷。
如(2020)遼01民終6068號(hào)案例，法院認(rèn)為，“要認(rèn)定雙方是否存在借名買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,需要考慮的要件事實(shí)為:雙方關(guān)系、出資主體、房屋使用、證件資料保管、是否存在借名協(xié)議及雙方陳述的合理性。在要件事實(shí)認(rèn)定上，證據(jù)的認(rèn)定極為關(guān)鍵。法院認(rèn)定證據(jù),需綜合全部證據(jù)內(nèi)容、證據(jù)間的關(guān)聯(lián)性，結(jié)合借名買(mǎi)賣(mài)合同的特點(diǎn)，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則進(jìn)行綜合認(rèn)定，任何因素都不宜單獨(dú)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。”筆者以為，要證明口頭約定借名買(mǎi)房關(guān)系成立，需要綜合證明下列事實(shí)：
1 . 證明系爭(zhēng)房產(chǎn)系由借名人出資購(gòu)買(mǎi)
口頭約定借名買(mǎi)房關(guān)系是否存在，首先要證明的是主張借名買(mǎi)房關(guān)系存在的一方已經(jīng)實(shí)際出資購(gòu)置系爭(zhēng)房產(chǎn)，借名人出資是借名買(mǎi)房關(guān)系成立的基礎(chǔ)。
在借名買(mǎi)房關(guān)系中，借名人有可能直接將購(gòu)房款支付給賣(mài)方；也有可能是先將購(gòu)房款支付給被借名人，再由被借名人支付給賣(mài)方；還有可能部分先支付給被借名人，由被借名人支付給賣(mài)方，其余部分直接支付給賣(mài)方。
無(wú)論哪種支付方式，只要借名人要能夠提供轉(zhuǎn)賬憑證等材料證明購(gòu)房資金最終來(lái)源于借名人。借名人除了要證明購(gòu)房款來(lái)源于自己之外，還要證明購(gòu)置系爭(zhēng)房屋時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)、裝修費(fèi)補(bǔ)償款、服務(wù)費(fèi)、中介費(fèi)等也是由自己支付。
2 . 證明系爭(zhēng)房屋的購(gòu)房合同、產(chǎn)證、收據(jù)等證件資料由借名人管理
系爭(zhēng)房屋的購(gòu)房合同、產(chǎn)證等證件資料由誰(shuí)控制，能夠從側(cè)面反映出系爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利由誰(shuí)掌控。在真實(shí)的借名買(mǎi)房關(guān)系中，借名人作為真實(shí)的出資人和背后的權(quán)利人，一般會(huì)持有購(gòu)房合同、產(chǎn)證等證件資料。
如在(2020)渝0106民初4622號(hào)案件中，法院認(rèn)為，“一般借名買(mǎi)房是由實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人持有購(gòu)買(mǎi)房屋的手續(xù)原件”。在借名買(mǎi)房糾紛中，是否持有購(gòu)房合同、產(chǎn)證等證件資料是重要的考慮因素。證明持有購(gòu)房合同、產(chǎn)證等證件資料的方式，可以是向法庭展示自己持有相關(guān)材料的原件等。
3 . 證明系爭(zhēng)房屋由借名人實(shí)際控制
證明系爭(zhēng)房屋由借名人實(shí)際控制指的是物理上的控制，可以是直接控制，也可以是間接控制。直接控制的方式是借名人居住在系爭(zhēng)房屋中，或者是雖未居住但是自己掌握有系爭(zhēng)房屋的鑰匙或開(kāi)鎖密碼，而被借名人不持有該鑰匙或密碼，必要時(shí)可以將鑰匙作為物證提交，證明借名人實(shí)際控制系爭(zhēng)房屋。間接控制的方式，可以是將系爭(zhēng)房屋出租給其他人，租賃合同由借名人持有，租金由借名人收取，房屋由借名人管理。也可以通過(guò)系爭(zhēng)房屋的水電煤支付記錄、物業(yè)費(fèi)支付記錄等繳費(fèi)情況證明借名人實(shí)際上對(duì)系爭(zhēng)房屋管理、控制。
在(2020)魯16民終2087號(hào)案例中，法院認(rèn)為，“涉案房屋現(xiàn)由二被告控制、使用且登記在被告名下，房屋按揭貸款系以被告名義貸款，自2017年7月份至今的按揭貸款均由被告償還。綜上所述，原告提供證據(jù)不足以證明雙方之間存在借名買(mǎi)房的合意。”由此可見(jiàn)，借名人是否控制系爭(zhēng)房屋，是法院認(rèn)定雙方之間存在借名買(mǎi)房的合意的要素之一。
4 . 證明系爭(zhēng)房屋購(gòu)入時(shí)借名人參與實(shí)地看房、選房等購(gòu)房過(guò)程
是否參與購(gòu)房過(guò)程也是法官認(rèn)定是否存在借名買(mǎi)房口頭約定的考慮因素。因?yàn)橐粋€(gè)真實(shí)的購(gòu)房人，勢(shì)必要參與房屋的購(gòu)置過(guò)程當(dāng)中，這個(gè)過(guò)程包括看房、選房、談價(jià)款、支付定金、尾款、簽合同等一系列手續(xù)。因此主張借名買(mǎi)房的一方是否參與了看房、選房等購(gòu)房過(guò)程過(guò)程，是認(rèn)定其為真實(shí)購(gòu)房人的一個(gè)考慮因素。如果在訴訟中能夠證明借名人參與了看房、選房等購(gòu)房過(guò)程，可以補(bǔ)強(qiáng)證明效力，加強(qiáng)法官認(rèn)為口頭約定借名買(mǎi)房事實(shí)存在的心證。
如(2017)蘇0106民初1044號(hào)案例中，法院認(rèn)為，“合同是平等主體的自然人、法人、和其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。本案中，作為合同一方的賣(mài)房人某甲，在整個(gè)房屋出售的過(guò)程，包括看房、談價(jià)款、支付定金、尾款等，均是和原告具體辦理，被告隨原告參加一次看房和到房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記。自始至終，某甲一直認(rèn)為是原告在買(mǎi)房，之所以登記在被告名下，僅僅是為了借用其30萬(wàn)元的公積金貸款。故，買(mǎi)受人為原告，而非被告，被告僅為名義買(mǎi)受人。”
5 . 說(shuō)明未簽訂書(shū)面借名買(mǎi)房協(xié)議的合理性
房產(chǎn)不同于一般商品，其價(jià)值較大。按照一般的認(rèn)知，對(duì)于金額較大的房產(chǎn)，由他人代為持有，一般會(huì)簽訂書(shū)面協(xié)議。對(duì)于未簽訂書(shū)面協(xié)議的借名買(mǎi)房約定，應(yīng)當(dāng)解釋其合理性。未簽訂借名買(mǎi)房書(shū)面協(xié)議的合理性，在司法實(shí)踐中，更多的是從借名人與被借名人的身份關(guān)系角度予以說(shuō)明。如果借名人與被借名人之間系親屬關(guān)系，口頭約定借名買(mǎi)房具有一定合理性。
如(2018)粵03民再16號(hào)案例，法院認(rèn)為，“基于苗勝利與苗杭之間的姑侄關(guān)系，其雙方之間未簽訂書(shū)面借名買(mǎi)房合同符合生活常理。故原審認(rèn)定苗勝利與苗杭之間存在借名合同關(guān)系，本院予以確認(rèn)。”如果借名人與被借名人之間非系親屬關(guān)系，需要進(jìn)一步說(shuō)明借名人與被借名人之間是否存在其他特殊信任關(guān)系，如戀愛(ài)關(guān)系、戰(zhàn)友關(guān)系等特殊信任關(guān)系。
6 . 證明被借名人有借名買(mǎi)房的意思表示
口頭約定借名買(mǎi)房糾紛中，因?yàn)槿鄙贂?shū)面協(xié)議，被借名人有借名買(mǎi)房的意思表示只能通過(guò)其他證據(jù)證明。借名人與被借名人的溝通記錄，最能直接反映二人之間存在借名買(mǎi)房合意。
在一些被認(rèn)定存在借名買(mǎi)房口頭約定的案例中，也是因?yàn)榻杳四贸鑫⑿帕奶煊涗浕蛲ㄔ?huà)錄音等與被借名人溝通記錄，證明雙方有借名買(mǎi)房的合意。借名人若欲證明與被借名人之間存在借名買(mǎi)房的合意，相應(yīng)的溝通記錄是更為直接的證據(jù)。
在(2019)蘇01民終7433號(hào)案例中，法院認(rèn)為，“各方于電話(huà)錄音中談及過(guò)戶(hù)、支付房租等事項(xiàng)并非對(duì)借貸關(guān)系履行過(guò)程中以房抵債的重新約定，而是對(duì)已有的借名買(mǎi)房約定如何履行的確認(rèn)，即存在原告與被告約定由原告出資購(gòu)房、以被告名義購(gòu)買(mǎi)并登記的事實(shí),且被告對(duì)此知曉。”該案例中，通話(huà)錄音是認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系存在的核心證據(jù)。
總之，口頭約定借名買(mǎi)房的存在，無(wú)法通過(guò)上述任意一個(gè)單一的事實(shí)予以證明，即使借名人能夠證明其已經(jīng)完成出資，也無(wú)法證明借名買(mǎi)房口頭約定的存在，需要綜合上述事實(shí)證明借名買(mǎi)房口頭約定存在，以求達(dá)到高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)。至于是否已經(jīng)達(dá)到高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，需要法官自由裁量，但是作為負(fù)有舉證責(zé)任的一方，應(yīng)當(dāng)積極證明上述事實(shí)，以滿(mǎn)足高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)。
三、口頭約定借名買(mǎi)房關(guān)系成立的法律效果
若能通過(guò)綜合性的證據(jù)證明借名買(mǎi)房的口頭約定存在，則說(shuō)明借名人與被借名人之間存在借名買(mǎi)房的合同法律關(guān)系。如果系爭(zhēng)房產(chǎn)完全由借名人出資購(gòu)置，則被借名人負(fù)有向借名人返還系爭(zhēng)房產(chǎn)的義務(wù)。如果借名人只占有系爭(zhēng)房產(chǎn)的部分份額，綜合考慮房產(chǎn)的持有情況，認(rèn)定被借名人向借名人折價(jià)補(bǔ)償或是向借名人返還系爭(zhēng)房產(chǎn)，或確認(rèn)借名人對(duì)系爭(zhēng)房屋享有份額。
結(jié)語(yǔ)
借名買(mǎi)房的口頭約定是否成立，司法實(shí)踐中采用的是高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)，也就意味著主張借名買(mǎi)房口頭約定成立的一方需要承擔(dān)較高的證明責(zé)任。借名買(mǎi)房得到司法實(shí)踐的承認(rèn)，而且對(duì)是否簽訂書(shū)面協(xié)議沒(méi)有硬性要求。但是口頭的借名買(mǎi)房協(xié)議，證明難度較大，若確有借名買(mǎi)房需求，盡可能簽訂書(shū)面借名買(mǎi)房協(xié)議，以防止未來(lái)產(chǎn)生糾紛時(shí)因舉證不能而產(chǎn)生敗訴風(fēng)險(xiǎn)。
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