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【案 情】
原告張某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2013年6月簽訂一份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定由原告認(rèn)購(gòu)被告開發(fā)建設(shè)的商品房一套。在簽訂協(xié)議后，原告向被告支付60000元購(gòu)房款，但被告至今未取得商品房預(yù)售許可證明。原告訴至法院，要求被告返還原告已經(jīng)支付的60000元購(gòu)房款，并支付利息損失。
【爭(zhēng) 議】
庭審過(guò)程中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》是否為合同法意義上的購(gòu)房合同。本案原告認(rèn)為原、被告雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，對(duì)原告所購(gòu)買的房屋進(jìn)行了詳細(xì)約定，因而該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》具備了相關(guān)法律規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，同時(shí)原告根據(jù)雙方的約定支付了總房?jī)r(jià)款的30%即60000元作為購(gòu)房款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定，該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，但因該特定房產(chǎn)尚未建成，故該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》實(shí)際應(yīng)為商品房預(yù)售合同。被告則認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》僅僅為購(gòu)房意向書，不能成為合同法意義上的購(gòu)房合同書，且被告認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》上確定的房屋未能取得商品房預(yù)售許可證，更不能成為購(gòu)房合同書，故請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。
【評(píng) 析】
商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的約束合同雙方當(dāng)事人就特定房產(chǎn)進(jìn)行特定交易的協(xié)議。
關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律效力存在兩種觀點(diǎn)：必須磋商說(shuō)和必須締約說(shuō)。必須磋商說(shuō)是指當(dāng)事人之間一旦締結(jié)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，雙方就負(fù)有在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成買賣合同而進(jìn)行磋商的義務(wù)，只要當(dāng)事人為締結(jié)買賣合同進(jìn)行了磋商，即履行了預(yù)約義務(wù)，而最終商品房預(yù)售合同是否締結(jié)成功則非其所問(wèn)。必須締約說(shuō)則認(rèn)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力就是締結(jié)商品房預(yù)售合同，故當(dāng)事人僅僅為締結(jié)預(yù)售合同而進(jìn)行磋商是不夠的，還必須成功締結(jié)本約，否則認(rèn)購(gòu)協(xié)議毫無(wú)意義。
如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容尚不包括預(yù)售買賣合同主要內(nèi)容，采用必須磋商說(shuō)較為合理，因?yàn)榇藭r(shí)雙方對(duì)買賣合同主要內(nèi)容仍未達(dá)成共識(shí)，認(rèn)購(gòu)書只能約束雙方在約定時(shí)間內(nèi)就訂立買賣合同盡到誠(chéng)信義務(wù)的磋商，而難以約束其必須訂立買賣合同。雙方經(jīng)誠(chéng)信磋商后難以達(dá)成一致的，任何一方不應(yīng)視為違約；反之則可要求其承擔(dān)責(zé)任。
如果認(rèn)購(gòu)書協(xié)議已包括買賣合同的主要內(nèi)容，采用必須締約說(shuō)較為合理。商品房認(rèn)購(gòu)書總是具有一定內(nèi)容的，尤其是在雙方達(dá)成的協(xié)議已經(jīng)大體上可以履行的情況下，即在商品房認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)具備了購(gòu)房合同成立的條件時(shí)，就應(yīng)該強(qiáng)制出售。因此，只要商品房認(rèn)購(gòu)書確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件，開發(fā)商便負(fù)有為認(rèn)購(gòu)人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)。
本案中，合同當(dāng)事人雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備了合同的主要內(nèi)容，且房地產(chǎn)開發(fā)商收受了購(gòu)房者交付的部分房款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)協(xié)議具有房地產(chǎn)預(yù)售合同的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同已經(jīng)成立；如果開發(fā)商收取了購(gòu)房款，則更說(shuō)明雙方當(dāng)事人已經(jīng)開始履行他們之間所達(dá)成的協(xié)議了。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同。該條司法解釋實(shí)際是將認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行或者部分履行的情況下，為了促成交易的順利實(shí)現(xiàn)，達(dá)到預(yù)約固定交易機(jī)會(huì)的目的，保護(hù)交易安全，將預(yù)約直接賦予本約的效力，從而該預(yù)約獲得了強(qiáng)制實(shí)際履行的效力，違反該預(yù)約的行為視為違反本約。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。以上為開發(fā)商預(yù)售商品房所必須滿足的預(yù)售條件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。據(jù)此規(guī)定可知，本案中房地產(chǎn)公司在起訴前仍然未取得商品房預(yù)售許可證明，與張某訂立的商品房預(yù)售合同因此應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。對(duì)于無(wú)效合同，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)履行的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。因此，法院依法判決被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還原告張某購(gòu)房款并加算同期銀行貸款利息。（作者：閆順強(qiáng) 來(lái)源：山東省高級(jí)人民法院）
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