當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場走出困境嗎？
易憲容
國家統(tǒng)計(jì)局5月份關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一公布，整個市場一片叫好，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由2014年初以來的下沉開始走向了“慢牛”，而且從當(dāng)前中國房地產(chǎn)之形勢來看，未來中國房地產(chǎn)市場會更好。那么當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場真的走出了困境嗎？從5月份的數(shù)據(jù)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢是有所好轉(zhuǎn)，但是未來趨勢如何，應(yīng)該是相當(dāng)不確定的。估計(jì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)更多的是短期變化或回光返照，中國房地產(chǎn)市場深層次問題不解決，政府不出臺重大的房地產(chǎn)改革政策，中國房地產(chǎn)市場要走出當(dāng)前的困境是不可能的。
可以說，在2014年9月以來政府一系列強(qiáng)力的房地產(chǎn)救市政策刺激下，5月份的中國房地產(chǎn)市場終于有所反映，房地產(chǎn)銷售總額及房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)“價(jià)量齊升”之局面。今年1至5月，商品房銷售額按年增長3.1%，出現(xiàn)了從2014年年初以來首次正增長，而1至4月為按年下降3.1%。其中，5月住房銷售金額達(dá)6670億元，按年同比大幅增長24.3%，房地產(chǎn)銷售增長局勢明顯反轉(zhuǎn)。1至5月份全國商品房銷售面積按年下降0.2%，降幅比1至4月份大幅收窄4.6個百分點(diǎn)。其中5月份銷售面積達(dá)9615萬平方米，當(dāng)月按年增長15.0%。從這兩個數(shù)據(jù)來看，商品房銷售金額增長快于商品銷售面積的增長，這就說意味著隨國內(nèi)房地產(chǎn)市場回暖，房價(jià)又開始上漲。這一輪的國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整在價(jià)格只有些許下行的情況下，房地產(chǎn)銷售面積仍然是負(fù)增長，新的一輪房價(jià)上漲又開始。
而5月份國內(nèi)房地產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，主要來自于一二線城市，三四線城市的房地產(chǎn)市場啟動存在不確定。國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測的40個城市改善情況更為明顯。這些重點(diǎn)城市今年前5個月商品房銷售額增長5.8%，相對于前4個月下降2%，改善了7.8個百分點(diǎn)；銷售面積增長1.7%，前4個月下降3.6%。前5個月非重點(diǎn)城市維持價(jià)量齊跌，其中商品房銷售額跌0.2%，銷售面積跌1.5%，但兩者都收窄4個百分點(diǎn)左右。也就是說，盡管一二線城市的房地產(chǎn)市場形勢開始好轉(zhuǎn)，但三四線城市的局勢仍然是很嚴(yán)峻。
隨著5月份住房銷售增長，今年1至5月的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)新屋開工量、土地購置面積等數(shù)據(jù)也有所好轉(zhuǎn)，尤其是5月末，全國商品房待售面積比4月末減少15萬平方米，其中住宅待售面積減少121萬平方米。也就是說，全國房地產(chǎn)去庫存化的壓力在5月份銷售增長之后有所減輕。
從上述數(shù)據(jù)來分析，是否意味當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出2014年以來的困境？應(yīng)該說，從上述數(shù)據(jù)是得不出肯定的答案的。因?yàn)椋?span>1-5月的中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，除了住房銷售額是正增長之外，其他都處于負(fù)增長中。即使僅就5月的情況來看，局勢的好轉(zhuǎn)同樣表現(xiàn)為只是住房銷售額增長為正，但沒有出現(xiàn)2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場那種火紅的局面，其他數(shù)據(jù)表現(xiàn)只是比以往好，但仍然是負(fù)增長。而5月份的銷售額的增長，更多的原因是一二線城市住房銷售在價(jià)格上漲情況下的增長。以一二線城市價(jià)格上漲情況下的房地產(chǎn)市場增長來看全國的住房銷售額增長，容易掩蓋三四線以下城市的房地產(chǎn)市場銷售仍然處于疲弱的狀態(tài)。
還有，5月份房地產(chǎn)市場形勢的好轉(zhuǎn)主要得益于2014年的“930”、2015年的“330”的住房信貸政策，及央行多次降準(zhǔn)降息。而央行這兩個政策的核心就是讓已經(jīng)持有住房的居民能夠通過銀行的住房優(yōu)惠政策的信貸杠桿進(jìn)入市場，再加上政府住房公積金政策配合。也就是說，這兩個政府的房地產(chǎn)信貸政策目標(biāo)就是要讓有住房的居民持有更多的住房，而不是沒有住房居民購買住房，以使當(dāng)前全國過量的住房庫存得以消化。而希望持有住房的居民再進(jìn)入住房市場，就得讓住房市場賺錢效應(yīng)體現(xiàn)出來，或居民預(yù)期購買住房之后，住房能夠進(jìn)一步升值。也就是說，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場仍然是一個投資投機(jī)賺錢的市場，而不是解決居民基本居住消費(fèi)的市場。
正因?yàn)椋?dāng)前中國住房市場是一個以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場，那么當(dāng)房價(jià)持續(xù)低迷，房價(jià)只有下跌預(yù)期而沒有上漲預(yù)期時(shí)，住房投資者是不會進(jìn)入市場的。這就是為何2014年9月政府出臺了一系列的強(qiáng)力救市政策之后，住房投資者一直沒有意愿進(jìn)入市場。直到2015年4-5月之后，中國A股行情一直瘋狂向上沖，隨之出現(xiàn)幾次暴跌，股市投資者意識到股市的投資風(fēng)險(xiǎn)很高，不如進(jìn)入住房市場可能會讓投資風(fēng)險(xiǎn)會低一些。因?yàn)榫腿缜笆畮啄曛袊》渴袌龅膬r(jià)格只在上漲，很少出現(xiàn)過價(jià)格像樣的調(diào)整那樣，股市投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場未來也會這樣，特別是一二線城市更是如此，從而使得有些股市投資者在股市獲得巨大的收益之后，從股市退出重新又返回住房市場。這就有了2015年5月中國住房市場形勢開始轉(zhuǎn)好的情況。可以看到，其決定因素就是上面所指的兩股合力（房地產(chǎn)救市政策及股市投資者轉(zhuǎn)向）。
不過，經(jīng)過十幾年長期的繁榮的中國房地產(chǎn)市場，已經(jīng)進(jìn)入完全的周期性調(diào)整期。因?yàn)槭畮啄陙淼姆康禺a(chǎn)市場暴利讓中國房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重價(jià)格扭曲及積累了一系列的嚴(yán)重問題。比如中國住房市場成為以投資機(jī)制為主導(dǎo)的市場，而不是消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場，這樣必然把全國85%以上的住房消費(fèi)者排斥在現(xiàn)有的市場之外。中國住房市場是一個暴利的市場，這不僅使得大量的資源都涌入這個市場，也導(dǎo)致整個社會財(cái)富分配嚴(yán)重的不公。這個市場也導(dǎo)致了中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的“房地產(chǎn)化”，從而使得中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。由于這個市場暴利，也是中國貪污腐敗的根源等。如果這個市場不進(jìn)行周期性調(diào)整，這個市場是不可持續(xù)了。而中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整是什么？就是房價(jià)回歸理性，就是讓以投資為主導(dǎo)的住房市場回歸到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。但是，2014年以來的中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整卻被政府一系列的救市場政策所中斷。中國房地產(chǎn)市場重新回到以投資投機(jī)為主導(dǎo)市場來，而這樣的房地產(chǎn)市場發(fā)展是不可持續(xù)的。所以，盡管當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些或少許城市住房銷售額開始增長局面，但是這個市場沒有從根本上進(jìn)行轉(zhuǎn)型，反之，這個房地產(chǎn)市場又回到投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場，市場要持續(xù)下去是不可能的。
特別是，從國內(nèi)三四線城市包括一些二線城市實(shí)體考察的情況來看，中國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重產(chǎn)量過剩的情況實(shí)際上比政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到的情況要嚴(yán)重得多。比如，我最近到國內(nèi)一些二線城市，也到過國內(nèi)一些三四線城市。這些城市的房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩不僅表現(xiàn)為待售面積巨大，更加表現(xiàn)這些城市許多住房已經(jīng)銷售出去了，但完全砸在住房投資者手上，住房市場空置率相當(dāng)高。前者表現(xiàn)為許多二線以下城市的所打造的新城，很多新城都成了死城，即使嚴(yán)重降低房價(jià)，住房也無法銷售出去，從而使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商不得不退出這些市場。比如沈陽、貴陽、昆明、濟(jì)南等城市。三四線以下城市所建的新城所面臨的問題可能會更大。后者表現(xiàn)為，盡管有些城市的住房是銷售出去了，政府的報(bào)表上沒有過高的住房庫存，但是這些銷售出去的住房多以是砸在住房投資者手上。因?yàn)椋@些銷售出去的住房根本就無法體現(xiàn)出投資的價(jià)值，既不能以更高的價(jià)格賣出，也無法以合理的租金出租。在這種情況下，它會嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)刈》渴袌龅幕嘏Ｒ驗(yàn)椋徺I住房已經(jīng)沒有投資價(jià)值。
也就是說，從5月份住房市場回暖的情況來看，盡管有些城市的住房銷售出現(xiàn)的“價(jià)量齊升”，但是這種“價(jià)量齊升”只是讓房地產(chǎn)市場重新回到以投資為主導(dǎo)市場，而不是房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，不是讓中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整及價(jià)格回歸理性。而一個以投資投機(jī)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，其發(fā)展是不可持續(xù)的。因此，5月份出現(xiàn)的住房銷售增長回升，只是一種短期現(xiàn)象或回光返照。當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場根本就沒有走出困境，反之市場風(fēng)險(xiǎn)會越來越大。這就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場基本的現(xiàn)實(shí)情況。
（該文章刊在今天香港的橙新聞網(wǎng)http://www.orangenews.hk/topic/system/2015/06/15/010015162.shtml）
