?存量物業(yè)改造康養(yǎng)項目及國內(nèi)外經(jīng)典案例
2020年我國城市化水平超60%，房地產(chǎn)市場也由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。保守估計當前中國住宅存量加上物業(yè)存量已達到近千億㎡。如此巨額的存量市場使得諸如地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)基金等各路資本紛紛參與存量物業(yè)市場。
一邊是增量市場日漸萎縮的土地供應(yīng)及日益高漲的地價，另一邊是與日俱增的存量市場；增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變是大勢所趨。存量物業(yè)改造為康養(yǎng)項目,會有醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)、醫(yī)療健康共享商城（Medical mall）、長租公寓等方式。一、存量物業(yè)改造的方式
1、硬件升級,進行適老化改造
物業(yè)硬件老化過時，主要對物業(yè)重新裝修并進行適老化改造，通過硬件升級改造來滿足老年人的康養(yǎng)需求，提升物業(yè)的價值。
2、物業(yè)規(guī)劃調(diào)整
當初的規(guī)劃及業(yè)態(tài)不適合市場形勢，通過規(guī)劃業(yè)態(tài)調(diào)整，將商業(yè)調(diào)整為養(yǎng)老公寓、或酒店調(diào)整為醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)等。
3、區(qū)域改造升級
老廠房片區(qū)、老街區(qū)等通過對該區(qū)域進行重新規(guī)劃，實現(xiàn)物業(yè)的改造升級。如老廠房、老校區(qū)等通過重新規(guī)劃改造為康養(yǎng)社區(qū)（CCRC）等。
4、模式創(chuàng)新改造
綜合改造，可能涉及軟硬件、業(yè)態(tài)、規(guī)劃等多方面，但主要是運營模式的創(chuàng)新。如醫(yī)療健康共享商城、長租老年公寓等。
二、存量物業(yè)改造參與方
1、房地產(chǎn)開發(fā)商
房地產(chǎn)開發(fā)商具有先天優(yōu)勢，出于消化庫存和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等目的持有并改造存量物業(yè)，如萬科長租公寓品牌，花樣年地產(chǎn)等。
2、不動產(chǎn)基金
作為專門從事不動產(chǎn)投資的資方，不動產(chǎn)基金是當前存量物業(yè)改造的最為活躍的參與方之一，在物業(yè)改造的范圍、規(guī)模、模式等方面均為行業(yè)先驅(qū)，如高和資本、藍山資產(chǎn)等。3、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)運營方存量物業(yè)改造為康養(yǎng)項目，需要專業(yè)的康養(yǎng)團隊提供技術(shù)、策劃方案、品牌、運營等方面的支持，如天佑安康康養(yǎng)集團、歐英明德咨詢集團等。4、其它參與方
其它物業(yè)持有或經(jīng)營方。如上海紡控集團、鏈家等。
三、存量物業(yè)改造資本模式
（1）重資產(chǎn)模式
私募基金收購舊物業(yè)進行改造持有，以及開發(fā)商建設(shè)后持有均為重資產(chǎn)模式。這類物業(yè)一般具有地段優(yōu)勢，能夠確保資產(chǎn)升值，高和資本為該模式的代表。
（2）輕資產(chǎn)模式
租賃老舊物業(yè)進行改造和運營的模式，屬于輕資產(chǎn)模式，或“二房東模式”。養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老公寓、旅居康養(yǎng)酒店等大多屬于輕資產(chǎn)模式。
（3）輕重資產(chǎn)結(jié)合模式
存量物業(yè)不同業(yè)態(tài)、不同地理位置的項目對接的資源更加細分，資源分布更加廣泛，因此更適合于輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合的模式。
輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)各有利弊。輕資產(chǎn)模式前期投入少，風(fēng)險相對較小，但不能分享資產(chǎn)的增值收益。重資產(chǎn)模式總投入大，資金沉淀時間長，對風(fēng)險的把控、資金運營能力要求更高的，但整體收益更大。
隨著競爭的加劇和適合輕資產(chǎn)物業(yè)的減少，資本模式逐漸向重資產(chǎn)和輕重資產(chǎn)結(jié)合的模式傾斜。
四、經(jīng)典案例（一）鄭州天佑安康頤養(yǎng)中心
————天佑安康養(yǎng)老集團在河南區(qū)域的樣板店
建筑面積：3000 ㎡；
改造用途：工業(yè)辦公改為養(yǎng)老機構(gòu)；
資本模型：輕資產(chǎn)模型；
改造操盤方：天佑安康康養(yǎng)集團、歐英明德咨詢公司等；
項目概況：該項目位于“航海東路京珠高速口”，中興產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，對面為大型濕地公園，毗鄰航海東路主干道，地鐵口（3號線營崗站），無論自駕還是市區(qū)交通，區(qū)位條件良好；門口為京航社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，距離鄭州市第七人民醫(yī)院（心腦血管）20 分鐘車程，醫(yī)療資源得天獨厚。 項目定位：五星級高端“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合+智慧養(yǎng)老”的養(yǎng)護機構(gòu)，為高端人士提供“醫(yī)、養(yǎng)、康、護、旅”五位一體的養(yǎng)老示范性樣板項目。主要服務(wù)內(nèi)容：1.醫(yī)療康復(fù)、生活照料、營養(yǎng)配餐、文化娛樂等 365*24 小時養(yǎng)老服務(wù)（含助餐、助潔、 助急、助浴、助行、助醫(yī)）；2.為三管（鼻飼管、造瘺管、氣切管）和生活需照料的長者提供長期護理服務(wù)；3.對入住的長者進行科學(xué)的健康管理，提供私人定制式的健康管理解決方案，通過全天候高品質(zhì)的持續(xù)照料，滿足長者生活照料需求和護理需求。
（二）重慶香山同輝尊長園
————“香山同輝尊長園”大型專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)
改造用途：酒店改為醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)；
改造資本模式：重資產(chǎn)模式;
改造操盤方：重慶香山同輝實業(yè)有限公司、歐英明德咨詢公司等;
項目概況：項目位于重慶南岸區(qū)南坪正街。同時建成“南岸區(qū)南坪街道社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心”，配套建設(shè)一級“香山同輝中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院”。項目總建筑面積 12000 平方，設(shè)置 450 張養(yǎng)老床位，其中養(yǎng)老床位 400 張，醫(yī)療床位 50 張。主要為半失能、失能、失智長者提供醫(yī)、養(yǎng)、康、護、娛相結(jié)合的五星級、專業(yè)化、一站式養(yǎng)老服務(wù)。按照中偏高檔裝修、高品質(zhì)服務(wù)定位，充分適老化、智能化標準建設(shè)，滿足酒店式服務(wù)、居家式感受。（三）日本永旺葛西店（G.G MALL適老化商業(yè)中心）項目概況：這間購物中心開業(yè)于1982年，在當?shù)亟?jīng)營超過30年。2013年，永旺葛西店的四樓被改造成“G·G，GRAND GENERATION’S MALL”，并在2016年再次重裝過。G.G Mall源自日本，經(jīng)過適老化改造，以老年人為目標細分客群的商業(yè)購物中心。G.G Mall為老年人營造了沉浸式的消費體驗，一站式解決受眾吃喝玩樂的需求，滿足老年人伯孤獨的痛點，通過為老年人提供一個場所，豐富老年人的業(yè)余生活。G.G MALL賣產(chǎn)品或者賣服務(wù)，都是表面現(xiàn)象，賣健康、樂觀生活方式才是它的本質(zhì)所在。G.G MALL可以說是老年迪斯尼樂園。此后，永旺葛西店“一轉(zhuǎn)成名”，每日門庭若市，中老年人占據(jù)了超過70%，奠定了其在購物中心針對中老年客群轉(zhuǎn)型大的標桿地位。
服務(wù)內(nèi)容：從早上七點開業(yè)，到九點專門為老人提供運動散步比塞打卡簽到、早餐午餐和晚餐、身體檢查、運動康復(fù)、骨科治療、介護咨詢、健康管理、棋牌教練、投資理財大課堂、脫口秀以及小型演藝舞臺、老式音響、老式樂器、銀行取款、攝影教學(xué)及書畫展覽、老年用品銷售、老年咖啡廳、幾十門老年課程等服務(wù)項目和內(nèi)容，集購物、消費、運動、社交、健康、愛好于一體。功能分區(qū)：1F：永旺超市位于商場一樓，所售的每一件商品都經(jīng)過了精心設(shè)計、選擇。
2F：商品零售及基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)。主要關(guān)注于健康，特別是重視牙周炎、頭發(fā)、兒童、營養(yǎng)等日本人重視的健康問題，將基礎(chǔ)醫(yī)療設(shè)施搬進了購物中心，為顧客提供免費的身體檢查。
3F：商品零售，以小家電和生活用品為主。永旺也引進了一批老年人特色的品牌和商品。
4F：休閑娛樂活動設(shè)施，書店、咖啡店、樂器店等。建筑規(guī)模：建筑面積158678.4㎡，A棟50層；B棟40層，442戶項目概況：位于首爾市廣津區(qū)紫陽洞的The Classic 500是由建國大學(xué)財團出資修建的韓國最頂級老年公寓。憑借便利的地理位置、齊全的配套設(shè)施、絕佳的居住環(huán)境，The Classic 500自開業(yè)以來一直深受高收入家庭的青睞。據(jù)悉，The Classic 500入住期限為5年，每戶入住時需繳納的保證金高達8.8億韓元（約合人民幣500萬元）。此外，每月固定的管理費、生活費、餐飲費等費用，每位老人每月平均需支付200萬韓元（約合人民幣11300元）。盡管價格不菲，但仍供不應(yīng)求。據(jù)工作人員透露，2014年The Classic 500入住率已達100%，目前仍有不少老人在排隊等待入住。配套情況：文化設(shè)施有圖書室、學(xué)堂、棋牌室、影音室等，定期組織興趣小組進行書畫、合唱、美術(shù)、學(xué)英語、工藝品制作、舞蹈、看電影、打臺球等活動，同時聘請內(nèi)部或者外部的專業(yè)人士進行各種講座。————北京首家農(nóng)村休閑養(yǎng)老式社區(qū)項目概況：國奧鄉(xiāng)居地處北京市懷柔區(qū)田仙峪村，長期以來，田仙峪村的村民外出打工，村中閑置的房屋院落已經(jīng)高達兩成以上，正在逐漸空心化。2014年北京國奧集團入駐田仙峪村，通過流轉(zhuǎn)村中的閑置房產(chǎn)，在該村建成北京首家農(nóng)村休閑養(yǎng)老式社區(qū)。截止目前國奧集團在田仙峪村共流轉(zhuǎn)和改造了院落30處，供市民養(yǎng)老使用，這些院落從2014年7月開始建設(shè)，至2015年4月建成，2015年5月正式啟用。
產(chǎn)品開發(fā)思路：以政府新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為背景，企業(yè)通過民居改造及服務(wù)配套，打造以度假養(yǎng)老為核心功能的高端鄉(xiāng)居養(yǎng)老社區(qū)。33座院落，均以“老”開頭命名，例如：老畫家、老農(nóng)民、老酒友、老棋友等。獨門獨院的京郊民宿，外觀古色古香，內(nèi)部裝修考究，生活設(shè)施現(xiàn)代化，既有古韻風(fēng)情又方便舒適。建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)中心，內(nèi)設(shè)公共食堂、休閑酒吧、餐吧、洗衣房等公共服務(wù)設(shè)施，配備衛(wèi)生所，可以持醫(yī)保卡就醫(yī)，村中實施煤改電工程，有政府補貼，冬天采暖用電。產(chǎn)品銷售方式：鄉(xiāng)居小院以短租、長租兩種方式經(jīng)營。(1)短租模式——約1090-1990/間/夜，周一至周五，一般7折。套院根據(jù)房屋數(shù)量，基本上是悠居2室1廳2衛(wèi)(2180/套/夜)、雅居3室2廳3衛(wèi)(3580/套/夜)、樂居4室2廳4衛(wèi)(4980/套/夜)、尊享3室2廳3衛(wèi)(5980/套/夜)。 (2)長租模式——會員制租賃。價格每年6-9萬，120到150萬可長租20年。不使用期間，可以委托出租，收益五五分成。 運營模式：養(yǎng)老社區(qū)按照農(nóng)村閑置房屋所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分離”原則，采取“農(nóng)戶 合作社 企業(yè)”的經(jīng)營模式，建立了“農(nóng)民所有、合作社使用、企業(yè)經(jīng)營、政府管理服務(wù)”四位一體的運行機制。
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