【裁判要旨 】
【基本案情】
2016年2月中旬，殷紅斌收到一審判決書，判決書判決殷紅斌在收到買房人劉維購房款當日將其名下107號房屋過戶至劉維名下。殷紅斌不服該判決提起上訴。2016年2月27日，出租方殷紅斌與承租方付哲簽訂107號房屋租賃合同。簽訂合同之前殷紅斌告知付哲107號房屋存在房屋買賣合同糾紛的訴訟，但是殷紅斌認為自己會勝訴。雙方租賃合同約定將107號房屋出租給付哲，房屋用途為居住和中醫養生，如若付哲改變房屋內部結構、裝修應事先征得殷紅斌書面同意后方可施工。雙方還就租賃期限、租金支付方式進行了約定，同時約定租賃期限內，殷紅斌明確表示不租的，應提前一個月告知付哲。2016年2月28日，付哲與案外人簽訂裝飾裝修合同對房屋進行裝修。付哲以社區養生館聯盟名義向案外人支付裝修費30000元。2016年4月14日，殷紅斌電話通知付哲讓其做好準備騰房，2016年6月1日，付哲收到殷紅斌于2016年5月30日發出的《解除合同通知書》。該通知書內容為：房屋租賃合同自此通知書收到之日解除。原因：1.付哲未出具營業執照在房屋內進行經營。2.付哲未按時交付房租。2016年8月5日，殷紅斌上訴的房屋買賣合同糾紛案二審判決作出，一審判決被撤銷，殷紅斌與買房人劉維簽訂的房屋買賣合同解除。
付哲在收到殷紅斌發出的《解除合同通知書》后，訴至一審法院認為殷紅斌提前終止合同導致付哲不能繼續使用租賃房屋遭受經營損失。請求法院判令殷紅斌返還付哲租房押金9500元、賠償一個月租金9500元、賠償合同違約金9500元、賠償裝修費用30000元。殷紅斌反訴稱付哲在小區擅自張貼廣告，且自行裝修未征得殷紅斌同意，故提起反訴要求解除租賃合同、付哲將房屋恢復原狀、支付實際騰退之前拖欠的租金以及賠償一個月租金9500元作為違約金。一審訴訟中，付哲于2016年8月3日將房屋騰退殷紅斌。
【裁判結果】
北京市朝陽區人民法院審理認為：付哲與殷紅斌簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示，雙方均應依合同約定履行。殷紅斌已收到一審法院做出的其與案外人繼續履行房屋買賣合同，向案外人交付房屋判決書，雖然該判決書尚未生效，但存在不能向付哲履行交付房屋的風險，殷紅斌有告知付哲真實情況的義務，在錄音中殷紅斌亦認可，只告訴了付哲房屋涉及訴訟，但至2016年5月仍堅信自己能夠打贏官司，判決勝訴與否非以殷紅斌主觀因素決定，應為司法機關依照法律和事實的裁決行為，此時殷紅斌與付哲簽訂3年期的租賃合同，其主觀非善意，難受買賣不破租賃規則的限制，殷紅斌存在明顯過錯，其應承擔主要責任。另付哲承租房屋用于中醫養生和居住，但該小區為住宅，不具備辦理營業執照的條件，在舉證期限屆滿前，付哲未舉證為辦理營業執照進行了申請，其在不具備經營資格條件下，即開始裝修屬于自行擴大損失，且依正常裝修應至物業辦理相關報批手續及支付垃圾清運等費用，未提交辦理相關手續之證據，故付哲應承擔次要責任；雖然合同中約定付哲應以書面方式通知殷紅斌裝修，但殷紅斌給付哲7天免租期，按一般社會經驗，付哲承租房屋用于經營，也會有適當裝修、清理過程，即殷紅斌明知或應知付哲裝修。但依一般社會經驗，裝修的標準、范圍會有很大差異，現付哲未舉證通知殷紅斌裝修的具體范圍、標準，付哲自行對部分線路改造、水道的調整不只是可能增加房屋的價值也可能增加房屋的危險，故對裝修損失雙方均應承擔責任，具體責任比例依雙方過錯程度確定，其中裝修中可拆分部分仍歸付哲所有。關于裝修金額，付哲剛裝修完畢，殷紅斌不申請就裝修價格進行鑒定，一審法院參照該裝修價格予以確認。依付哲錄音2016年5月5日殷紅斌已明確表示與付哲協商騰退房屋，付哲仍拒絕騰退，此后的損失屬付哲擴大損失。
針對殷紅斌反訴請求，付哲的委托訴訟代理人雖表示是否解除需與當事人核實，但付哲已提起訴訟要求裝修及其他損失，在合同約定支付租金時間屆滿亦未支付租金，另表示房屋無法實際使用，即雙方無繼續履行的可能，合同目的無法實際，訴訟中雙方已騰退房屋，租賃合同已實際解除；針對解除原因，殷紅斌主張因付哲欠付租金，在其已通知付哲騰退房屋的情形下，按一般社會經驗的正常人仍繼續交納房租實屬反常，故該解除原因一審法院不予采信。其要求付哲支付違約金，一審法院難以支持。合同解除的原因是由殷紅斌提出，雙方簽訂固定期租賃合同，其不具備隨時要求解除合同的條件，故應由其支付付哲違約金。但在殷紅斌通知付哲解除合同后，殷紅斌明確表示愿意退還部分費用，付哲表示房屋不能實際使用，其有騰退房屋的義務，不享有以私力方式占有房屋，故其應支付殷紅斌占用費用，要求殷紅斌退還房租，一審法院不予支持。具體費用標準，一審法院參照雙方過錯程度，酌情判處。另依合同約定，租賃期滿或因付哲原因導致退租的，殷紅斌可選擇裝修歸殷紅斌所有或恢復原狀，本合同解除殷紅斌負主要過錯，其要求付哲將房屋恢復原狀，一審法院不予支持。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條之規定，一審法院判決：一、2016年8月3日解除付哲與殷紅斌簽訂的房屋租賃合同；二、付哲騰退位于北京市朝陽區××107號房屋交付殷紅斌（已履行）；三、殷紅斌于判決生效后七日內返還付哲位于北京市朝陽區××107號窗簾、熱水器，另給付付哲房屋裝修22 000元；四、殷紅斌于判決生效后七日內給付付哲違約金9500元、押金9500元，共計19 000元；五、付哲于判決生效后七日內給付殷紅斌2016年2月27日至8月3日止房屋使用費19 500元（付哲已付殷紅斌28 500元，余款9000元，殷紅斌于判決生效后七日內返還付哲）；六、駁回付哲其他訴訟請求；七、駁回殷紅斌其他訴訟請求。
殷紅斌不服一審判決，上訴至北京市第三中級人民法院。該院審理認為：本案的焦點問題有：一、《房屋租賃合同》解除的原因及時間；二、付哲的訴訟請求能否得到支持；三、殷紅斌的反訴請求能否得到支持，下面分別予以闡述：
一、《房屋租賃合同》解除的原因及時間。
《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規定：當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。《房屋租賃合同》第十一條5約定“租賃期限內，如殷紅斌明確表示不租的，應提前一個月告知付哲”，該約定是符合上述法律規定的“約定解除條款”，當解除合同的條件成就時，殷紅斌人可以解除合同。本案中雙方均認可2016年4月14日，殷紅斌電話通知付哲，讓其做好準備需要騰房， 5月30日殷紅斌再次函至付哲通知解除《房屋租賃合同》，該函付哲于2016年6月1日收到。《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”。故此本院認為，殷紅斌的行為符合合同中“約定解除條款”的約定，付哲于2016年6月1日收到《解除合同通知書》，因此《房屋租賃合同》應于2016年6月1日解除。合同中約定的“提前一個月告知付哲”應理解為“至少應在一個月前通知付哲做好必要的騰房準備”，6月1日距離4月14日已一月有余，殷紅斌并未違反該條款的約定，故《房屋租賃合同》于2016年6月1日解除符合合同的約定，本院予以確認。
付哲主張“殷紅斌稱之前的房屋買賣合同訴訟對其不利故要提前終止租賃合同，致使付哲不能繼續使用該租賃房屋，經營遭受損失，殷紅斌的行為已經構成違約”，對此本院認為，《房屋租賃合同》第十二條違約責任條款3約定“如因殷紅斌原因，導致付哲不能繼續租賃房屋，終止租賃合同”，但對于殷紅斌提出終止租賃合同的原因并未加以明確。關于“107號房屋”在《房屋租賃合同》簽訂之前即存在訴訟一事殷紅斌已明確告知付哲，現殷紅斌再以這樣的理由要求解除合同而致自己承擔違約責任的境地而不顧，有違常理，本院實難采信。且付哲關于“因殷紅斌原因終止合同”一項未能加以舉證，故付哲的該項主張缺乏事實依據，本院不予支持。
殷紅斌主張因付哲“未出具營業執照、拒不交房租”構成根本違約故2016年5月30日發出了《解除合同通知書》，且“合同約定付哲裝修房屋應征得殷紅斌書面同意，其自行裝修屬于根本違約”。對此本院認為，關于付哲未出具營業執照一項，殷紅斌向付哲出租房屋用途是居住和中醫養生，即便付哲未能提供營業執照而不能經營也并不會導致其居住的目的落空，亦不會致殷紅斌收取房租的合同目的落空，因此殷紅斌的該項主張本院不予支持。關于拒不交房租一項本院認為，殷紅斌已于2016年4月14日通知付哲準備騰房，5月30日再以付哲拒不交納房租為由主張違約，相互矛盾，本院對此不予采信。但殷紅斌2016年5月30日向付哲主張解除合同的意思表示真實明確，本院予以采信。關于付哲裝修房屋未征得殷紅斌同意屬于根本違約一項，本院認為，該主張與殷紅斌提出2016年5月30日即解除《房屋租賃合同》的反訴請求重復，本院不再處理。
綜上，因符合《房屋租賃合同》第十一條5約定解除條款，故《房屋租賃合同》于2016年6月1日解除。
二、付哲的訴訟請求能否得到支持。
付哲主張因殷紅斌的行為構成違約，要求殷紅斌：退還租房押金9500元、賠償一個月租金9500元、賠償違約金9500元、賠償裝修費用30 000元。《房屋租賃合同》第十二條違約責任3約定：如因殷紅斌原因，導致付哲不能繼續租賃房屋，終止租賃合同。同時殷紅斌向付哲退還剩余房款及押金，并向付哲支付一個月的租金作為賠償。按照該條款約定，如果殷紅斌違約，則應向付哲退還剩余房款及押金，并賠償一個月即9500元的違約金。上面已經論述殷紅斌并不存在違約行為，因此付哲要求殷紅斌“退還租房押金9500元、賠償一個月租金9500元、賠償違約金9500元”的主張缺乏事實依據，本院不予支持。
關于付哲主張殷紅斌賠償其裝修費用30 000元一項，本院認為，《房屋租賃合同》第八條維修養護責任3約定：付哲如裝修……需事先征得殷紅斌書面同意后方可施工，現付哲不能提交證據證明其裝修行為得到了殷紅斌的書面同意，且其提交的裝修費用發票付款人并非其本人，再者《房屋租賃合同》中并未約定違約金包含裝修損失一項，故付哲的該項主張缺乏合同依據及事實依據，本院不予支持。
三、殷紅斌的反訴請求能否得到支持。
殷紅斌主張因“付哲屬于無照經營、裝修房屋未征得殷紅斌書面同意”反訴請求：解除《房屋租賃合同》、付哲將房屋恢復原狀、付哲支付實際騰退交房之前拖欠的租金、付哲承擔一個月租金即人民幣9500元的違約金。
《房屋租賃合同》已于2016年6月1日解除，付哲應當按照合同約定每月9500元的標準向殷紅斌支付租金自2016年2月27日起至2016年6月1日，經計算共計30 400元，因付哲已支付租金至2016年5月26日，故尚需支付自2016年5月27日至2016年6月1日的租金余款1900元。關于自2016年6月2日起至付哲實際騰退房屋之日的2016年8月3日期間的房屋使用費，因付哲未提交證據證明逾期使用房屋期間殷紅斌存在影響其居住使用的情形，故本院參照《房屋租賃合同》約定的租金標準認定逾期騰房房屋使用費為每月9500元，經計算共計19 633元。綜上，付哲應向殷紅斌支付實際騰退房屋前拖欠的租金及使用費共計21 533元。
關于付哲未事先征得殷紅斌書面同意進行裝修一項，本院認為，依據《中華人民共和國合同法》第二百二十三條第二款“承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”的規定及《房屋租賃合同》第八條維修養護責任3“付哲如裝修……需事先征得殷紅斌書面同意后方可施工”、第十二條違約責任 1“付哲如違反本合同的規定，殷紅斌將扣除付哲繳納一個月租金作為違約金”的約定，付哲擅自裝修的行為已經構成違約，殷紅斌有權要求付哲將房屋恢復原狀，并支付違約金9500元作為賠償。
鑒于2016年8月3日付哲已將107號房屋騰退給殷紅斌，故此判決主文中不再表述該事項。
《房屋租賃合同》已解除，殷紅斌沒有依據再持有9500元押金，該款項應當返還付哲。
上述付哲應向殷紅斌支付的違約金9500元與殷紅斌應向付哲返還的押金9500元，因給付標的性質一致、金額相同，故本院將兩項相互給付的債務予以抵消，并不在本院的判決主文中加以表述。
綜上所述，殷紅斌的上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第二百二十三條第二款、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：一、撤銷北京市朝陽區人民法院（2016）京0105民初32543號民事判決；二、殷紅斌與付哲二〇一六年二月二十七日簽訂的《房屋租賃合同》于二〇一六年六月一日解除；三、付哲向殷紅斌支付自二〇一六年五月二十七日至二〇一六年六月一日的房屋租金一千九百元及逾期騰房房屋使用費一萬九千六百三十三元，共計支付二萬一千五百三十三元；四、付哲將北京市朝陽區亞運村千鶴家園七號樓107號房屋恢復原狀；五、駁回付哲的訴訟請求。
【評析】
一、嚴格責任是合同法的一般歸責原則，主觀過錯并非判斷是否應承擔違約責任的一般標準。
本案中，一審法院以殷紅斌在收到向案外人交付涉案房屋的另案一審判決書，涉案房屋存在不能向付哲履行交付義務風險的情況下，仍然與付哲簽訂《房屋租賃合同》為由，認定殷紅斌主觀非善意，存在明顯過錯，應承擔合同主要責任；又以涉案房屋所在小區為住宅，不具備辦理營業執照的條件，付哲仍然對涉案房屋進行裝修，存在過錯為由，認定付哲應對裝修損失承擔一定責任，故雙方當事人均具有過錯，應按過錯比例承擔相應的責任。可見，一審法院系以雙方當事人是否存在過錯來判斷雙方是否違約，以過錯的比例來判斷雙方承擔的違約責任的大小，并未考慮雙方簽訂的《房屋租賃合同》如何約定。依此作出的判決，混淆了合同法領域的歸責原則和侵權責任法領域的歸責原則，錯誤地用侵權法領域歸責原則中過錯的有無及其大小來分析判斷合同法領域的違約責任。
一般來說，違約責任是種嚴格責任，嚴格責任是我國合同法的一般歸責原則。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”即是對嚴格責任的規定。嚴格責任中，并未考慮合同當事人的主觀過錯，非違約方只需舉證證明違約方的行為不符合合同的規定，便可要求其承擔違約責任，并不需要證明其主觀上是否具有過錯。故本案應著重審查雙方簽訂的《房屋租賃合同》對案件爭議焦點（合同解除、房屋裝修以及違約責任）如何約定，以及雙方當事人的行為是否符合合同的約定。
雙方簽訂的《房屋租賃合同》第十一條5約定“租賃期限內，如殷紅斌明確表示不租的，應提前一個月告知付哲”，該約定是符合《中華人民共和國合同法》規定的“約定解除條款”，當解除合同的條件成就時，殷紅斌可以解除合同。本案中雙方均認可2016年4月14日，殷紅斌電話通知付哲，讓其做好準備需要騰房， 5月30日殷紅斌再次函至付哲通知解除《房屋租賃合同》，該函付哲于2016年6月1日收到。《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”。故此，殷紅斌的行為符合合同中“約定解除條款”的約定，付哲于2016年6月1日收到《解除合同通知書》，因此《房屋租賃合同》應于2016年6月1日解除。合同中約定的“提前一個月告知付哲”應理解為“至少應在一個月前通知付哲做好必要的騰房準備”，6月1日距離4月14日已一月有余，殷紅斌并未違反該條款的約定，故《房屋租賃合同》于2016年6月1日解除符合合同的約定。
關于房屋裝修的約定，雙方簽訂的《房屋租賃合同》第八條維修養護責任3約定：付哲如裝修……需事先征得殷紅斌書面同意后方可施工。就裝修損失，《房屋租賃合同》并未將其納入違約金中。本案中，付哲不能提交證據證明其裝修行為得到了殷紅斌的書面同意，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。”故付哲主張殷紅斌承擔其裝修損失并無法律依據亦無合同依據。一審法院以殷紅斌應該知道付哲承租房屋用于經營，會有適當裝修、清理過程，即殷紅斌明知或應知付哲裝修為由，判令殷紅斌對付哲3萬元的裝修費用承擔2.2萬元的賠償責任，系以殷紅斌的主觀過錯作為歸責標準，完全無視雙方合同對房屋裝修的約定從而做出了錯誤的判斷。
關于違約責任，雙方簽訂的《房屋租賃合同》第十二條違約責任 1約定“付哲如違反本合同的規定，殷紅斌將扣除付哲繳納一個月租金作為違約金”、3約定：“如因殷紅斌原因，導致付哲不能繼續租賃房屋，終止租賃合同。同時殷紅斌向付哲退還剩余房款及押金，并向付哲支付一個月的租金作為賠償”。如前所述，付哲未根據合同規定書面通知殷紅斌就對房屋進行裝修，違反合同約定，應向殷紅斌賠償一個月租金作為違約金。殷紅斌根據合同約定，提前一個月通知付哲騰房，之后向付哲發出合同解除通知書解除合同并未違反合同約定，其行為不構成違約，不應承擔違約責任。一審法院因為完全從雙方的主觀角度去判斷責任承擔的標準，未以客觀存在的合同義務作為判斷標準，從而做出了與客觀事實相反的錯誤判斷。
二、主觀過錯并不影響違約責任的承擔，但在特殊情況下，判斷當事人是否具有主觀過錯，并區分故意或過失仍有必要。
我國合同法主要采納嚴格責任作為違約責任的歸責原則，因此一般情況下，當事人的主觀過錯程度不應當影響到違約責任的承擔。但主觀過錯程度會影響到某些具體合同中責任的構成、懲罰性賠償的適用、免責條款有效性的判斷等等，故在特殊情況下，有必要判斷當事人是否具有主觀過錯，并區分故意或過失。例如《中華人民共和國合同法》第一百八十九條規定：“因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任”、第一百九十一條規定：“贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任”、第二百零二條規定：“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任”、第二百六十五條規定：“承攬人應當妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任”。這些法律規定在判斷是否應當承擔損害賠償責任方面，均要求當事人具有主觀過錯，并且根據其過錯程度承擔損害賠償責任。在當事人主張違約金過高，請求法院適當減少的，也應當考慮違約方的過錯程度之因素。例如《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”
綜上所述，違約責任系嚴格責任，只要合同一方當事人未履行合同或者履行合同不符合合同約定或法律規定，就應當承擔責任。一般情況下，不應以合同一方當事人是否存在主觀過錯以及過錯的大小作為判斷是否承擔違約責任以及責任大小的標準。但在合同當事人承擔損害賠償責任的情況下，需要考慮當事人是否具有主觀過錯以及過錯程度。在一方當事人主張違約金過高，請求法院適當減少的，也應當考慮違約方的過錯。
本案案號：
一審：北京市朝陽區人民法院（2016）京0105民初32543號
二審：北京市第三中級人民法院（2016）京03民終12528號
案例編寫人：北京市第三中級人民法院蔣巍、吳可加
（本期責編：焦沖）
注：文章不代表平臺觀點
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