前幾日，一勺言寫了一個被認為很隱晦的文章，日本朋友談世紀大交易，很多人表示沒有看懂。
這么說吧，那同樣是一篇測試帖。假如你同意我的看法，我會相當佩服你的眼光；你要是不同意，嘿嘿，其實你可以再看一遍，你會同意的。
看了兩遍還看不懂，那么，一勺言君確實是一個比較挑剔的人。
言歸正題。今日，又被萬達賣掉一個萬達廣場的新聞刷屏。
標題是「朱孟依接盤，王健林賣掉萬達廣場」，而內(nèi)容是，萬達旗下的其中一個南昌西湖萬達廣場，易主給朱孟依旗下的珠江人壽。
寫本文時，萬達已經(jīng)解釋了，大意是，這是一個早就定好的資產(chǎn)交易，該萬達廣場是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，它是第一批輕資產(chǎn)操作的萬達廣場。
這段時間，關于萬達出售風波，各家都有評論，一勺言談談咱們自己的。
一，首先定性。萬達對萬達城與酒店的出售，是一個在錯誤的時間發(fā)生的正確的事。
王健林本來早有出售之心，這已不是秘密。它朝向輕資產(chǎn)運營的方向是正確的，本身也通過有法律效率的管理合約，鎖定了自己與萬達城、酒店的委托運營關系，但是，在文件風波、監(jiān)管風波的語境下，驟然達成交易，被認為是一場兵臨城下之約。
時間會讓很多東西扭曲。但是，時間從不欺騙人。往后再看五年，也許我們今天對首富先生的「交易惋惜」會完全改觀。
二，關于價格。吃虧不吃虧，是這輪萬達被檢討最多的一個點。但是，這都是圍觀群眾視角。
對于交易三方而言，確保交易成交的那個價格，才是最有意義的價格，否則一切免談。一個NBA式的三方交易，大家都要覺得價格對自己是公道的，那個價格就是一個公道的價格。
交易價格是時間、對價與機會成本的復雜函數(shù)，缺一個都不行。
三，關于輕資產(chǎn)。輕資產(chǎn)是老王講出來的童話故事么？當然不是。
首先，在中國能做輕資產(chǎn)生意的公司并不多，它需要有核心能力。
其次，王健林過去幾年的生意轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是，要讓自己與「內(nèi)需型中產(chǎn)消費升級」聯(lián)系起來，從娛樂、體育到跨省旅游消費，生意不同，但本質(zhì)相同。
最后，這個新生意，要求萬達的兩大IP（萬達城與萬達廣場）足夠多。而只有輕資產(chǎn)模型，可以滿足首富先生的這個圖景。
上述三點環(huán)環(huán)相扣。
四，交易過后，王健林手中握有六張輕資產(chǎn)王牌。
他們分別是：院線管理公司，萬達文旅城管理公司，萬達廣場商管公司，萬達酒店管理公司，體育公司，兒童娛樂連鎖公司。
具體公司名字不一定嚴謹，但道理是一樣的。
目前，院線公司已經(jīng)上市，市值一度過千億；其他業(yè)務均具有相當大的想象空間。文旅管理公司，我聽到的消息是，今年已經(jīng)有四個已開業(yè)項目，但到2018年后，開業(yè)的項目更多，那時全部開業(yè)的萬達的文旅項目有望實現(xiàn)10億元以上的凈利潤，而萬達酒店管理公司，很可能已經(jīng)是目前亞洲最大的高端星級酒店管理公司。
體育公司，已經(jīng)在足球、籃球、鐵人、轉(zhuǎn)播、版權等方面四面開花，業(yè)務可期，標標準準的消費升級業(yè)務；而兒童連鎖公司目前收入利潤并不高，但是未來前景很好，是一個「未來型」業(yè)務，兩三年內(nèi)，預計可以看到它明顯的規(guī)模擴張。
五，單獨談談萬達廣場商管公司。王健林目前手中最值錢的地產(chǎn)物業(yè)，應該當屬200余個已經(jīng)開業(yè)的萬達廣場，絕大部分是以前重資產(chǎn)模式操作的物業(yè)。
這200多個萬達廣場，具備三個突出的特點：
1，位置從早年開發(fā)的新區(qū)核心，變成了城市核心，物業(yè)升值很大；
2，很多萬達廣場已是凈資產(chǎn)，沒有任何負債，這得益于當年萬達對每個萬達廣場實行的「獨立密封艙」資金管理，部分物業(yè)有負債，也多在2-3億元之間，萬達如果想全部一次性償還后，王健林手中凈握有200多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。
3，這200多個萬達廣場加上輕資產(chǎn)操作的萬達廣場，去年貢獻了250億元的租金收入。按照王健林公開表示的年度20%增速看，五年之后的2022年，所有開業(yè)的萬達商業(yè)的租金收入保守可以達到820億元。
眾所周知，商業(yè)管理的租金毛利潤率較高，多在70%以上，假如按照30%的保守凈利潤率來測算，五年后它的年度凈利潤300億元不難想象。如果上市，按30倍PE計算，市值將接近萬億。
六，這里面還有一個有趣的問題。有人擔心，輕資產(chǎn)后，業(yè)主不再是萬達，隨著萬達廣場越多，萬達在租金收入里的分賬會急劇減少。
萬達去年開業(yè)了50家萬達廣場，其中21個是輕資產(chǎn)路徑。萬達與輕資產(chǎn)業(yè)主方的租金分賬是3比7，這意味著，萬達2個輕資產(chǎn)路徑的項目租金基本上相當于1個重資產(chǎn)路徑的項目租金收入，所以，輕資產(chǎn)項目數(shù)量多了，對租金下降的影響會隨之被熨平。
而且，輕資產(chǎn)的項目，在租金分賬后，萬達的凈利潤計算方法會更占便宜。借用王健林去年的年會講話，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，萬達商業(yè)租金的含金量還將進一步提高。
他解釋說，重資產(chǎn)一塊錢租金萬達拿到的凈利潤也就四毛錢左右，因為要扣除管理費，繳17.55%的稅金，再繳所得稅。輕資產(chǎn)分得的凈租金除了25%所得稅，全部是凈利潤，所以今后萬達商業(yè)租金含金量更高。
七，談談為什么會出現(xiàn)文章最初的那個「烏龍新聞」。
輕資產(chǎn)路徑的萬達廣場，從投資建造開始，就對未來資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時間表有了大致的規(guī)劃，通常是招商開業(yè)后，并且拿到了相關的證件，可以實現(xiàn)一系列工商變更等。
南昌項目即是如此，它今日被披露的法人變更，其實早早在一兩年前就被確定下來，只不過發(fā)生到今天這個情勢下，成為又一宗王健林「資產(chǎn)大割肉」的最新例證。
真相呢？呵呵。反正，你們也只愿意看自己想看到的吧。
讓我們一起等待下一個法人變更的萬達廣場吧，不遠的前方，有很多個十萬?在等待著你我。
八，關于不少萬達廣場的注冊資本金更改，從孫宏斌入局開始，就被翻炒。大家可以看看下圖，里面的萬達廣場都是歷史上重資產(chǎn)路徑。
我的理解是這樣的，注冊資本金的變更，可能與項目的開發(fā)周期有關。萬達廣場的開發(fā)周期結束后，進入了經(jīng)營管理期，不再是房地產(chǎn)開發(fā)，對資本金的需求相應也減少，所以，出于提升資金使用效率的角度，進行了注冊資本金的減少。
當然，降低注冊資本金，也很有可能是輕資產(chǎn)公司投資人的意愿的反映。我的理解是，在中國，注冊資本金的意義在特定時刻被媒體擴大了，平日里有誰去關心這個無辜的指標呢？
具體如何，你們?nèi)柾踅×帧?/p>
九，最后談談情懷。
這一波主題為「首富割肉」交易大新聞，之所以席卷全民，因為它滿足了看客們的全部心理要素：重磅，財經(jīng)，金融，娛樂，名人效應，仇富心理，高房價倒逼出的民粹，等等。
導火索是銀行監(jiān)管層發(fā)出了一個萬達六大海外項目的融資排查報告。當然，這個排查結果還沒有出來，結論未知，大家先集體高潮了，然后，對其中的事實視而不見。
事實上，這六個項目里，有四個院線類投資，是用萬達2012年5月出海收購的美國AMC平臺進行收購的，AMC是一個境外上市平臺，它本身具有海外融資能力。
我就很關心它在并購中究竟用沒有用「中國錢」，結果，AMC自己發(fā)公告表態(tài)，「自2012年被萬達收購以來，在最近四次收購院線，以及對許多其他影院的收購中，萬達從未成為融資來源。在AMC最近三次收購中，獲得的債務融資都是總部在美國之銀行的聯(lián)貸；第四宗收購使用的是AMC的手頭現(xiàn)金」。
事實重要么？重要；事實真的重要么？呵呵。
不過，另外兩個的項目，我沒有看到名字，不得而知。如果你非抬杠說，對AMC的收購，肯定也占了中資公司信用的便宜，那么，它隨后的所有投資，都與「中國錢」有關。
我的回答是，這真是一個好問題。
十，我提醒你注意一個有趣的時間。時間真的不會騙人。它會玩弄我們，包括你哦。
2012年7月4日，13個部委一起發(fā)布了一個紅頭文件，名字叫做，《關于鼓勵和引導民營企業(yè)積極開展境外投資的實施意見》。
給你們看兩張圖，有圖有真相。
一個海外投資，通常從調(diào)研，換匯，談判到交易發(fā)生，一般也得有個一年兩年的。
你滿腔熱血，渾身動員，準備好了，也走出去了，可是風向也變化了。
這個玩笑有點大。
