及業主對策
文/李云亮
2013年，西安心晴雅苑業主以“物業服務糾紛”為由，訴前期物業公司和開發商，爭物業檔案資料、一些經濟賠償以及物業用房。前期物業公司和開發商敗訴后開發商申請再審。2016年7月12日，再審申請被裁定駁回。之后，雙方進入互訴狀態。
2017年2月22日，西安心晴雅苑業主以“侵權責任糾紛”為由，訴前期物業公司和開發商對物業用房未盡約定及法定義務，爭取損失補償。2017年4月17日，開發商獨自上陣，以“物權保護糾紛”為由，訴西安心晴雅苑業主，爭物業用房自物權（所有權）。
從頭到尾，物業用房是訴爭焦點。
心晴雅苑業主是爭物業用房，不涉及物業用房物權。然而，物業用房被前期物業公司和開發商在兩輪訴爭中，直接正面帶入物權糾紛中。
2013年第一輪訴爭，前期物業公司辯稱：“本案雖然是以物業服務合同糾紛立案，但是實際上是建筑物區分所有權的物權糾紛。”開發商辯稱：“心晴雅苑小區物業用房屬弘盛公司所有，原告無權要求返還該房屋及賠償損失。”
2017年第二輪訴爭，開發商獨自原告，直接以“物權保護糾紛”為由立案，將物業用房歸屬問題直白化、炙熱化。同時，開發商也把自己帶入舉證責任風險中，舉證自物權（所有權）。
無論是開發商還是業主，“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”因此，任何訴訟必須考慮周全，要有技巧，主要考慮證據的直接性。凡間接證據+依規推理的舉證方式都不是妥當的方法。
開發商拿出：“《房產測量規范【GB/T17986-2000】》。該規范規定：'獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有面積’。”
開發商訴稱：“本案涉案的物業服務樓面積未計入四棟住宅樓公攤面積中，心晴雅苑小區業主購買的房屋面積中未包括物業服務樓面積，也就是說，物業服務用房未計入購房成本。”
證據是：“心晴雅苑小區1、2、3、4號住宅樓分層分戶測量報告，證明：1、心晴雅苑小區1、2、3、4號住宅樓可以進行分攤的物業管理用建筑面積均為0 m2，，物業管理用房未計入公攤。2、心晴雅苑小區業主購買的房屋公攤面積中不包括物業用房，因此該物業用房未計入購房成本。”
法院認為：“原告依法應提供證據證明其出售心晴雅苑小區房屋時購房款中未包含涉案物業管理用房的成本。現原告提交的證據并不足以證明涉案的物業管理用房未計入其建設開發成本，故對原告上述訴訟請求，本院依法不予支持。”
法院認為開發商舉出測量報告這個依據，不能直接證明物業用房未計入購房成本。
開發商自己明白，能直接證明物業用房已計入購房成本的證據，要核算開發項目的經營流水。開發商自己更明白，成本核算公開之后不得了，是自尋短見之路，走不得。
結果，開發商敗訴。敗在不出示直接證據，以證明自物權（所有權）。
這讓我想起，2003年，深圳南天一花園業主作為原告，訴開發商深圳城建公司。訴求之一是“確認南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓的所有權歸全體業主共同享有”。
深圳南天一花園業主此訴是請求確權，實質是請求“物權保護”。
深圳南天一花園業主此訴請求“物權保護”，等同西安心晴雅苑開發商請求“物權保護”。二者皆案涉某建筑物的自物權（所有權）。這種訴訟，各自都要承擔自物權舉證責任。
南天一花園業委會一審訴稱：“小區內還規劃有兩棟小樓，作為三棟大廈的公用配套設施，面積937平方米，《深圳白沙嶺片區法定圖則》確定其用途為居委會和社區管理用房。上述小區共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年開始對外預售，現已全部入住。根據法律規定，深圳城建公司轉讓上述房地產后，小區紅線范圍內的土地使用權、房屋及其公用配套設施的產權轉歸全體業主享有。”
深圳南天一花園業委會拿出《法定圖則》，相當于西安心晴雅苑開發商拿出：“《房產測量規范【GB/T17986-2000】》。
圖則、規范，皆非證據，只是當事人自己說理的依據。即使當事人拿出有關法律規定，比如《城市房地產管理法》某某條款，也不是證據，也只是自己說理的依據。法院判案，是否使用當事人拿出的說理依據，不一定。法院自主決定判案依據的適用，不受他人左右。
就深圳南天一花園業委會該訴訟而言，既然南天一花園商品房1140套全部售罄，他們強烈信任《城市房地產管理法》的“房地合一原則”，以為自己“根據法律規定”，可以請求法院確認“小區紅線范圍內的土地使用權、房屋及其公用配套設施的產權轉歸全體業主享有。”然而，法院對此完全不予認可。
是的。以《城市房地產管理法（1994）》之房地產交易一般規則：“第31條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”深圳南天一花園業委會堅信這一點，就以房地一體論，走上物權保護訴訟之路。
深圳南天一花園業委會請求“物權保護”，除了房地一體論，自己沒有成本論所需的任何直接證據。成本論所需的任何直接證據都在開發商手中，深圳南天一花園業委會不可能獲得這些證據。
僅就成本論而言，開發商是不敢直接展示成本分攤證據。深圳南天一花園業委會是不可能直接展示成本分攤證據。
深圳一中院一審認為：“根據深圳城建公司提交的涉案兩棟小樓的報建、規劃資料，涉案兩小樓是深圳城建公司所建的獨立建筑，雖然屬于小區的配套設施，但不屬于公共建筑面積分攤的范圍，也沒有被規劃為物業服務用房，南天一花園業委會主張該兩棟小樓產權屬于小區全體業主共有，沒有事實和法律依據，本院不予支持。”
南天一花園業委會不服一審判決，走向二審。
廣東高院二審提出：“本案爭議的焦點是……（二）南天大廈的全體購房人是否案涉兩棟小樓的共有權人……。”
（2010）粵高法民一終字第114號民事判決認為：
“關于南天大廈的全體購房人是否案涉兩棟小樓的共有權人及可否主張該小樓的租金收入的問題……《法定圖則》僅是有關地塊用途規劃的依據，而不是相關土地使用權及其地上建筑物所有權的依據，不能作為南天一花園業委會主張兩棟小樓為南天大廈各購房人共同共有的依據。而該兩棟小樓不屬于南天大廈的附屬設施，只是配套設施，其所有權不因南天大廈商品房出售給各購房人而當然屬于購房人共同共有。”
注意，此判決用了“當然”一辭。這是法院對南天一花園業委會訴訟舉證不能的態度。這個“當然”是指，即使南天一花園業委會拿出《城市房地產管理法》相關規定，南天一花園商品房售罄，小區紅線范圍內的一切并不當然屬于購房人共同共有。
最后，南天一花園業委會走向最高人民法院申請再審。結果，最高人民法院（2013）民提字第94號民事判決：
“南天一花園業委會基于全體業主對案涉小樓的共有所有權而提出的物權保護及侵權損失賠償請求，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。……判決如下：維持廣東省高級人民法院（2010）粵高法民一終字第114號民事判決。”
西安心晴雅苑業主訴訟，是把開發商擠到請求“物權保護”的路上，擠兌開發商自證所有權。
深圳南天一花園業主訴訟，是自己走上“物權保護”道路，也要自證所有權。
分析這兩個訴訟，可以提出業主訴訟策略。
首先，即使業主心里想著物權，也不能走深圳南天一花園業主那樣的路，無直接證據可舉。
其次，目前法律制度，《城市房地產管理法》“房地合一原則”和《民法典/業主的建筑物區分所有權》兩個制度不能銜接。
包括最高人民法院在內的上下法院整體，一致認為業主不能依據《城市房地產管理法》“房地合一原則”認為小區內商品房售罄，小區紅線范圍內的一切“當然屬于購房人共同共有”。對此，業主只能現實地利用眼前的制度規定。
即便《民法典》有規定：“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”也要退一步，去爭取“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房”的使用權，或爭取達到有權使用的目的。
分析以上兩個訴訟，不得不說目前的立法缺陷。
深圳南天一花園業主提出“小區紅線范圍內的土地使用權、房屋及其公用配套設施的產權轉歸全體業主享有”，提出“房地合一原則”，這些都不應該由全國的業主無數次去訴訟達到目的，而應該由國家一次性立法達到目的。
應該由國家立法協調各部門制度，使之基本原則能夠統一，以此達到普惠民眾的目的。
國家應該清理和彌補《民法典/業主的建筑物區分所有權》不符合《城市房地產管理法》“房地合一原則”的思想邏輯。
國家應該在建筑物區分所有權制度中，填補必要條款以調整開發商的行為。開發商既然有可能繼續持有“大產權證”，那就應該與業主同在一個制度框架之內互相制約。
開發商與業主是一對矛盾的統一體。除非開發商把物業小區的管理權完全轉移給商品房售罄的小區業主團體，開發商身處“第六章 業主的建筑物區分所有權制度”之外，等于逍遙法外不受管理制約，這對身處建筑物區分所有權制度之內的業主，是制度性的不公平。
就此，本文要說，業主維權之路還很長。除了眼前利益，還有制度利益需要充分關注。哪怕制度很抽象，也需要業主們去思考。
2021-03-18
