李云亮說業(yè)主物權(quán)（續(xù)74）
文/李云亮
前言
我今天回看自己16年前這篇《集體簽約的法律價值》一文，我會提問自己：當(dāng)年集體簽約的購房者為什么沒有意識到“集體簽約的法律價值”？
當(dāng)時，沒有人特意召集“合伙購房”。大家只囿于個人購房。每個購房人都不明白“合伙購房”與“區(qū)分購房”，物權(quán)變動效果會絕對不一樣。況且，因為歷史的局限性，法學(xué)家們還集體迷糊著。至今，集體也沒有明白，還有王利明、王軼等教授們盛贊顏雪明的“賣豆腐模型”。
當(dāng)時，乃至如今，即便有人特意召集購房者集體“合伙購房”，開發(fā)商也絕對不會同意。因為，一次性買斷一個建筑區(qū)劃內(nèi)商品房，開發(fā)商要按舊制度轉(zhuǎn)移他手中的“大產(chǎn)權(quán)”給“合伙購房”集體。那么，開發(fā)商今后在這個建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)的剩余價值、永恒盈利的鐵桿莊稼就沒有了。
當(dāng)時，有一本全國發(fā)行的雜志，《現(xiàn)代物業(yè)》2005年第2期，刊載一位物業(yè)管理公司培訓(xùn)班山東學(xué)員梁曉東的文章。該學(xué)員回憶：“在蓮花大廈的管理員培訓(xùn)班上，我從南油物業(yè)老總的授課里知道業(yè)主擁有的‘僅僅是一個空間，而不能動一磚一瓦’，這成為我后來在山東進(jìn)行物業(yè)管理與業(yè)主的實際對抗行為中的一個終極理論。”（“服務(wù)就是違約？”維權(quán)還是侵權(quán)？）
開發(fā)商，以及開發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司心里很清楚：業(yè)主擁有的僅僅是一個空間。全社會由此可知，開發(fā)商的物業(yè)剩余價值有多么豐盛。當(dāng)然，物業(yè)小區(qū)只賠錢不盈利部分，開發(fā)商肯定甩給業(yè)主負(fù)擔(dān)。這才會出現(xiàn)《物權(quán)法》物權(quán)邊界十分模糊的“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路……綠地……其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”而且，那也擋不住開發(fā)商手持“大產(chǎn)權(quán)”對道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施的公然侵占和規(guī)劃變更行為。
甚至，2017年，深圳“碧湖花園”業(yè)主爆出一條消息稱：“深圳志聯(lián)佳物業(yè)公司甩出一張深圳市志聯(lián)佳實業(yè)有限公司合同章的一頁合同附表，宣稱小區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域都是歸他們所有，包括所有的公共通道綠化樓棟內(nèi)的樓梯電梯甚至外墻”。文末附圖內(nèi)文字是這樣說的：“該花園的所有外墻、平臺及其他甲方并未指定為公用的地方”。
開發(fā)商“并未指定為公用的地方”之說，暴露出開發(fā)商手持“大產(chǎn)權(quán)”的霸道！這種霸道被植入《物權(quán)法》“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”制度中。“業(yè)主的”這頂帽子，就有了被交易對手不公平地指定權(quán)利的諷刺味道
而集體簽約，本來有機(jī)會以“合伙購房”的法律形式，避免花大價錢買小權(quán)利、被交易對手不公平地指定權(quán)利的局面。
正文：集體簽約的法律價值
2002-05-31 10:46:06 fanliang
發(fā)表于搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)-談房論市-業(yè)委會聯(lián)盟論壇
據(jù)北京青年報消息說：“今年以來，在京城樓市中集體簽約購房日漸升溫。所謂集體簽約購房是指通過眾多購房者的加盟集體購買，從而贏得最大限度的權(quán)益，從而達(dá)到實惠買房和放心買房的目的。目前，集體簽約購房正引起京城越來越多開發(fā)商和購房者的密切關(guān)注。那么，在集體簽約購房行動中誰會成了最后的贏家呢？”
購房者與開發(fā)商是一對矛盾，這對矛盾的強(qiáng)弱已有變化。該報載：“有關(guān)專家指出，在目前這種市場情況下，集體簽約購房可以有效地規(guī)避風(fēng)險，是消費者理智消費、理智維權(quán)的一種表現(xiàn)，應(yīng)該說是市場的一種進(jìn)步。”
購房者集體簽約，集合了巨大資金量，增強(qiáng)了交易誘惑力，迫使開發(fā)商交易條件讓步，是其優(yōu)點。集體簽約的法律價值未凸現(xiàn)，不能共同一致達(dá)到應(yīng)有的法律目標(biāo)，是其弱點。
開發(fā)商一宗建設(shè)用地上的商品房，推定他全部用于銷售。購買這宗土地上商品房的全體業(yè)主一致應(yīng)該達(dá)到的法律目標(biāo)首先是什么？
——交易取得他們完全的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)！
一宗建設(shè)用地上的商品房購房者，集體簽約購房。開發(fā)商將這宗地上的建筑物全部銷售給了這些購房者。開發(fā)商交給購房者《房地產(chǎn)賣契》。開發(fā)商的賣契上雖有“房地產(chǎn)座落”記錄，有“房產(chǎn)位置及間數(shù)”和“建筑面積”記載，卻沒有“地號”、“土地使用權(quán)面積（其中共有土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e）”、“土地使用權(quán)期限”等記載。
全體購房者各自獲得的《房屋所有權(quán)證》也都只有“房屋狀態(tài)”登記，空白著“土地使用情況摘要”登記。
關(guān)于附著建筑物的土地使用權(quán)（土地使用權(quán)比建筑物所有權(quán)更重要），開發(fā)商最多將留在自己手中的《國有土地使用證》復(fù)印件發(fā)給大家看，這是不正常的。
國有土地使用權(quán)是開發(fā)商的，購房者買到的房屋，反而象一次性付出70年房租的出租屋。
購房者交易取得的如上登記的《房屋所有權(quán)證》，是不完全的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)。
由于業(yè)主訴訟請求權(quán)的權(quán)源缺失（不完全），一切物業(yè)糾紛，業(yè)主共有權(quán)利受到侵害而得不到有效救濟(jì)，原因皆出于此。
購房者集體簽約，共同一致要達(dá)到的法律目標(biāo)，應(yīng)該是建設(shè)部1990年12月31日發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第3條規(guī)定的目標(biāo)：
“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的除外，不得分離。”
購房者集體簽約，共同一致要達(dá)到的法律目標(biāo)，也是1994年7月5日八屆全國人大常委會第八次會議通過的《城市房地產(chǎn)管理法》第41條規(guī)定的購房者的權(quán)利。
反之是開發(fā)商的義務(wù)：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。”
購房者集體簽約，認(rèn)清了他們共同一致要達(dá)到的法律目標(biāo)，他們的法律行為就高度集中。
購房者集體簽約，不僅力量可達(dá)到同開發(fā)商接近平等。當(dāng)集體簽約的法律價值達(dá)到后，又當(dāng)集體簽約的法律目標(biāo)成為全社會商品房交易的法律共識，商品房交易就能夠回到其正常狀態(tài)：
——購房者與開發(fā)商無需集體簽約，就能平等交易。
購房者集體簽約，共同一致的法律目標(biāo)達(dá)到后，經(jīng)交易取得他們完全的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)，全體業(yè)主花錢買下開發(fā)商特定宗地所建全部建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)商對全體業(yè)主共有財產(chǎn)權(quán)就不可能還有不可動搖的財產(chǎn)管理權(quán)和處分權(quán)。
否則，就會發(fā)生開發(fā)商藐視他人財產(chǎn)權(quán)、藐視全體業(yè)主人格的天大怪事。也只有購房者集體簽約，共同達(dá)到一致的法律目標(biāo)，業(yè)主們才能冷靜地對待自己被侵犯的權(quán)利，而不會紛紛茫然亂動。
購房者集體簽約，要凸現(xiàn)集體簽約的法律價值，其成員的權(quán)利意識才可能同步而不散。用這種共同追求的法律價值委托律師代為談判，才可能達(dá)到明顯最佳效果。
當(dāng)購房者集體簽約明確自己的法律目標(biāo)，購房者意識的變化就應(yīng)了德國老黑格爾的一個著名觀點，黑格爾把矛盾發(fā)展看作一個從自在到自為的過程。也就是說，只有購房者意識到應(yīng)該共同達(dá)到的法律目的，業(yè)主才可能從一個自在的群體進(jìn)步到一個自為的群體。
（未完待續(xù)）20180602
