上個月，十三屆全國人大常委會第十二次會議通過了關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。
新《土地管理法》規定，根據土地利用總體規則，城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
集體經營性建設用地的出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
此后，廣東省、安徽省、湖北省、北京市、河北省相繼出臺了允許集體建設用地使用權流轉的地方文件，對集體建設用地使用權的出讓、出租、轉讓、轉租、抵押、入股等流轉行為進行了明確。
集體經營性建設用地是當前我國土地改革的重要方面，而集體土地入市，是一次破天荒的大變革。國家推行這一改革的目的在于，讓集體經營性建設用地不需要在像過去那樣先征收為國有，而是通過城鄉建設用地“統一市場、同權同價”，增加產業用地，提高農民收入，改變原先地方相關部門通過土地財政增收的辦法。
驚喜的是，《土地管理法》的修訂，破解了集體經營性建設用地入市的法律障礙。我們看到，新《土地管理法》刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，且新《土地管理法》修改63條為："....通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
“集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定?！蹦敲词裁词羌w經營性土地入市呢？關于集體經營性建設用我們應該關注哪些要點呢？
集體經營性建設用地入市是什么意思？
所謂集體經營性建設用地入市就是指充許農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租，實行，與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。
2020年，集體經營性建設用地怎么入市呢？
對于入市的方式，大部分試點規定是以出讓、出租、作價出資（入股）以及轉讓、轉租和抵押的方式，并規定其地上建筑物、構筑物及其他附著物一并處分。
不過，從以上的內容中我們看到，新《土地管理法》中明確了集體經營性建設用地的入市方法包括出讓、出租等，意味著2020年《土地管理法》實施后，集體經營性建設用地可直接以出讓、出租方式進行，土地不需要先將集體土地征為國有。
另外土地所有權人和土地使用權人應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。
那么哪些土地可以出讓呢？
根據新《土地管理法》中的規定，集體土地只要滿足以下四個要求才能入地產市場：
1、必須是土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的集體土地;
2、須經依法登記的集體經營性建設用地;
3、應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意;
4、必須納入土地利用年度計劃，合理安排。
這里可能會讓很多人有一定的誤解，認為集體經營性建設用地入市后，土地成本的降低可以拉低房價，其實這是一種錯誤的想法，因為入市的集體土地里沒有住宅用地，更沒有宅基地。
集體經營性建設用地入市或多或少都會給老百姓帶來影響，雖然集體經營性建設用地入市，會增加農民的收入，增加產業用地，但也會出現各種問題，比如收益分配的問題。
試點中，相關部門按照入市或再轉讓農村集體經營性建設用地土地增值收益的20%~50%征收調節金，在契稅暫無法覆蓋農村集體經營性建設用地入市環節的過渡時期，還會再按成交價款的3%-5%征收與契稅相當的調節金。
對于農民來講，無論是直接受益還是通過集體經濟組織的公共服務來受益，都應該是農民集體獲得集體用地流轉收益的最終受益者。
不過實踐中的收益分配等問題仍然需要進一步探索，也需要法律作出回應，才能推動集體土地有序、規范的參與市場交易，保護和協調好各方的利益，促進農村經濟發展。
