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買房不是買那堆磚頭和水泥，不是買一個遮風避雨的工具。而是購買一個交通、學區、戶口、就業、環境等等要素的結合體。

之前我做了一期關于租房里面各種坑的視頻，大家反響熱情。也有不少同學提問，買房的話題是不是可以安排上了。

你仔細想想，我對租房了如指掌，顯然就是沒有買過房啊。

提問的同學，蝦仁豬心了。

不過雖然我自己沒有買房，但也不影響我做視頻，就像我雖然沒有對象，也不妨礙以后某天給大家開個情感課程。

我身邊就有不少朋友買了房子，甚至有些人對買房還頗有研究。所以為了做這期視頻，我特地去和他們仔細聊了聊，取了不少經回來。

考慮到看我視頻的同學，有不少可能還在上學或者剛畢業不久，所以這期視頻，我會從四個方面，集中聊聊年輕人應該怎么買第一套房。

這期會主要集中在建立「房產觀」上，不聊太細節的具體策略。

雖然買房這件事可能是你未來三五年后，甚至更久以后才會考慮的事情，但我覺得對于這種重要性堪比結婚的事情，早點建立一套自己的觀念，一定是有用的。

提前聲明，本期內容純粹是我和朋友們的觀念總結，不構成任何投資建議。其中一定有許多論點和你的想法有出入，希望大家佛系觀看，如有沖突，以你為準。

第一點，是如何選擇城市。

買房，要考慮的因素實在太多，但如果只考慮唯一的核心因素，那么毫無意外：城市、城市、還是城市。

前幾年，一篇大火的文章《流浪到鶴崗，我五萬塊買了套房》，講述了來自五湖四海的人們，跑去鶴崗，用大城市一兩平米的價格，買到一套自己的房子。那段時間，沒錢的年輕人去鶴崗買房是一件很時髦的事情。

上個月，故事又有了新進展。不少買了鶴崗房子的年輕人，如今都虧本把房子賣了。一方面是因為疫情，不得不賣房換現金流，另一方面，鶴崗確實沒有什么工作可以做，房子放著也沒用，更不可能漲。

這是一個很典型的選錯了城市，被浪漫的「房產夢」割了一筆的悲傷故事。

作為年輕人，如果你自己都不愿意留在你買房的城市打拼奮斗，那房子又有什么價值呢？又指望誰來幫你撐起房價呢？

你選擇的城市，決定了你人生游戲的玩法。

北上廣深以及各種新一線城市，有更高的收入和更好的教育醫療資源，另一方面，也要面對高昂的房價和激烈的競爭。是一場高風險，高收益的游戲，

如果選擇了二三線城市，那么人生的確定性會更進一步，壓力也會更小。但在這里，想得到一個年薪百萬甚至50萬的工作，難度會驟然提高。教育、醫療資源也會更加缺乏。

而鶴崗這種城市，房價看似低得跟不要錢一樣，但年輕人要面對的，是工作機會的缺乏，幾乎無風險，但也幾乎無收益。

根據上面這幾條，可以得出第一個結論：在房價水平可承受的范圍內，選擇越大的城市越好。

這里的可承受，根據個人情況考慮。有的人只能掏空自己錢包，有人可以掏空爸媽錢包，有的家庭需要六個錢包一塊上。這里我不做評價，各有其合理性，尊重個人選擇。

看這個視頻的同學，誰都不是身家億萬的富豪。這意味著，當我們決定買房的時候，我們能接受的房價水平上限永遠是有限的。房產證名字一簽，成本就固定了。

既然成本固定，我們把它定為常量。那我們只需要考慮變量，也就是提高自己的收入就好了。

前面也提到，在中國，城市等級和收入水平是強掛鉤的關系。

我找到一份《2020高校畢業生薪酬指數排名》，前20里除了排名第七的浙大和排名第19中科大，其他都來自一線城市。北上廣深不少雙非本科，都要比外地的985/211排名更高。

更貼心的是，這份排名加權了薪酬上漲預期，更加能說明，大城市才能容納更高的漲薪幅度，更大的財富夢想。

除此之外，一座城市收入水平，還要看一座城市的行業構成。

房價不取決于城市有多少人口，而是取決于有多少人能買得起。如果一座城市的支柱行業能提供足夠多的高薪職位，比如金融、互聯網等等，那你就有更大的可能賺到大錢。

為什么杭州人口沒過千萬，在全國都不一定能進前20，房價卻可以居高不下。其中一個原因，是互聯網行業為這座城市提供了大量高薪職位。過兩天螞蟻金服要上市，沒準杭州的大平層又要供不應求了。

但在這里要說明一下，城市的選擇跟自己最終的人生目標相關。大城市房價高、機會多，相對壓力也會大。如果你選擇的是北上廣深這樣的城市，買房之外，未來的生活成本也并不低。

小城市雖然機會少點，賺的少點，但壓力會小很多。有的人希望在大城市奮斗，有的人樂意在小城市清閑，生活是自己的，想清楚自己的選擇就行。

第二點，我想聊聊買房的錢哪里來。

提到買房，很多年輕人都會一臉絕望：買不起，告辭。

這是包括我在內，大部分沒有認真思考過買房問題的人的想法。

但這樣的想法，顯然是低估了有剛需的普通市民家庭。面對房價，他們只會逢山開路遇水架橋，用一切辦法都要把買房的錢湊出來。

比如一套300萬的房子，看著挺貴了。一對小夫妻，雙方父母湊個幾十萬，自己攢個幾十萬，實在沒錢，找親戚借個十萬二十萬，湊一湊，總能湊到一百萬。

這樣，首付就出來了。

如果這對小夫妻能在某些大公司工作，公司還可以提供幾十萬無息貸款，甚至首付都不用掏空六個錢包。

別忘了，我們聊的是年輕人的第一套房，還有一種東西叫首套住房貸款。

如果你還沒有貸過款，買過房，我只有一句話：首套住房貸款千萬要物盡其用。

如今的房地產市場的大背景，是「房住不炒」。如果你是第一套房，是剛需買房，那么會有非常多的政策，可以幫你上車。但如果你的目標是買二套以上搞投資（機），那么你會發現，全世界都在跟你說：給我憋著。

一位有不少購房經驗的朋友對我說：如今在大城市買房，總共就兩套房的額度，騰出一套才能換買另一套，還有各種限貸、限離、非普通住宅等等限制，跟玩華容道差不多。

而首套住房貸款，可能是一個人一生中唯一一次在沒有各種限制的情況下，以超低首付比例貸款買房的機會，也是你這輩子能撬動的，成本最低的杠桿。

某種程度上，首套貸是國家在嚴格的房價調控下，給剛需的年輕人第一次買房送上的大禮包。

首套貸是什么，簡單說，就是如果你年滿18歲，名下無房且沒有辦過房貸，那你第一次貸款買房，首付比例可以非常低，以上海為例，大概在35%。也就是100萬的房子，首付35萬就可以買了，而且利率也會相對較低。

有同學問：我有錢，全款買房不行嗎？

有錢當然啥都行，但對大部分人來說，一二線城市動輒兩三百萬起步的房價，等攢夠錢，估計孩子都會背《茅屋為秋風所破歌》了。

舉個例子，這是1989年的報紙。

一個大學生，每月存50元，要100年才能買60000塊的房子。

如今過了31年，攢錢買房的大學生朋友已經攢了18600元了，這個價格大概只能在北京六環外的房山買到一平米，或者在鶴崗買半套房。

但如果用杠桿，只需要18000就能買房。雖然在當時，能拿出這個數字的萬元戶少之又少，但門檻至少比60000元低了一個數量級。

那什么叫首套貸物盡其用呢？

一，承受范圍內，貸款越多越好，比例越低越好。

如果你手上有首套貸的資格，還有100萬現金，想買總價200萬的房子。那么千萬不要只貸50%。那真是浪費了你的首套貸。要么考慮對自己好一點，買個300萬左右的房子，要么付60萬首付，手上留40萬現金。

40萬現金，應急也好，花掉也好，都可以留在手上保持流動性。就算存在銀行，每個月拿出來還房貸，也能還個四五年呢。

二、貸款時間越長越好，能貸30年，就不要只貸20年

從宏觀經濟出發，隨著時間流逝，貨幣超發，即使你30年如一日做同一份工作，你的收入也一定會增加，相對而言每個月還錢的壓力會逐漸降低，貸款時間越長，紅利越高。

想想看，十年前，一線城市買套房，每月3000元的貸款，對一個家庭是難以承受之重，但10年后，低得讓人想笑出聲。

三、還款方式，等額本息優于等額本金。

簡單來說，等額本金每個月還款額都會減少，前期壓力大，后期越來越少。而等額本息則是每個月還同等數額的月供，傾向于后期還。

還是和上一條的原理類似，能后期還的錢，就不要前期還。通貨膨脹會替你省掉不少錢。

四、不要早還貸

也是同理。想想看，當你欠著銀行的錢，最提心吊膽的是銀行。如果你提早還了貸款，銀行心里舒坦了，提心吊膽的，就輪到手上沒有現金的你了。

順便說一句，根據很多人的經驗，貸款買房是非常痛苦的事，前幾年是還款壓力大痛苦不堪，幾年后收入上去了，開始后悔當初貸款貸少了，更加痛苦。

第三點，怎么選房？

兩個基本要素，一是滿足現在需求的，第二是以后能賣出去的。

什么叫滿足現在需求？

以一個工作六七年的年輕人為例。

這個年紀要考慮結婚，那么一個四五十平的一居室，顯然不合適，那么買70平到90平的大兩居小三居，是最合適的。

其次要滿足工作需求，那么郊區有山有水的房子和你就沒什么關系，盡量買近郊房或者市區房，離地鐵站和公交樞紐步行15分鐘以內的。

最后還不能太貴，假如你還沒孩子，那么早早地買市中心頂級學區的老破小，又貴又住的不舒服，還要擔心學區政策變動的風險，也是沒必要。同理，超出承受能力過早買大三居大四居，也是沒有必要的事情。

其實買房子就和買新衣服一樣，夏天要買T恤，冬天買羽絨服，有正式場合要買禮服，平時休閑一點就穿牛仔褲球鞋。

就算是為了準備冬天，也沒必要在夏天套上羽絨服，這也太夸張了一點。

那未來怎么辦呢？

這就是另一個要素，買那些容易找到接盤俠的房子，這就是對未來最大的負責。

很多年輕人非常實誠，既然花了大錢，掏空六個錢包，那就一生一世一套房，絕無二心。

但是房子又不是老公老婆，對普通家庭出身的年輕人來說，不可能一上來就買那種能滿足你一輩子需求的上海浦東江景高層400多平米豪宅，你又不是郭敬明。

一套住宅，只能陪你走一段路。以后的路，要靠置換解決。

置換，是城市居民在成本有限的情況下，一步步住上大房子最切實可行的辦法。

舉個例子，你的第一套房子，選擇了大城市近郊的兩居室地鐵盤，兼顧直達公司的通勤便利和郊區相對低的房價。

等你30多歲，有了孩子，需要父母幫你照顧，于是你賣了舊房子，又貸了30%，換了一套大三居室，接來了老人一起住。

過了五六年，孩子要上學了，最好的學區都在市中心。你又賣了房，加上這幾年的積蓄，去市區買了一套老破小學區房。因為你知道，買了這套房，孩子未來上985、211的機會能提高好幾個百分點。

孩子上完學，學區房完成了它的歷史使命，你又開始盤算著，要不要賣了這套房，去郊區買一套環境優美面積寬敞的大房子，享受人生。

不斷調整需求，不斷置換，不斷改善，這是許多人的買房路徑。

既然要置換，房子好賣就是大前提。

那什么樣的房子好賣呢？很簡單，你愿意買的主力剛需房，別人一定也愿意買。

近郊或市區邊緣、交通便利、面積在70-130平之間，配套設施完善，最好還有個不好不壞的學區，這是市場上最受歡迎的元素。如果能夠集齊這些元素中的大部分，那么房子出手一定不會太難。

那些看起來很美郊區別墅排屋，大部分都有價無市，只能折價出售。

至于戶型、物業、容積率、得房率這些具體問題，不同的小區板塊開發商，情況都不一樣，變量太大，就不放在這里聊了。

最后第四點，還是要和大家聊聊怎么看待房價漲跌。

我希望大家能樹立一個概念：房產有投資屬性，但不要抱著投資的心態來買房。

無論別人和你灌輸再多「自住房無所謂漲跌」、「房子就是消費品」的觀念，都無法改變一個事實，在中國，房價漲跌和你的財富總量息息相關。

否則互聯網上就不會有那么多有房的人鼓吹房價必漲，也不會有那么多沒房子的年輕人唱衰房價盼腰斬。有人看多，有人看空，本質上就說明了房子是投資品。

考慮到前面提的置換需求，你一定不希望你花大錢買的房子，想要變現的時候，發現它居然跌了。

但我不鼓勵大家抱著投資的心態來買房。

過去的20年，中國房價長期上行，每過5年就有一波暴漲。一二線城市甚至閉著眼買房，躺著就能漲。

這樣的歷史，讓許多人誤以為買房=投資。

2016年，北京房價經歷了一波暴漲，最瘋狂的時候，晚一天買房就要多付20萬。次年，北京出臺史上最嚴厲限購，史稱317新政。政策一出，北京房價連續橫盤3年，直到現在。

永遠記住，中國樓市是一個政策市，政策允許才有升值空間。

投資心態，在牛市沒問題，但在中國樓市強調控的大背景下，買房即漲的時代早就過去了，買房，成了一門技術活。

但大多數人，對房產投資的難度沒有認知。

投資房產，最重要的就是找到所謂「筍盤」，也就是于低市場價，性價比高的房子。為了找到這樣的房子，真正的投資客會在目標城市各個地區，實地走訪大量的房源。

在房產投資領域，有所謂看房200套才算入門的說法，一天看5套，得連看一個多月。除此之外還需要了解各地購房和貸款政策。

不少炒房人甚至會用信用卡套現，或者房產代持之類風險極大玩法去突破限貸限購政策。

總而言之，抱著投資心態買房，但沒有能力像真正的投資客一樣做功課，也沒有炒家游走于政策邊緣的技術，還沒有多少本金可以虧，那么很容易買到打著「筍盤」旗號的「韭菜盤」。

況且，買房自住和投資，完全是兩種看房的邏輯。也許你真的找到了「筍盤」，結果自己住進去，發現上個班要兩小時，逛個超市得坐公交，還不是得乖乖回去租房。

和那些買了房子的朋友們聊，我最深的感受是：買房不是買那堆磚頭和水泥，不是買一個遮風避雨的工具。而是購買一個交通、學區、戶口、就業、環境等等要素的結合體。

年輕人選擇購買第一套房子，本質上是在用真金白銀為一座城市，一個地區投票，更是為自己的人生選擇投票。

一套自己的房子，意味著扎根，意味著退路，意味著安全感。

視頻做到這里，我甚至已經忍不住在翻房產中介的網站，幻想自己以后在這座城市能有一套房了。

不過最后，還是重申兩件事。買房一定要量力而行。無論是首付還是月供，一定要留下一筆能保證生活質量，能對抗風險的流動資金。千萬不要貪大求全，榨干自己和家人。

買房是為了有退路，不要為了買房，把自己逼得退無可退。

另外就是，投資房地產真的是一件很專業的事情。時代變了，不要用膚淺的認知，和比認知更膚淺的本金，去挑戰別人吃飯的家伙。

為了賺錢買房，永遠有虧的可能；為了生活幸福買房，才能立于不敗之地。

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