沈陽25條房產新政關照民生 |
| 2008-11-17 09:11:22 |
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 新政策提出要保護購房者利益。  堅持配套先行，進一步加大配套資金投入。  沈陽推出稅費優(yōu)惠等房產新政。  調整公積金貸款政策，提高公積金貸款額度。  個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率收取1％。 文/本報記者 侯永鋒 攝/本報記者 徐丹偉 11月7日，沈陽市通過了《關于進一步活躍房地產市場的若干意見》。被稱為“沈陽25條房產新政”的《意見》，主要包括鼓勵住房消費、促進開發(fā)投資和優(yōu)化服務環(huán)境等三大方面的內容。所有政策到明年年底前一直有效。 保護購房者利益，鼓勵改善性購房，25條政策中相當一部分內容是減免老百姓買賣房費用的，如給予稅費優(yōu)惠、實行購房補貼、調整公積金貸款政策，都是實實在在的惠民措施。專家指出，《意見》通過政策手段來刺激購買需求，可以降低居民進入房地產市場的交易成本，體現了政府對民生問題的關照。 針對低收入家庭住房困難問題，“25條房產新政”提出通過發(fā)放經濟適用住房貨幣補貼，支持保障對象解決住房問題，力圖通過改革，更好地維護社會公平，促進房地產市場健康發(fā)展。 專家認為，“25條房產新政”旨在完善對房地產市場的宏觀調控，合理引導住房消費與住房開發(fā)建設，將對活躍房地產市場，保持沈陽市房地產市場健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢起到積極的促進作用。 “25條房產新政”惠及購房者 “買房前要好好學習學習新政策，看看到底能省下多少錢。 ”11月15日，正在沈陽市于洪區(qū)怒江北街某樓盤售樓處看房的馬先生對記者說。他念叨的“新政策”，是指沈陽市推出不久的《關于進一步活躍房地產市場的若干意見》。馬先生最關注的，是其中關于買房所能享受的優(yōu)惠。 被稱為“沈陽25條房產新政”的《關于進一步活躍房地產市場的若干意見》，通過政策手段來刺激購買需求，引起了社會各方的普遍關注。在沈陽市住房公積金管理中心，記者了解到，這幾日前來詢問公積金貸款事宜的人比以前增加了不少。有關人士認為，這和“25條房產新政”中調整公積金貸款的政策有直接關系。 除公積金貸款政策的調整外，“25條房產新政”中還有不少內容引誘著馬先生這樣的消費者。 “稅費優(yōu)惠、交易手續(xù)費的下調、住房維修基金的調整……都在吸引著我。 ”馬先生說。 對照 《關于進一步活躍房地產市場的若干意見》，有關人士告訴記者，新政策保護購房者利益，鼓勵改善性購房，百姓將從中得到實實在在的實惠。 關鍵詞1：稅費優(yōu)惠 沈陽市出臺的新政策規(guī)定，個人存量住房（二手房）轉讓所涉及的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅暫緩征收；個人買賣存量普通住房交易手續(xù)費、個人貸款購買普通住房抵押（或預告）登記手續(xù)費、個人購買普通住房查檔證明費減半收取。 據了解，政策調整前，沈陽市二手房交易手續(xù)費為每平方米6元，查檔費為每次100元。業(yè)內人士認為，“25條房產新政”所做的對于二手房交易的政策調整是個利好消息，將會促進“二手房”市場“回暖”。 按照“25條房產新政”的規(guī)定，購房百姓還可享受如下政策優(yōu)惠：個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率按國家規(guī)定的1%收取；購買10000元/平方米以下住房繳納1.5%的契稅。 據了解，新政策出臺前，在沈陽市購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率為3%（實際執(zhí)行時減半收取為1.5%）。 關鍵詞2：購房補貼 “25條房產新政”規(guī)定，實行購房補貼。繼續(xù)執(zhí)行市財政局、房產局聯合頒發(fā)的《關于辦理房交會期間個人購買普通住房實行補助政策的具體實施辦法》（沈財農稅〔2003〕408號）所規(guī)定的購房補貼政策。 12月10日至14日，沈陽將舉行2008冬季房地產展示交易會。據了解，凡在此期間購買參展開發(fā)商銷售的商品住宅的消費者享受住房補貼政策，具體內容包括，個人購買新建普通商品住房面積在120平方米以下的 （含本數），按建筑面積每平方米20元發(fā)給補助資金；個人購買新建普通商品住房面積在120平方米以上180平方米以下的 （含本數），按建筑面積每平方米15元發(fā)給補助資金；個人購買存量住房面積在180平方米以下的（含本數），按建筑面積每平方米10元發(fā)給補助資金。拆遷取得政府貨幣安置補償已享受差額繳納契稅政策的購房人，如新購房屋面積大于原房屋面積的，按照面積差額領取補助資金，但個人住房補助資金不能超過其應已繳納稅款的額度。 “25條房產新政”還規(guī)定，買商品房繳納專項維修基金，按現行標準的75％收取，交款時點為購房人辦理房屋登記手續(xù)前。 據了解，新政策出臺前，房屋維修基金收取標準為，2300元乘以建筑面積再乘以25%。 關鍵詞3：公積金政策調整 新政策對住房公積金貸款的最高金額、貸款時間、首付款比例、貸款人的年齡等都進行了較大的調整。 “25條房產新政”規(guī)定，職工單方正常足額繳存住房公積金的，貸款最高金額上限由15萬元上調至20萬元；職工夫妻雙方正常足額繳存住房公積金的，貸款金額上限由25萬元上調至40萬元。商品房貸款最長年限由25年延長到30年，存量房貸款最長年限由15年延長到20年。對男方年滿50周歲，女方年滿45周歲，連續(xù)繳存公積金3年以上（含3年），并繼續(xù)足額繳存公積金且首次申請公積金貸款的職工，貸款年齡限制由男60周歲、女55周歲，調整為男65周歲、女60周歲。住房公積金貸款購買商品房最低首付款比例調整為不低于購房總價款的20%。 對于已經繳存公積金且已經辦理個人住房商業(yè)貸款的，在其再次購買住房時，可按有關政策申請住房公積金貸款，并享受購買首套住房的貸款政策。 關鍵詞4：改善性購房 “25條房產新政”指出，鼓勵改善性購房。規(guī)定對人均住房建筑面積未達到沈陽市標準 （2008年購房執(zhí)行2007年人均27.01平方米標準；2009年購房執(zhí)行2008年人均標準）、為改善其住房條件而購買第二套住房的家庭，或家庭中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。 業(yè)內人士認為，新政策關注民生需求，這一條表現得尤為明顯。據了解，至于其中“人均實際住房面積”如何核準，需要商業(yè)銀行按照實際考察進行把握。 大背景下的沈陽房產新政 據報道，中國人民銀行新聞發(fā)言人10月22日表示，為應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平，保障民生，按照黨中央、國務院的統一部署，央行對商業(yè)性個人住房信貸政策適時進行了調整。 其實，在此之前，我國政府和有關部門就針對房地產市場陸續(xù)出臺有關政策。 今年2月，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯合出臺《經濟適用房開發(fā)貸款管理辦法》，提出經濟適用房開發(fā)貸款享受優(yōu)惠利率，支持經濟適用房開發(fā)建設。 今年3月，財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，對個人購買經濟適用房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；對個人按《廉租住房保障辦法》規(guī)定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅。 今年9月15日，央行在時隔4年后首次降息，并且在之后的一個月內，又連續(xù)降息兩次。在業(yè)內人士看來，連續(xù)三次降息，意味著國家正在運用經濟杠桿來擴大消費需求，包括重振低迷中的房地產市場。 權威人士分析，10月22日出臺的降稅費、降按揭首付等措施，是10月17日國務院常務會議提出“加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”的具體體現。 同時，中央政府還特別給地方政府留有相當大的空間，如“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。 ”這意味著，地方政府完全可以根據當地實際情況，制定相關政策。 不久后，為進一步發(fā)展房地產業(yè)，沈陽市政府陸續(xù)出臺若干積極扶持房地產業(yè)發(fā)展的政策，公布了其中優(yōu)化土地出讓的8條新政策。 11月7日，沈陽市召開市長辦公會議通過了 《關于進一步活躍房地產市場的若干意見》。會議決定，要借鑒兄弟城市的經驗，結合沈陽實際，繼續(xù)加強對房地產市場的引導和調控，從11月1日起至明年年底，執(zhí)行25條活躍房地產市場的新政策。 從具體內容來看，“25條房產新政”提出，首先要積極鼓勵住房消費。除上述針對消費者的優(yōu)惠政策外，還指出要保護購房者利益、繼續(xù)做強縣域房地產市場；其次要大力促進開發(fā)投資。這包括繼續(xù)推行優(yōu)化土地出讓的8條新政策，減緩征收部分稅負，加強金融扶持，暫停或降低相關收費，科學合理定價，營造競爭環(huán)境等；第三，要不斷優(yōu)化服務環(huán)境。創(chuàng)新審批服務機制，涉及房地產業(yè)審批業(yè)務全部進入行政審批服務中心，集中辦公、并聯審批、限時審結，確保房地產開發(fā)企業(yè)在取得凈地后一個月內具備開工建設條件；強化招商服務，在土地出讓之前，完成土地的地質災害危害性評估、壓覆礦產資源評估、環(huán)境影響評價、環(huán)評報告評估和文物勘探工作；切實做好與項目建設密切相關的供水、供氣、供電、供熱、消防、人防等基礎設施配套工作；完善房地產市場預警機制，進一步做好市場管理工作。 有關人士指出，“25條房產新政”既匯集了國內許多城市房地產政策的精華，又結合了沈陽房地產市場的實際，目的在于完善對房地產市場的宏觀調控，合理引導住房消費與住房開發(fā)建設，活躍沈陽房地產市場。 經濟適用房 貨幣化補貼 “25條房產新政”指出，實行經濟適用住房貨幣化補貼；按照國家有關規(guī)定，對符合經濟適用住房政策的，政府采取貨幣補貼的方式，由其自行購買住房；購房者憑購房的有效憑證向政府申領補貼。 11月13日，有關部門公布了《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》（修訂稿），對這一政策進行了細化。 《方案》明確提出，改革經濟適用住房保障方式，運作方式由政府運作改為市場運作，分配制度由實物分配改為貨幣分配，由暗補改為明補；通過發(fā)放經濟適用住房貨幣補貼，支持保障對象解決住房問題，力爭一到兩年內全面解決城市低收入家庭的住房問題，有效改善居民居住條件。 關鍵詞1：補貼標準 按照最新出臺的補貼方案，2008年至2009年，和平區(qū)、沈河區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、東陵區(qū)、于洪區(qū)低收入家庭補貼標準為每戶5.5萬元；蘇家屯區(qū)、沈北新區(qū)（含蒲河新城）、棋盤山開發(fā)區(qū)、渾南新區(qū)補貼標準為每戶4萬元，新民市、遼中縣補貼標準為每戶1.8萬元；康平縣、法庫縣補貼標準為每戶1.3萬元。補貼標準由市政府根據實施情況適時進行調整，并向社會公布執(zhí)行。補貼對象為符合沈陽市經濟適用住房申購條件的保障對象。 關鍵詞2：政府埋單 補貼方案規(guī)定，經濟適用住房貨幣補貼所需資金由市、區(qū)兩級財政安排。同時設立沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資金專戶；實行經濟適用住房貨幣補貼的統一發(fā)放、統一管理。 關鍵詞3：申請程序 按照補貼方案，待沈陽市經濟適用住房貨幣補貼方案向社會公布后（方案內容包括補貼的對象和條件、戶數、時間安排等），凡符合條件的經濟適用房用戶保障對象可向戶口所在地的社區(qū)提出申請，填寫《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資金認定書》，并提交以下資料：身份證明、家庭收入證明、住房情況證明，經社區(qū)、街道辦事處初審，區(qū)、縣（市）住房保障管理部門審定、市住房保障管理部門核準后，對符合條件的保障對象備案，并發(fā)放《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》。 本方案實施前，已經申請并取得購買經濟適用住房資格的購房申請人，可繼續(xù)購買已經建設的經濟適用住房，不再享受經濟適用住房補貼政策；已經取得經濟適用住房購買資格但尚未購買經濟適用住房的家庭需重新申請經濟適用住房貨幣補貼。 關鍵詞4：購買時限 補貼方案規(guī)定，符合購買經濟適用住房條件的保障對象，可憑《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》三個月內在本市范圍內自主選擇成套商品住房或二手住房一套。三個月內沒有購買住房的，《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》作廢，如今后還需享受貨幣補貼的，需重新申請審批。 關鍵詞5：補貼發(fā)放 補貼方案規(guī)定，購買商品房的憑身份證復印件、《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》原件、《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼授權委托書》及商品房備案合同到住房保障部門辦理補貼發(fā)放手續(xù)，將補貼資金撥付至開發(fā)建設單位指定的銀行賬戶；購買二手房的在產權過戶時，憑身份證、《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》原件及過戶的產權證到住房保障部門辦理補貼資金發(fā)放手續(xù)，買受人再到指定的銀行支取補貼資金。 關鍵詞6：有限產權 補貼方案規(guī)定，用貨幣補貼購買的房屋，其產權性質為經濟適用住房，購房人擁有有限產權。 符合條件的家庭，每戶只能享受一次經濟適用住房貨幣補貼。通過貨幣補貼購買的住房上市交易時，須全額退回政府發(fā)放的補貼款項；也可由購房人全額退回經濟適用住房貨幣補貼款項后，變?yōu)橥耆a權。 專家認為“新政一定能取得預期效果” “沈陽是全國最好的房地產市場之一，并且多年保持了健康、平穩(wěn)運行。 ”不論是政府部門還是有關研究機構，都對沈陽房地產市場持樂觀態(tài)度。 “一段時間以來，全國房地產市場普遍低迷。建設部說，沈陽房地產市場是一枝獨秀。 ”有關人士說。沈陽市房地產研究所所長、沈陽市房地產開發(fā)研究會會長范翰章認為，“25條房產新政”一定能取得預期效果。 據了解，2007年，沈陽市商品房銷售面積達1303萬平方米。今年1月至10月，房地產開發(fā)投資達833.9億元，同比增長46.7%。商品房銷售面積超過1000萬平方米，同比增長1.4%，躍居全國各大城市前列。研究者指出，由于沈陽住房消費結構合理，商品住房用地適度放開，從而保證了沈陽的房價多年來一直處于平穩(wěn)上升狀態(tài)，從沒大起大落，實現了各方利益的良好協調。目前，盡管受到全國房地產市場大環(huán)境的影響，沈陽房地產市場仍然保持著平穩(wěn)、健康、可持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢，堪稱全國最好的房地產市場。 據沈陽市房地產研究所反復測算，沈陽住房消費自住型占絕大多數，約占90%左右；投機型購房和投資型住房約占10%左右，其中投機型購房不足1%。由于住房消費合理，所以炒作氣氛不濃，抗風險能力較強。 專家指出，沈陽市的房價結構也同其他城市不一樣。沈陽市的房價沒有泡沫，房價下行的空間十分有限，開發(fā)商利潤處在合理區(qū)間，從而保證了沈陽的房價平穩(wěn)運行。 有關人士分析，影響沈陽房地產市場的利好因素還包括，縣域房地產市場潛力巨大，形成規(guī)模后其低房價的優(yōu)勢在某種程度上將會抑制沈陽房價增長過快，對全市房地產發(fā)展起到積極作用。他們指出，雖然沈陽市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展很快，但要受到核心區(qū)可開發(fā)土地越來越少及居民消費水平的制約；剛剛起步的縣域房地產市場，發(fā)展?jié)摿薮?，領域寬闊，可以成為未來沈陽房地產業(yè)的新亮點。 據了解，新政策出臺后就有不少房地產企業(yè)向沈陽市房地產開發(fā)協會提交承諾，承諾購買房屋一年內因市場波動造成的房價下調，將予以退賠差價。有關人士認為，“房產保值承諾”的提出，說明新政已經初步顯示積極效果，表明房地產開發(fā)商對沈陽房地產市場的活躍充滿信心。 □相關鏈接 各地房產新政一覽 杭州 調整購房入戶政策，購房者為非杭州市區(qū)戶籍人員（不含境外人員），在上城區(qū)內購買單套住房 （含存量房）總價達100萬元以上（含100萬元），或在下城、西湖、江干、拱墅區(qū)內購買單套住房（含存量房）總價達80萬元以上（含80萬元）的，經市房管、公安等相關部門審核批準后可申請辦理1戶（夫妻以及未成年子女）杭州市區(qū)戶籍。放寬住房公積金貸款政策。實行購買商品房契稅、印花稅補貼。加大政府購買力度，市級各部門、各城區(qū)做地主體，可根據需要，在價格合理的基礎上，按照公開、公平、公正的原則，經市財政部門同意后，通過政府采購的方式，購買中低價位的商品住房，以增加拆遷安置房房源。放寬建設項目開、竣工期限。 上海 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，不負擔營業(yè)稅。建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，解決低收入家庭的住房困難。 南京 購買普通商品房可按面積獲得補貼；房地產開發(fā)企業(yè)緩繳、分期繳納基礎設施配套、人防等建設費用；取消“一套一價”的商品房價格管理方式。凡是在10月1日到2009年9月30日購買普通商品房，可按面積獲得補貼：購買90平方米以下商品住房（含二手住房），給予房款總額1%的補貼；購買90-144平方米以下商品住房 （含二手住房），給予房款總額0.5%的補貼；在2009年9月30日前，房地產開發(fā)企業(yè)可緩繳、分期繳納基礎設施配套、人防等建設費用，最長可延期至開發(fā)企業(yè)辦理商品房銷售許可證之前。 |
